每經(jīng)網(wǎng) 2015-12-20 15:09:59
2015年的樓市,一線城市高歌猛進(jìn),二線城市分化加劇。不同的城市房價(jià)同比漲跌差異更為明顯。在沈陽,開發(fā)商正為有量無價(jià)而苦惱。未來,進(jìn)駐這座城市的開發(fā)商,究竟有哪些途徑可以消化掉巨量庫存?政策的調(diào)整和傾斜,又能否讓這座城市重新成為房企利潤的增長點(diǎn)?在蘇州,房價(jià)在11月環(huán)比上漲2.81%,超越北上廣深占據(jù)首位,品牌房企紛紛進(jìn)駐蘇州。這是否意味著蘇州樓市進(jìn)入上升通道?蘇州樓市又能否成為開發(fā)商的掘金之地?
每經(jīng)編輯 王杰 包雨朦 杜冉樂
沈陽
去庫存周期高達(dá)24個(gè)月 沈陽樓市如何涅槃?
每經(jīng)記者 王杰
相對三四線城市的巨大庫存,沈陽這座超大型二線城市,按理說應(yīng)是房企們的必爭之地,但現(xiàn)實(shí)卻并不樂觀。當(dāng)?shù)匾晃徊俦P手對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言,“只有銷量,沒有利潤”。
只有銷量沒有利潤?
克而瑞沈陽機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示,2015年11月份商品住宅市場存量2948.76萬平方米,商品住宅(不含政策性用房)可售面積消化周期為24個(gè)月。庫存消化周期一般12個(gè)月左右較為平衡,高于18個(gè)月說明供過于求,低于6個(gè)月則為供不應(yīng)求。
沈陽一項(xiàng)目的營銷總監(jiān)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,沈陽的房地產(chǎn)市場目前仍沒有回暖跡象,去年主要以降價(jià)贏得市場,但是并不能以價(jià)換量。今年降價(jià)不是開發(fā)商主要的策略,雖然也有樓盤價(jià)格下調(diào),但更多開發(fā)商是用“分期首付”“零首付”“先租后買”的方式去降低門檻跑量,一些小的開發(fā)企業(yè)很難生存下去。
克而瑞沈陽機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示,沈陽市2014年全年商品住宅的總成交面積為1093萬平方米,成交均價(jià)為6550元/平方米;截至2015年12月16日商品住宅的總成交面積為1203萬平方米,成交均價(jià)為6453元/平方米。相比去年,今年量增價(jià)跌,目前市場供需比為0.97。
香港聯(lián)祥地產(chǎn)董事總經(jīng)理杜宏鵬表示,目前沈陽房產(chǎn)市場的表現(xiàn),仍不是很理想,眼下進(jìn)入傳統(tǒng)的冬季淡季,市場壓力還是比較大。價(jià)格相較于去年沒有提高,從各開發(fā)商表現(xiàn)來看,標(biāo)桿房企占比越來越大,市場集約化更明顯。今年市場的供應(yīng)量比較大,供求關(guān)系仍然較為失衡。
造成庫存高企的原因,早在去年5月22日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》發(fā)表了《只有銷量沒有利潤?沈陽樓市隱現(xiàn)全運(yùn)會(huì)“后遺癥”》,詳盡報(bào)道了沈北新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了“快車道”,以及全運(yùn)會(huì)讓渾南新區(qū)的土地提前透支。拿地的房企將項(xiàng)目集中入市,造成了市場供大于求。
在高庫存的大背景下,開發(fā)商拿地意愿降低,政府層面也在控制土地出讓。
上述營銷總監(jiān)表示,從土地市場來看,今年沈陽土地供應(yīng)量比較少,企業(yè)拿地積極性同樣不高,即便是拿地的企業(yè),也是品牌企業(yè),小開發(fā)商基本上不拿地。土地供應(yīng)量在下降。
整理克而瑞提供的沈陽市近3年的土地出讓數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),土地成交逐年遞減,2013年沈陽市土地成交372幅,成交占地面積2156萬方,成交總金額516億元;2014年沈陽市土地成交213幅,成交占地面積1078萬方,成交總金額229億元;2015年截至12月16日,沈陽市土地成交142幅,成交占地面積649萬方,成交總金額111億元。
沈政辦發(fā)〔2015〕63號(hào)《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于做好商品房促銷工作的通知》指出,對已出讓但至今未按期交付土地的地塊,各區(qū)、縣(市)政府要切實(shí)做好征地等工作,保證于2015年底前交付凈地。對住房供應(yīng)明顯偏多、去化周期未達(dá)到合理區(qū)間,或在建住宅用地規(guī)模過大的區(qū)、縣(市)暫停計(jì)劃供應(yīng)。
高庫存下出路在哪兒
杜宏鵬表示,沈陽一些局部區(qū)域,由于動(dòng)遷帶來的剛性需求由政府采購,這緩解了一些板塊很大的壓力。
上述通知也指出,沈陽市棚戶區(qū)改造和舊城區(qū)改建項(xiàng)目一律采用貨幣化補(bǔ)償或以政府團(tuán)購商品住房、搭建服務(wù)平臺(tái)組織居民自主購房等方式安置,打通回遷安置和消化存量商品住房之間的通道。
杜宏鵬認(rèn)為,市內(nèi)的棚戶區(qū)改造、農(nóng)村的城鎮(zhèn)化、農(nóng)民工進(jìn)城買房,短期內(nèi)都有利于沈陽的庫存壓力的緩解。中期來講,大沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展,輻射到周邊城市,形成農(nóng)村人口進(jìn)入周邊城市,周邊城市人口流入沈陽的良性循環(huán),對沈陽樓市有較大幫助。長遠(yuǎn)來說,遼寧經(jīng)濟(jì)的振興,帶來購買力的提升和信心的恢復(fù),這對剛需入市帶來很大的支撐,但前提是經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。
2010年4月,經(jīng)國務(wù)院同意,國家發(fā)改委正式批復(fù)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)為國家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)是以沈陽市為中心,在半徑百公里范圍內(nèi),涵蓋沈陽、鞍山、撫順、本溪、營口、阜新、遼陽、鐵嶺8個(gè)省轄市的新興經(jīng)濟(jì)體。遼寧省提出,到2020年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)將基本實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化,綜合實(shí)力達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平,成為東北亞地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心。
國務(wù)院去年8月份印發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于近期支持東北振興若干重大政策舉措的意見》,意見指出,要結(jié)合新形勢、新要求,強(qiáng)化政策支持,創(chuàng)造良好政策環(huán)境,加大工作力度,確保各項(xiàng)政策措施落實(shí)到位。
中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長牛鳳瑞認(rèn)為老工業(yè)基地的振興,宏觀政策的松綁,對住房消費(fèi)的扶持,都會(huì)有利于沈陽樓市去化。沈陽在東北地區(qū)來說,還是處于極化階段的城市,人口還在增加,但外來人口進(jìn)駐數(shù)量,仍要取決于沈陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
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