每經編輯 包雨朦    

每經實習記者 包雨朦

12月1日，億翰智庫公布2015年1~11月中國典型房企銷售業績榜單。萬科與恒大分別以2251.3億元和2261.3萬平方米位列銷售金額和銷售面積排行的第一位。

榜單顯示，前11個月銷售金額達到千億級別的房企共有7家，保持了與去年底相同的陣容。但“千億俱樂部”成員銷售金額突破千億的時間比去年整整提前了兩個月，排名前6的房企早在10月底就都實現了千億銷售規模。

觀察銷售榜單可以發現，業績增長速度較快的企業越來越向排名靠前的企業集中。在當下房地產企業正在進行著一場結構性分化的變革，在這一過程中“強者恒強”的法則也得以彰顯。

機會向龍頭企業集中

榜單顯示，1~11月萬科以2251.3億元的銷售金額領跑，領先第二名綠地440多億。在銷售面積上，恒大地產拔得頭籌，截止11月底銷售2261.3萬平方米。萬科與恒大均已超過了去年底的銷售成績。

前11個月銷售金額達到千億級別的房企共有7家，分別是萬科、綠地、恒大、保利、萬達、中海、碧桂園。房企“千億俱樂部”保持了與去年相同的陣容。但“千億俱樂部”成員銷售金額突破千億的時間比去年整整提前了兩個月，除碧桂園以外，前6大房企早在10月底就已經實現了千億銷售規模。

觀察1~11月的銷售榜單可以發現，業績增長速度較快的企業越來越向排名靠前的企業集中。換句話說，在當下房地產企業正在進行著一場結構性分化的變革，在這一過程中“強者恒強”的法則也得以彰顯。

億翰智庫上市房企研究中心主任張化東告訴《每日經濟新聞》記者，今年龍頭房企的銷售情況整體好過去年，尤其是重點布局一二線城市的房企，銷售速度明顯加快。在一二線樓市回暖的帶動下，品牌房企的銷售目標完成率基本達到年初預期，并且不少房企在11月底已經提前完成全年目標。

新城控股高級副總裁歐陽捷向記者透露，今年1~10月新城地產銷售增長速度達到了25.9%，遠高于行業10%左右的平均水平。

張化東表示，在行業利潤率整體下降的大背景下，整個房地產行業正在經歷去產能的過程。房地產企業集中度不斷提高，市場機會越來越集中到少數企業的手中，行業末尾的企業終將被淘汰。

歐陽捷也表示，目前的市場行情是一線城市全面向好，二線城市回暖，三線城市房價止跌，這一行情之下，沒有實力的開發企業早已被擠出一二線城市，企業越強才能跑的越快。

“今年以來百強房企的市場占有率增加份額已經從往年的2%提升到5%，未來房企的分化還會更加嚴重”，歐陽捷說。

來自易居的數據顯示，目前排名前10的房企銷售額占市場總額的17%，前20強房企份額約為23%，前50強房企市占率為33%，前100強為37%。易居中國執行總裁丁祖昱則預計，到2018年，排名前十的房企會占有房地產市場份額的四分之一，而前百強房企的銷售總額則會超過整個行業的半壁江山。

“小房企退出和轉賣的最好時機已經過去”，歐陽捷說，對房企而言，2016年更加是大浪淘沙的一年，若有朝一日百強房企的市場占有率超過50%，就會有大批中小房企倒逼死亡。

2016年樓市何去何從？

今年一二線樓市的回暖讓不少開發商交出了一份靚麗的成績單。

歐陽捷表示，他曾經認為2013年是中國樓市黃金十年的句號，之后中國的房產銷售規模再難達到當時的水平。然而從今年的形勢來看，這一預言已經被打破，今年房地產市場的銷售金額和銷售面積有望雙雙成為2013年之后的新高點。

對于后市的走向，歐陽捷表示了自己的擔憂。他認為今年全國樓市熱度不減的重要原因是政策力挺。這種態勢下，部分區域市場甚至已經被透支。未來5年，一旦中國經濟完成轉型著陸，政府給予房地產行業的政策紅利就將釋放殆盡。從這個意義上來講，2016~2017年前后，將會是房企最后的好日子。

張化東預計，2016年上半年樓市還將延續今年的熱度，但進入下半年以后，中國經濟企穩，政策作用于樓市給經濟托底的作用就會漸漸消退。

歐陽捷還指出，從今年的市場來看可以發現，在一二線城市住宅產品高端化已經成為一種趨勢。高端產品數量的增加會拉升區域內的房價，推動普通商品房價格普漲，因此在經濟發展速度較快的一二線城市，房價的上漲空間依然很大。

“同時政策對于樓市的刺激在2016年還會繼續釋放”，歐陽捷認為，購房首付比例繼續下調，對棚改房、保障房進行貨幣化、納入商品房體系，以及土地供應結構的調整都有望成為政策實施的著力點。

張化東表示，一二線城市地價不斷攀高，從企業投資和成本控制的角度，將來收購和合作開發會成為更多房企的選擇。