每經編輯 區家彥    

每經記者 區家彥

繼在2013年單個項目錄得70億元銷售額后，碧桂園在馬來西亞再度祭出大手筆。

12月18日上午，在位于廣東順德的碧桂園總部，碧桂園正式發布其位于馬來西亞、投資超過2500億元的最大海外項目“森林城市”，根據碧桂園董事局主席楊國強的設想，這將是他有生以來呈現給世人的最好的一座未來之城。

隨著國內房地產市場面臨飽和，以碧桂園、萬科、綠地為代表的國內房企掀起了一股“出海”潮，以拓展新的增長空間。作為目前投資規模最大的內地房企海外項目，碧桂園如何應對不利因素，并最終獲取海外市場的認同？

國內房企投資最大海外項目

資料顯示，森林城市位于馬來西亞與新加坡一橋之隔的伊斯干達特區，距新加坡CBD約35公里。項目占地近14平方公里，幾近半個澳門的面積。項目共分為四個島嶼，從2015年開始進行開發，持續到2035年。

對于這個總投資額超2500億元的超大型項目而言，森林城市不止是單純的住宅地產項目，而是打造成一座具備幾十萬人口規模的智慧生態之城，集外企駐地、金融特區、創新天堂、旅游勝地、教育名城、養生樂園、會展中心、電商基地于一體。

根據楊國強的描述，森林城市將成為全球首座地面無車的立體交通之城，地上只有有軌電車、空中纜車、環保自行車及水岸步行道等，中間層、底層是交通路網和充足的停車空間，車輛在地下穿行，全城步行5~10分鐘皆可到達軌道交通。

地上建筑均采用垂直綠化設計，建筑物長滿植物，地面為蔥綠公園、垂直綠墻、空中花園、屋頂花園等。此外，森林城市項目還聯手華為等通信解決方案供應商，引入云技術應用保障，城市里的每個居民、每棟建筑都有一個獨立的ID身份認證。

“之所選擇在伊斯干達特區打造如此龐大的項目，是考慮到馬來西亞擁有氣候、政策、成本等多方面的優越條件，比如土地的永久使用權，項目入駐公司的免稅政策等等”，碧桂園一位內部人士向《每日經濟新聞》記者表示，森林城市未來不再把目光鎖定在中國、馬來西亞和新加城這三個國家的買家身上，而是旨在吸引全世界范圍內的買家，項目的營銷手法也會在行業內再開先河，碧桂園會搭建新的銷售體系，運用全新的手段來做傳播，向全世界賣樓。

碧桂園集團執行董事蘇柏桓透露，森林城市有可能成為公司分拆上市的一項重要資產。

探索產融結合模式

自2012年初進入馬來西亞發展以來，碧桂園的海外業務正式拉開序幕。2013年8月，碧桂園在馬來西亞新山的金海灣項目熱銷，開盤后一個月銷售額逼近70億元，超過了新山全市一年的銷售金額。在“碧桂園效應”催化下，包括萬科、綠地、富力等越來越多內地房企進軍海外市場，帶動海外投資額不斷攀升。

仲量聯行發布的調研報告顯示，2013年中國房地產投資在海外市場的投資金額為113億美元，2014年增長46%至165億美元。根據中國房地產業協會會長劉志峰的預測，2015年中國房企海外投資總額或超250億美元，創下歷史新高。

但與此同時，海外市場所隱藏的風險也在不斷浮現。馬航事件的發生，一度令到中國訪馬旅行團量大幅暴跌，從而影響當地項目的銷售。澳大利亞與馬來西亞雪蘭莪州等多個國家或地區也曾出臺抬高外地人購房門檻的政策，對內地房企的海外投資帶來巨大的風險。

國金證券香港董事總經理黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，國內房企發展海外業務最大的風險就是政策，兩國之間的關系是否友好，當地政府會否給予政策優惠，往往決定了海外項目的前景。如果能夠與當地城市、經濟的發展相互促進，更容易獲得當地政府的支持，項目的銷售前景也就更有保障。

據蘇柏垣介紹，森林城市在規劃建設之初，就提出“借勢新加坡、反哺新加坡”的策略考量，尤其在產業定位上，實現與新加坡實現銜接互補，在教育、醫療、養老、金融和制造業領域，承接新加坡部分產業鏈條的外溢與轉移，在產融結合的前提下，吸引產業人口流入，從而帶動房地產的發展。

正因如此，森林城市項目獲得了馬來西亞聯邦政府的大力支持。記者了解到，森林城市在今年已經取得當地政府頒發批準函，當中針對教育、醫療、旅游的優惠政策已經落地，符合條件的產業可獲得5年免稅或者5年100%投資稅抵免等優惠。另外，馬來西亞為在本國設立基地并投入資本超過250萬馬幣的企業也有稅率優惠，只需繳交0-10%的企業所得稅。與科技相關的產業也可申請優惠配套，獲得批準的公司也可取得5年100%免稅的優惠。

據碧桂園透露，廣東省政府已經將森林城市列為“一帶一路”重點項目，也申報到國家發改委申請為國家的重點項目。接下來，還將申請自貿區、落地免簽、免稅區等優惠政策，讓森林城市成為申請馬來西亞優惠政策最多的一個項目。

編輯：隋丕寧 審核：劉雪梅 終審：蔡戰波