每經編輯 吳若凡、蔡雅蕓     

（本文原載于“邦地產”微信公眾號real-estate-circle）

房產稅如同祥林嫂一般一談就是十年，卻始終未落地。不曾想，官媒新華社卻在近日爆料稱，房產稅和城鎮土地使用稅要合體成新的房地產稅了。

新華社援引專家的話說，未來開征房地產稅應對經營性房地產和非經營性房地產有所區分。其中經營性用房傾向全面開征房地產稅，但在房地產稅法通過后，應立即停止征收房產稅和城鎮土地使用稅。稅基要按照房地產市場價值評估，且每幾年更新評估價值。

之前，可從來沒有按每年的評估值征房地產稅。這也就代表，房地產稅將首先在商辦類物業開征。目前，市場的商辦類物業包括商鋪、寫字樓和酒店式公寓。

向商用物業征稅也不容易

其實早在去年，邦爺就曾從權威人士處了解到，房產稅推廣可能先從經營性物業開始，而后逐步擴展到住宅。對于住宅的征收，則更多是針對多套房持有者及部分高端住宅征收。

雖說，對于普通購房者影響不大，但是對于商用物業來說，打擊程度是巨大的。

為什么？如果真按照上述政策征收，那么，經營性物業諸如酒店式公寓這一類產品，恐怕更要無人問津了。

之前邦爺就有個朋友想賣酒店式公寓，被告知要交的稅可以達到總房價的30%～40%，嚇得他再不敢賣房。在這樣的背景下，還出臺房地產稅，向經營性物業全面征收，誰還敢買啊？

之前邦爺寫的《上海或出臺商用房“限售令：酒店式公寓將成“絕版”》中已經提到，商業用房是目前房地產市場庫存積壓最嚴重的，如果房地產稅一出臺就向商辦征收，那對商辦物業的打擊顯然很大，更不利商辦樓的銷售。

但應該看到，習近平總書記近期中央財經領導小組第十一次會議上要求化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。

新城控股高級副總裁歐陽捷也在自己的個人公眾號上呼吁，減輕商用房的買賣稅收成本，激活商業用房的二手房交易，以更好地解決商用房去庫存問題。

從這個角度看，房地產稅未來向商辦樓征稅雖有可能，但短期內不但不太會立即實施，還有可能出臺各種新政減免或暫緩商用房稅收征收，以先去庫存。

附：腦補貼：啥叫房地產稅？

1.房產稅／房地產稅傻傻分不清楚

我國的房產稅1986年10月1日起就開始征收了，是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅，征收范圍限于城鎮的經營性房屋。

新的房產稅試點工作已經于2011年1月28日分別在上海和重慶兩個直轄市開始進行。

上海市對新購房屋征收房產稅，居民家庭人均不超過60平方米的，其新購的住房暫免征收房產稅。

重慶市首批納入征收對象的住房為：征收對象為個人擁有的獨棟別墅(不論存量房還是增量房)、房價達到當地均價兩倍以上的個人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業、無工作的個人新購二套及二套以上住房，稅率為0.5%～1.2%之間。

而房地產稅是一個綜合性概念，這次只納入了房產稅及城鎮土地使用稅，在更深入的改革后，將納入契稅、土地增值稅、耕地占用稅等其他與房地產經紀運動相關的稅種。

2.城鎮土地使用稅是什么鬼？

個人購買非營業性質的自住用房不用繳納這個稅種，就讓我們pass吧！

3.為什么稅收歸地方財政？

顧云昌說，根據國際通行做法以及先前的房產稅，房地產稅是屬于地方稅種。

先看看美國。美國房產稅主要是為地方政府的各項服務和基礎設施建設提供資金支持，其中七成會用于支付學區義務教育、改善治安和公共環境，從而讓學區周圍環境改善，房價也自然升值。

在中國，未來地方政府也可能將稅收用于支付公務員工資、基礎設施建設、義務教育等等。美國的房產稅年年征收，美國人民卻認為理所應當，必是從中嘗到了甜頭。

作為地方稅種，將由全國人民代表大會決定是否立法征收，中央可能會給出參考稅率，以及征收框架。具體再由地方決定是否征收，結合各自經濟實力決定免征面積多少，稅率多少。

有人擔心，欠發達地區與發達城市將進一步拉開差距，顧云昌說，政策上應該會有傾斜，鼓勵大家去中小城市買房置業，而一線城市很可能會有較高的稅率。

4.房地產稅可以調節房價？

在德國是這樣的。在德國要購置一棟房屋，首先要繳納評估價值1%至1.5%的不動產稅，房屋買賣還要繳3.5%的交易稅，買賣盈利繳納15%的差價盈利稅，十年內出售即參照公司稅標準征收資本收益的25%。只有當房產變成文物，而且維護費用超過房產收益時，才可以提出免稅申請。正由于德國以嚴厲的稅收政策抑制房地產投資者，向土地與房地產征收浮動稅率，這才使得德國房價長10年未漲。

但在中國，根據中國指數研究院發布的報告，上海及重慶試點房產稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，但成交均價并未出現明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現較大幅度的增長。專家也說，房產稅對上海、重慶房價的抑制作用可以忽略不計。

5.真能支撐地方財政收入？

重慶房產稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例，當年重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產稅占本級財政收入的比重僅為0.03％，到2012年也僅有1.4億元。

再根據《2014年上海預算草案報告》，2014年上海市預計征收房產稅27.6億元，只有土地出讓收入的1.7％。

從試點城市可以看出，這對地方政府的財政支持微乎其微。而征收房地產稅是否會抑制房產消費熱情，導致手中多套房產的人大量拋售，這將是改革的阻力。

6.不是一次性繳稅，是否會加重稅負？

房地產稅的改革，是將大量集中在交易環節的稅種轉移到保有環節，也就是和美國一樣，年年交。這樣是否會加重老百姓的稅負？

要知道，本在交易環節的稅收金額就能占到商品房成交總價的10%了。顧云昌說，房地產稅的繳納時人人有責的，只要有房子就應該繳稅，只是每個人繳納的額度不一樣。未來會不會針對小戶型、低收入群體進行減免，對超出城市水平很多的房產會不會稅率遞增，現在還不得而知。

那么新的房地產稅繳納標準是什么？是按房子套數、家庭人均面積、購房單價還是別的什么這都不得而知。我們只要知道房地產稅改革的原則是對多套房、高端房進行調節，征收對象是有錢人，對普通老百姓的影響并不大，也就相當于房地產行業里的“奢侈品稅”了。