每經編輯 吳若凡    

（本文原載于“邦地產”微信公眾號real-estate-circle）

上海在“三五規劃建議”里將2500萬人口作為長期調控目標，市長韓正更是直言，要守住常住人口規模的底線。

那么現實問題是，2010年上海常住人口已經達到2301.92萬（4年增加了123.76萬人），要守住2500萬人的底線，就意味著未來幾年內，上海的常住人口增加，不能超過74.32萬人。

為控制人口，控制土地供應是必然的選項。因而在《中共上海市委關于制定上海市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》中就提出“十三五”時期新增用地控制在60平方公里，要守住“2020年3185平方公里新增用地”的紅線。

這么看起來，人口受控制，供地受控制，房子的量受控制...新上海人的這“74.32萬”個入場券，搶起來會很難嗎？

上海土地只夠開發五六年？

2015年，僅上半年上海土地市場總計成交經營性用地191.1萬平，其中住宅用地成交138.9萬平。照此速度，60平方公里的土地只夠開發五六年。

有限新增建設用地出讓，讓土地市場有“斷炊”威脅，洞悉這些的房企早就開始謀篇布局，開始了轟轟烈烈的圈地運動，今年土地市場的地王頻出就是最好的佐證。因為他們都知道，現在真的是地拍一塊少一塊。

還可以瞄準工業用地

但問題是，上海真的就只能拿出這么多地來做開發了？答案是否定的。

上海還有不少地，比如工業用地。有專家就表示，上海將減少工業用地比例，將原先工業用地進行流轉，促進工業區轉型升級，十三五規劃中將有850平方公里的工業倉儲用地待流轉。

曾幾何時，上海制造是工人引以為豪的東西，但在上一輪金融危機后，上海的傳統制造業開始被倒逼轉移，取而代之的是新興制造業，如臨港的國際智能制造中心，這些布局能夠讓上海在變革中保住制造業的優勢。

目前，上海已經著手在郊區零散的低效工業用地采取減量化措施。上海市經信委也已啟動對104家重點企業的關停調整，主要涉及金屬制品、塑料制品、水泥制品、涂料、熱處理、有色金屬壓延等行業，共涉及土地794.87畝。　

盤活工業用地有難度

通過盤活存量的工業用地來解決建設用地需求，聽起來的確是一條很好的途徑，但目前執行難度不小。

當前工業用地價格整體較低，一旦工業用地流轉為綜合用地，土地價值將上漲三至五成。據悉，僅上海國資委出資監管企業的土地總量不少于660平方公里。在新一輪國資改革中，大量隱性土地資產將顯山露水。

但工業用地的流轉，不是說轉就能轉。這里面有政府和擁地企業的博弈。土地越來越值錢，而原先的土地擁有者如果得不到滿意的結果是不會輕易拱手相讓。

舊改用地也是救星？

除去工業用地，你可能會說，上海還有地，就是這3000多平方公里的地可以拆了重建啊。舊改用地的確是上海開發的巨大潛力地帶，但你以為這么簡單就能盤活，那就只能說U are too young too simple。

瑞安知道吧，當初虹口區政府把區域內最大的一個片區就給了瑞安去打造。結果呢，受累于舊改泥潭的瑞安，估值偏低，遲遲未能上市。所以，舊改雖然容易，但是拆遷卻是任何開發商擺不平的滾刀肉。

有了上述的描述，你應該知道，無論是舊改還是工業土地流轉，都不是一觸而就的事情。

預期推漲房價怎么辦？

但房價這個東西不管困難不困難，只要有預期，就可以開漲了。很多人就開始擔心，原本便宜的地和房子，轉變性質后讓區域的房子都漲價了怎么辦？

其實這不只是普通市民的擔心，更是政府應該驚醒的地方：如果房價太貴，那么工程師留不住，創業者留不住，設計師留不住，教師留不住，醫生留不住...又如何保證上海經濟的可持續發展？

此前，韓正已經強調上海樓市到了要調控的時候。并表示必須堅定不移下決心減少經濟增長對房地產業的依賴，必須保持定力，絕不能為緩解一時一地的問題，而采用短期刺激政策，要對市民負責、對未來負責。

這些地方可以容易搶到“入場券”

一方面是政府對樓市漲價的控制，一方面是對低洼地帶的開發，大家還是有很多機會在上海生根發展的。

哪些地方合適呢，此前邦爺就說過，上海房地產調控的著眼點，不在中心城區，而在郊區新城，比如臨港、奉賢南橋、松江新城、嘉定新城等。這些價值洼地，房價還是可以承受的，未來也會是上海人口分流，以及外地人口遷入的主要區域，進而變成上海房價的主要調節器。

所以，相信隨著人口調控政策的進一步深入，未來房價問題將得到妥善解決。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波