每經(jīng)編輯 吳若凡 包雨朦    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

上海的商品房在2015年賣出了6265億元，占到了全市GDP（2014年數(shù)據(jù)）的近1/4。

開發(fā)商應(yīng)該說是賺了個(gè)缽滿盆滿，但是！

在上海“2015年納稅百強(qiáng)企業(yè)”（第三產(chǎn)業(yè)）名單中，房地產(chǎn)企業(yè)不及金融、汽車和快消行業(yè)的企業(yè)，不僅只有四家上榜，數(shù)量還比去年少了三家。而且上榜的多是中小型的公司，萬科、綠地這些巨頭房企不見蹤影：

上海長(zhǎng)峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（42名）、大華集團(tuán)（55名）、上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司（78名）、上海雅品置業(yè)有限公司（92名）。

（圖片來源：上海發(fā)布）

在人們的印象中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該是很“土豪”的呀，為何財(cái)大氣粗的開發(fā)商在稅收榜單上如此聲勢(shì)微弱呢？

開發(fā)商繳稅不少，地產(chǎn)稅收是財(cái)政主要來源

首先邦爺想說，開發(fā)商繳稅其實(shí)并不少。馮侖就曾說，開發(fā)商每給股東創(chuàng)造1元錢的利潤(rùn)，就要給政府交上1.6元甚至更多的各種稅費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)可謂是政府財(cái)政的主要來源。

的確，貫穿房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的稅收多達(dá)十幾項(xiàng)，比如營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅(涉內(nèi))、城市房產(chǎn)稅(涉外)、城市維護(hù)建設(shè)稅、耕地占用稅、土地增值稅、印花稅、契稅，還有教育附加費(fèi)等等。

拿地，開發(fā)商需要繳納3%-5%的契稅和0.05%的印花稅，如果該地是農(nóng)田，還要繳納耕地占用稅和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

開發(fā)環(huán)節(jié)，開發(fā)商要繳納土地使用稅和預(yù)征的營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅包含了教育附加費(fèi)和城建稅，還有預(yù)征的企業(yè)所得稅、土地增值稅等，其中，土地增值稅最低也是房屋預(yù)售收入的4%。

如果該地塊出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓行為，房企需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅和所得稅，由國(guó)土部門代為征收。這兩個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)總額占比最大，至少占房地產(chǎn)銷售額10%的比例。

在房屋銷售環(huán)節(jié)，買賣雙方需要各自繳納0.05%的印花稅，還要征收雙方的所得稅。開發(fā)商需要繳納所得稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。

最后，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，對(duì)非居住類房屋的房產(chǎn)稅則是每年征收的。

根據(jù)財(cái)政部2014年全國(guó)一般公共預(yù)算收入決算報(bào)告顯示，當(dāng)年城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅加起來就有1.9萬億元，相當(dāng)于當(dāng)年房地產(chǎn)銷售總額7.63萬億元的25%。其中，涉及房地產(chǎn)稅收占比最高的，就是營(yíng)業(yè)稅(房地產(chǎn)和建筑業(yè))、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。

稅收那么多，為什么房企上不了榜？

“繳稅百強(qiáng)”為啥不容繳稅那么多的房企呢？

邦爺從多位地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人處打聽到，這或與房地產(chǎn)企業(yè)的核算方式有關(guān)。

有上海萬科人士就告訴邦爺，上海萬科為平臺(tái)公司，下面根據(jù)不同的項(xiàng)目設(shè)有項(xiàng)目子公司。而平臺(tái)公司與子公司是分開核算的，并且主要資產(chǎn)和大部分人工成本也均計(jì)入項(xiàng)目公司。這一分拆方式化整為零，使得許多規(guī)模龐大的房企與榜單無緣。即使上榜，也多為項(xiàng)目公司。

另外，邦爺注意到去年躋身稅收百強(qiáng)榜的“雅匯房產(chǎn)、和記黃埔、海創(chuàng)房產(chǎn)、錦繡華城、萬源房產(chǎn)”在今年均未上榜。

其他行業(yè)的如“交通銀行、上海銀行、IBM、上汽通用、上海大眾、上交所、國(guó)泰君安”等企業(yè)則是“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，多次上榜。

也不能怪房地產(chǎn)企業(yè)“太隨意”，這都是房企的稅收構(gòu)成使然。

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)所涉及的稅費(fèi)主要包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

其中，土地增值稅并不按年繳納，而是到特定的時(shí)間集中清算。當(dāng)前我國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，對(duì)土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征（例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅）。所以，逢土地增值稅清算的年份，稅收就會(huì)大大增加。

那么什么時(shí)候企業(yè)需要進(jìn)行土地增值稅清算呢？

三種情況：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；以及直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情形。

也就是說企業(yè)只有遇到這三種情形之一，就需要繳納土地增值稅了。在房地產(chǎn)發(fā)展迅猛的十多年中，土地的年平均自然增長(zhǎng)收益在20%左右，如果再加上開發(fā)商囤地、捂地的情況，待項(xiàng)目竣工時(shí)，土地增值稅確實(shí)是一筆不小的數(shù)字啊。

例如，去年進(jìn)入百強(qiáng)榜的萬源房地產(chǎn)就在2014年有過大筆的土增稅清算。

當(dāng)然除了土地增值稅，一位房企負(fù)責(zé)人告訴邦爺，一般增值稅也是房企所繳稅收中的重要構(gòu)成。如果在統(tǒng)計(jì)年份內(nèi)，房企曾經(jīng)有過數(shù)量巨大的大宗交易，也是很容易上榜的喲。

不過有朋友提醒邦爺說，在有些地方房企可是實(shí)實(shí)在在的納稅大戶，比如2013年的河南省納稅百強(qiáng)企業(yè)榜單上房地產(chǎn)開發(fā)公司就占據(jù)了四成席位。

其實(shí)這也很好理解，各個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)構(gòu)成和層次不一樣嘛。上海畢竟是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心城市，行業(yè)更加多元化、企業(yè)更加豐富、大型公司也更加集中。要知道截止2013年底，上海市的第三產(chǎn)業(yè)占比就已經(jīng)達(dá)到76.9%，遠(yuǎn)超全國(guó)其他地區(qū)。再加之，上海又是中國(guó)的金融中心，金融類企業(yè)密集，房地產(chǎn)企業(yè)要在這么激烈的競(jìng)爭(zhēng)中殺出一條血路，確實(shí)不易啊。

科普
1、契稅。指建筑用地在承接出讓土地時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納土地出讓金3％～5％的稅費(fèi)。
2、營(yíng)業(yè)稅。自建建筑物出售，按建筑業(yè)3％稅率計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅，出售建筑物，按銷售不動(dòng)產(chǎn)的5％稅率計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。2014年全國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅5627億元；建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅4789億元，占全國(guó)營(yíng)業(yè)稅總額的58%。
3、企業(yè)所得稅。（這個(gè)是誰賺得多，誰就繳納得多）應(yīng)納企業(yè)所得稅額＝（收入總額－稅法準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額）×適用稅率稅法規(guī)定。2014年房地產(chǎn)企業(yè)所得稅占全部企業(yè)所得稅的12%。
4、土地增值稅。該稅種的申報(bào)規(guī)定納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。就是房企賣了房子之后，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。
5、城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)商使用國(guó)有土地，以使用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額計(jì)繳。分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。
6、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。該稅費(fèi)不僅僅局限于房地產(chǎn)企業(yè)，在繳納營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)，應(yīng)以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按適用稅率繳納城市建設(shè)維護(hù)稅和3％的教育費(fèi)附加。如果納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率為1％。
7、房產(chǎn)稅。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出之前不征收房產(chǎn)稅。應(yīng)納稅額按房產(chǎn)余值×（1－10％～30％）×1.2％征收。但售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。
8、個(gè)人所得稅。這是所有企業(yè)個(gè)人都要繳的，賺得多就繳得多。此外，在房產(chǎn)租賃過程中，也涉及到房產(chǎn)稅、所得稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。
在以上稅種的征收中，大多為項(xiàng)目結(jié)束后征收，但由于房地產(chǎn)投入資金量大、開發(fā)周期長(zhǎng)、商品房先預(yù)售后交房等特點(diǎn)，國(guó)家對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅部分都采取了“預(yù)征”方式，“土地增值稅”和“企業(yè)所得稅”需要提前繳納。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波