每經編輯 包雨朦    

每經實習記者 包雨朦

剛剛風光了兩日的新江灣“地王”得主信達地產，卻被業界質疑疑似“蛇吞象”。

《每日經濟新聞》記者查閱其2015年三季度財報發現，信達地產目前賬上貨幣資金僅為58億元，同時還負有高達240億元的流動性負債，短期借款和一年內到期的非流動性負債達到138.13億元。

信達方面回應稱，公司拿地之前經過現金流量測算，當前資金狀況不存在問題，后續還會采用很多融資手段進行“補血”。業內人士則表示，相比資金，信達更應該頭疼的是新江灣城項目的盈利問題。

信達疑似“蛇吞象”

11月25日，信達地產以73億元的價格力奪得上海楊浦區新江灣城N091104單元C1-02（D7）地塊，成為該區域單價新地王。

“地王”效應讓信達地產一下子引發市場的關注，隨后就有業內人士指出信達地產短期內的現金流恐無法支持高達73億元的土地出讓金及后續開發款項。優淘城總裁、資深地產專家薛建雄表示，信達該項目的最終投入保守估計也要100億元。

《每日經濟新聞》記者查閱信達地產2015年三季度財報發現，公司目前賬上貨幣資金僅為58億元，同時還負有高達240億元的流動性負債，其中短期借款和一年內到期的非流動性負債達到138.13億元。同時，今年1~9月份，公司營業收入為29.4億元。

記者撥打了信達地產公布的董秘電話，接電話的工作人員自稱是“股民熱線”的負責人。他告訴《每日經濟新聞》記者，“拿地是有備而來”，信達在拿地之前經過了嚴格的測算，包括現金流，公司的資金狀況是沒有問題的。公司的自有資金足以應對土地出讓金，而且未來公司還有很多的融資手段。

該工作人員還表示公司目前的杠桿率較高是出于公司發展期的策略。財報顯示，截至2015年三季度，信達地產負債率為83.04%，相比去年同期上升了8.6%。

不排除合作開發

2014年，信達地產成立了專門的投融資部，積極探索金融地產業務模式。2014年報顯示，該年度公司主要融資途徑為銀行貸款、信托融資及基金等其他融資，2014年末公司各類融資總余額為201.51億元，其中銀行貸款為70.93億元，信托融資為73.17億元，基金及其他融資57.41億元。2014年末公司對外擔保總額為127.87億元。2014年度公司加權平均融資成本為9.1%。報告期內利息資本化金額13.1億元,利息資本化比例78.94%。

此外，2015年前三季度信達地產的籌資活動現金流入共計183.9億元，同比增幅達64.2%，主要來自于借款和債券。

公開資料顯示，信達地產的實際控制人為信達投資有限公司，而信達投資又是財政部下屬的中國信達資產管理有限公司的全資子公司；信達地產前十名的股東中還包括建設銀行、農業銀行、交通銀行旗下的投資基金。因此，擁有深厚金融和政府背景的信達地產相比一般開發企業擁有更強的融資能力。

同時，信達地產在關于取得新江灣城地塊的公告中也為后續開發留有了余地。公告稱， “未來可能因引進合作方共同開發等原因導致公司在項目中所占的權益比例發生變化”，也就是說，信達并不排除合作開發的可能。

東方證券首席地產分析師竺勁表示，現在開發商發行中期票據和公司債都比較容易，對信達來說融資難度不大。相比資金問題，信達更應該頭疼的是新江灣地塊后續的盈利性難題。

據了解，信達競得的新江灣城N091104單元C1-02（D7）地塊折合樓板價為49152元/平方米，若扣除20%保障房面積，該地塊實際樓板價超過6.1萬元/平方米。而與此同時，新江灣城在售樓盤的均價在5萬元/平方米左右。

信達地產上述工作人員表示，拍下“地王”不存在跟風行為，是出于在一二三四線城市均衡布局的考慮，未來或將把新江灣城作為重點投資的項目打造，并且會在上海繼續深耕。

竺勁認為，新江灣城板塊房價還有上漲空間，均價未來有希望突破8萬元/平方米。但對信達來說，兩年以后，新江灣城項目可能也僅能實現微利。