每經編輯 每經記者 杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

2015年，房企轉型也是蠻拼的。年底收官了，房企相繼亮出成績單。懂行的人都清楚，這不單是成績單，更是“亮劍”之舉。

1月11日，在資本市場上賺足眼球的中天城投（000540，收盤價7.66元）披露了預增公告，預計2015年實現凈利潤24.05億~28.86億元，同比增長50%~80%，這主要得益于房地產項目結轉收入增加與稅收優惠。

當日，滬指大盤再跌5.33%，多數地產股遭遇跌停，但受上述預增刺激，中天城投尾盤微跌1.67%。《每日經濟新聞》記者注意到，為落實“大金融與大健康”戰略，中天城投已斥巨資投向金融牌照。

1.4億凈利來自政府補貼   

實際上，房地產預售回款與結算營收之間往往存在一個時間差，如果一家房企的銷售業績不穩定，那么結轉收入就可能遭遇較大幅度的震蕩。

記者注意到，中天城投2013年實現合同銷售面積298萬平方米，同比增長91%，實現合同銷售金額176億元，其中僅未來方舟一個項目就賣了80億元，2013年中天城投銷售首次突破百億元，實現同比增長98%。

2014年財報顯示，中天城投實現銷售面積248萬平方米，實現銷售金額186億元，與前一年相比，銷售面積有所下滑，銷售金額只是微增，但受惠于貴廣高鐵等利好，貴陽商品房均價同比上漲8%達5300元/平方米，中天作為當地龍頭，自然受益頗豐。

按照業績預增公告，中天城投預計2015年實現凈利潤24.05億元到28.86億元，同比增長50%~80%，并稱這主要得益于房地產項目結轉量增加及受益于西部大開發稅收優惠。

2015年底，中天城投公告稱，獲得當地政府獎勵資金約1.86億元，計入營業外收入之后為公司2015年預增凈利潤約1.4億元。

值得注意的是，中天城投近3年在營收和凈利潤兩個指標的同比發展上，經歷了從高速增長到中速增長的發展趨勢。比如，2013年營收75.7億元，同比增長113%，凈利潤約10.8億元，同比增長146.6%，扣非后凈利潤10億元，同比增長678.9%。2014年，中天城投實現營收113.9億元，同比增長50%，實現凈利潤16億元，同比增長48.3%，扣非后凈利潤約12.3億元，同比增長20.9%。

記者觀察到，當前樓市整體不景氣，中天城投基本上已暫停了房地產業務的大規模擴張，尤其是異地“重資產”擴張，而是轉向“小地產”戰略。不少券商分析其基于貴州當地的“省域化”模式安全邊際相對較高。中天城投內部一位不愿具名人士告訴記者，上述高預增業績主要是以往“舊地產”模式帶來的增長，與當前提出的“小地產”有所區別。

此前，中天城投提出“小地產”戰略，即公司擬通過設立地產基金、開展建設管理和代建業務、多元化合作、開展智慧社區O2O平臺運營等措施，創立開放性地產業務，開拓地產增量業務，盤活存量地產資源。確保地產業務在公司戰略轉型期間仍作為主營業務為公司保持穩定的經營收益，同時保證房地產業務在公司戰略轉型成功后適應新的戰略架構，實現自身可持續發展，增強各戰略板塊的協同效應。

頻頻出手金融牌照　 　

2014年以來，龍頭房企頻繁提出各種跨界轉型概念，比如金融、醫療與健康等。2015年，這些概念已在部分上市房企陸續落地，但相關個股的股價似乎并未得以充分反映，估值明顯偏低。

對此，以中天城投為例，其股價已跌至7.66元，距最新一個高點12.59元，已跌去了40%，一路震蕩下行，最新動態市盈率只有15.1倍，標桿房企如保利地產，動態市盈率也僅7.55倍。

從業績預增原因剖析來看，絕大多數地產上市房企戰略轉型基本上還是依托于原來房地產業務做“滑翔”運動，試圖進一步“軟著陸”。中天城投也不例外，而跨界轉型的新業務仍處于資金投入期。

對此，中天城投自確立“大金融、大健康與小地產”轉型戰略以來，以全資子公司貴陽金控為戰略棋子，通過自有資金向其多次注資，貴陽金控現時注冊資本已增至60億元，在房企金控平臺實力的打造上遙遙領先，屢屢展開對金融牌照的搶奪。

按照2015年10月底的公告，中天城投實施或擬實施的重大投資或資產購買的計劃支出總金額約90億元，扣除向子公司及合伙企業出資的部分，目前已有明確投向或計劃的支出約40億元，加上后來競拍海際證券牌照耗資30億元、成立華宇再保險與百安互聯網金融合計13億元以及向貴陽金控注資24億元，估計已耗資上百億元。

一位接近中天城投的資本人士表示，房地產屬于資金密集型行業，中天城投基于戰略轉型需要而采取的策略是將大量的房地產資產進一步套現，將這些資金拿出來做大金融和大健康產業。

《每日經濟新聞》記者注意到，中天城投對房地產的未來策略是“小地產”，按照前述內部人士的話說，就是一種開放式地產模式，包括品牌輸出、股權合作以及做地產基金投資的LP等靈活運作模式。