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每經(jīng)記者 包雨朦

近日，朗詩綠色地產(chǎn)有限公司披露，其與民生加銀基金管理有限公司訂立合作協(xié)議。據(jù)此，民生加銀將設(shè)立一個資產(chǎn)管理計劃，該計劃的投資總額為10億元。依據(jù)該計劃，雙方將共同開發(fā)南京住宅地塊。

根據(jù)合作協(xié)議條款，民生加銀為資產(chǎn)管理計劃同意向南京鑫輝盛提供本金總額9.92億元的股東貸款，這部分款項將由南京鑫輝盛用于償還南京鑫輝盛對南京朗銘所欠金額。民生加銀將用資產(chǎn)管理計劃籌集的資金支付基礎(chǔ)代價及股東貸款。南京鑫輝盛為朗詩綠色地產(chǎn)子公司，在交易完成之后，朗詩持有南京鑫輝盛的有效股權(quán)將由100%降低至60%。

據(jù)悉，中國民生銀行持有民生加銀60%股份，此番與朗詩的交易將會是民生銀行首單非債直投的股權(quán)投資地產(chǎn)項目。近年來，銀監(jiān)會一再倡導(dǎo)商業(yè)銀行機制體制改革，鼓勵商業(yè)銀行嘗試“投貸結(jié)合”、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的新模式。

業(yè)內(nèi)人士分析，未來或有更多的地產(chǎn)企業(yè)將獲得來自銀行的直接投資。繼險資之后，銀行資本也有望敲開房企的大門，攪活房產(chǎn)市場。

銀行貸款能否轉(zhuǎn)向投貸結(jié)合？

全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬此前在《每日經(jīng)濟新聞》舉辦的價值地產(chǎn)年會上表示，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型存在的重要趨勢之一，就是資金來源從銀行貸款轉(zhuǎn)向“投貸結(jié)合”的投行模式。

“房地產(chǎn)最后的推手是金融機構(gòu)，所以房地產(chǎn)行業(yè)背后的競爭是金融的競爭，是投資的競爭。未來的房地產(chǎn)企業(yè)將會走向全產(chǎn)業(yè)鏈，在此基礎(chǔ)上需要不同階段融資方式的鏈接，以達(dá)到融資金額、融資期限的最優(yōu)安排。”鐘彬說。

2014年報數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，16家A股上市銀行合計“涉房貸款”高達(dá)14.02萬億元（均采用集團或合并口徑相關(guān)數(shù)據(jù)），較2013年底的11.77萬億元增長了2.25萬億元，增幅高達(dá)19.12%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資渠道上依然較大程度地依賴商業(yè)銀行貸款。

目前的《商業(yè)銀行法》規(guī)定，商業(yè)銀行只能從事存貸業(yè)務(wù)，不允許對外進(jìn)行股權(quán)投資。去年底，銀監(jiān)會副主席閻慶民曾在公開場合表示，未來將深化機制改革，探索商業(yè)銀行“投貸結(jié)合”新模式。

睿信管理咨詢總裁薛迥文表示，混業(yè)經(jīng)營是目前中國金融行業(yè)出現(xiàn)的一個苗頭。銀行直投對于解決地產(chǎn)企業(yè)融資難、融資成本高的問題會有一定作用。

“未來銀行直投資金一定會大舉進(jìn)入房地產(chǎn)，因為這是國家現(xiàn)在鼓勵去做的事情。”優(yōu)淘城總裁薛建雄說。他認(rèn)為，銀行直投資金能夠降低房企的資金成本，從而整體提升物業(yè)的價值，讓地產(chǎn)企業(yè)的市盈率降低，提高產(chǎn)品單價。對于持有運營的商辦項目來說尤為利好。

“過去由于資金成本高昂，一些商辦項目為租金和物業(yè)費設(shè)置了較高的門檻。引入成本較低的銀行資金之后，商辦物業(yè)就有空間把物業(yè)服務(wù)做得更好。”薛建雄說。

薛迥文指出，地產(chǎn)的變現(xiàn)能力非常強，土地資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)相對容易，對銀行來說確實是比較好的投資標(biāo)的。從流動性的角度考慮，尤其一二線城市的土地或項目會成為銀行資本追逐的對象。

銀行資金迎戰(zhàn)險資孰勝？

近年來，以中國平安、中國人壽、安邦、前海為代表的保險企業(yè)頻頻舉牌房地產(chǎn)上市公司。未來一旦相關(guān)政策開閘，當(dāng)銀行資金與險資狹路相逢，到底孰勝孰負(fù)？

薛建雄認(rèn)為，銀行資金的優(yōu)勢在于成本更低，能夠最大程度提高房企的利潤空間。他表示，目前國內(nèi)銀行的資金成本在2%左右，大大優(yōu)于險資。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱2015年中報發(fā)現(xiàn)，中國人壽、中國平安的資金成本分別為4.4%和4.5%。行業(yè)內(nèi)其他規(guī)模較大的保險公司的平均資金成本多在3%~5%之間。

薛迥文認(rèn)為，從風(fēng)險性的角度考慮，險資則略勝一籌。保險的特點是一旦投保，資金很難隨意撤出。即便是靈活度較高的萬能險，它的贖回壓力也不大。但商業(yè)銀行不同，商業(yè)銀行資金來源的本質(zhì)是負(fù)債，它的資產(chǎn)另一端是存款人，是相對于存款人的負(fù)債。

“銀行資金的利率和風(fēng)險結(jié)構(gòu)在融資階段就已經(jīng)被做了明確的限定，只能按照這個配比去投資，否則就會出現(xiàn)問題，這決定了商業(yè)銀行不能像投行那樣去大規(guī)模做投資。”薛迥文說。

薛建雄則認(rèn)為，銀行資金做直投，初期的風(fēng)險是有限的。國內(nèi)商業(yè)銀行的資金規(guī)模體量相當(dāng)大，只要在用途上控制好投資資金的比例，就能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)控。隨著直投模式發(fā)展成熟，銀行業(yè)普遍介入房地產(chǎn)，不排除在地產(chǎn)行業(yè)面臨整體下滑的情況下，銀行遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險。

編輯：隋丕寧 審核：劉雪梅 終審：蔡戰(zhàn)波