每經編輯 吳若凡 包雨朦    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

上海的商品房在2015年賣出了6265億元，占到了全市GDP（2014年數據）的近1/4。

開發商應該說是賺了個缽滿盆滿，但是！

在上海“2015年納稅百強企業”（第三產業）名單中，房地產企業不及金融、汽車和快消行業的企業，不僅只有四家上榜，數量還比去年少了三家。而且上榜的多是中小型的公司，萬科、綠地這些巨頭房企不見蹤影：

上海長峰房地產開發有限公司（42名）、大華集團（55名）、上海鵬利置業發展有限公司（78名）、上海雅品置業有限公司（92名）。

（圖片來源：上海發布）

在人們的印象中，房地產企業應該是很“土豪”的呀，為何財大氣粗的開發商在稅收榜單上如此聲勢微弱呢？

開發商繳稅不少，地產稅收是財政主要來源

首先邦爺想說，開發商繳稅其實并不少。馮侖就曾說，開發商每給股東創造1元錢的利潤，就要給政府交上1.6元甚至更多的各種稅費。房地產開發可謂是政府財政的主要來源。

的確，貫穿房地產各環節的稅收多達十幾項，比如營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、房產稅(涉內)、城市房產稅(涉外)、城市維護建設稅、耕地占用稅、土地增值稅、印花稅、契稅，還有教育附加費等等。

拿地，開發商需要繳納3%-5%的契稅和0.05%的印花稅，如果該地是農田，還要繳納耕地占用稅和青苗補償費。

開發環節，開發商要繳納土地使用稅和預征的營業稅，營業稅包含了教育附加費和城建稅，還有預征的企業所得稅、土地增值稅等，其中，土地增值稅最低也是房屋預售收入的4%。

如果該地塊出現轉讓行為，房企需要繳納營業稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅和所得稅，由國土部門代為征收。這兩個環節的稅費總額占比最大，至少占房地產銷售額10%的比例。

在房屋銷售環節，買賣雙方需要各自繳納0.05%的印花稅，還要征收雙方的所得稅。開發商需要繳納所得稅、印花稅、營業稅、土地增值稅、城市維護建設稅等。

最后，在房地產保有環節，對非居住類房屋的房產稅則是每年征收的。

根據財政部2014年全國一般公共預算收入決算報告顯示，當年城市維護建設稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、印花稅、契稅加起來就有1.9萬億元，相當于當年房地產銷售總額7.63萬億元的25%。其中，涉及房地產稅收占比最高的，就是營業稅(房地產和建筑業)、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅和房產稅。

稅收那么多，為什么房企上不了榜？

“繳稅百強”為啥不容繳稅那么多的房企呢？

邦爺從多位地產公司負責人處打聽到，這或與房地產企業的核算方式有關。

有上海萬科人士就告訴邦爺，上海萬科為平臺公司，下面根據不同的項目設有項目子公司。而平臺公司與子公司是分開核算的，并且主要資產和大部分人工成本也均計入項目公司。這一分拆方式化整為零，使得許多規模龐大的房企與榜單無緣。即使上榜，也多為項目公司。

另外，邦爺注意到去年躋身稅收百強榜的“雅匯房產、和記黃埔、海創房產、錦繡華城、萬源房產”在今年均未上榜。

其他行業的如“交通銀行、上海銀行、IBM、上汽通用、上海大眾、上交所、國泰君安”等企業則是“強者恒強”，多次上榜。

也不能怪房地產企業“太隨意”，這都是房企的稅收構成使然。

一般來說，房地產開發建設所涉及的稅費主要包括房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。

其中，土地增值稅并不按年繳納，而是到特定的時間集中清算。當前我國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征（例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅）。所以，逢土地增值稅清算的年份，稅收就會大大增加。

那么什么時候企業需要進行土地增值稅清算呢？

三種情況：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；以及直接轉讓土地使用權的情形。

也就是說企業只有遇到這三種情形之一，就需要繳納土地增值稅了。在房地產發展迅猛的十多年中，土地的年平均自然增長收益在20%左右，如果再加上開發商囤地、捂地的情況，待項目竣工時，土地增值稅確實是一筆不小的數字啊。

例如，去年進入百強榜的萬源房地產就在2014年有過大筆的土增稅清算。

當然除了土地增值稅，一位房企負責人告訴邦爺，一般增值稅也是房企所繳稅收中的重要構成。如果在統計年份內，房企曾經有過數量巨大的大宗交易，也是很容易上榜的喲。

不過有朋友提醒邦爺說，在有些地方房企可是實實在在的納稅大戶，比如2013年的河南省納稅百強企業榜單上房地產開發公司就占據了四成席位。

其實這也很好理解，各個區域產業構成和層次不一樣嘛。上海畢竟是中國的經濟中心城市，行業更加多元化、企業更加豐富、大型公司也更加集中。要知道截止2013年底，上海市的第三產業占比就已經達到76.9%，遠超全國其他地區。再加之，上海又是中國的金融中心，金融類企業密集，房地產企業要在這么激烈的競爭中殺出一條血路，確實不易啊。

科普
1、契稅。指建筑用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納土地出讓金3％～5％的稅費。
2、營業稅。自建建筑物出售，按建筑業3％稅率計繳營業稅，出售建筑物，按銷售不動產的5％稅率計繳營業稅。2014年全國房地產營業稅5627億元；建筑業營業稅4789億元，占全國營業稅總額的58%。
3、企業所得稅。（這個是誰賺得多，誰就繳納得多）應納企業所得稅額＝（收入總額－稅法準予扣除項目金額）×適用稅率稅法規定。2014年房地產企業所得稅占全部企業所得稅的12%。
4、土地增值稅。該稅種的申報規定納稅人在轉讓房地產合同到房地產所在地稅務機關辦理納稅申報。就是房企賣了房子之后，以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據，實行四級超率累進稅率。
5、城鎮土地使用稅。房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額計繳。分期向土地所在地稅務機關繳納。
6、城市維護建設稅和教育費附加。該稅費不僅僅局限于房地產企業，在繳納營業稅的同時，應以實際繳納的營業稅稅額為計稅依據，按適用稅率繳納城市建設維護稅和3％的教育費附加。如果納稅人所在地為城市市區的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區或者鎮的，稅率為1％。
7、房產稅。根據規定，房地產開發企業建造的商品房在售出之前不征收房產稅。應納稅額按房產余值×（1－10％～30％）×1.2％征收。但售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。
8、個人所得稅。這是所有企業個人都要繳的，賺得多就繳得多。此外，在房產租賃過程中，也涉及到房產稅、所得稅、印花稅、營業稅、城市維護建設稅、城鎮土地使用稅等。
在以上稅種的征收中，大多為項目結束后征收，但由于房地產投入資金量大、開發周期長、商品房先預售后交房等特點，國家對企業所得稅和土地增值稅部分都采取了“預征”方式，“土地增值稅”和“企業所得稅”需要提前繳納。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波