每經編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

近段時間，上海“山寨版”五角大樓因其外觀和美國五角大樓相似，但卻大面積空置，備受關注。

邦爺仔細扒了扒該項目之后發現，原來項目的問題還不止空置，多重“投資陷阱”才是它的更大問題。

上海五角大樓“售后包租”的吸引力

這座名為“五角世貿商城”的商業地產項目當初曾采用售后包租模式出售旗下商鋪，據說在2009年開盤時，吸引了無數投資者。

所謂包租，指的是開發商承諾對售出的房屋在一定期限內進行承租，從而確保購房者得到相當的收益，以消減購房投資的風險。售后包租一般出現在商鋪、寫字樓、商用住宅(如酒店式公寓、商住樓)等的銷售過程中，有多種形式，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等。

早在本世紀初，商鋪的售后包租就廣泛流行。當時開發商在原來的房價基礎上上調40%銷售，然后再按8%的年回報率，連續5年給買房人回饋收益。

對于開發商而言，售后包租可以順利回籠資金，保證現金流周轉，來進行項目開發，往往許多開發商選擇出售部分物業，以保證有充足的資金。對于買家而言，承諾一定比例的租金回報，能吸引不少買家入場。

業內人士也告訴邦爺，市場上帶經營的項目肯定比不帶經營的項目賣得好，所以包租模式容易被投資者認可。

售后包租“投資陷阱”叢生

但售后包租模式并非百利無一害。正是因為承諾“售后包租”，使得如今的上海五角商城，在項目招商不暢空置率過高等問題暴露后，業主和投資人的投入無法拿回，利益受損，業主也將項目開發方上訴至法院。

實際上，行業都知道，售后包租的這些租金，其實大多時候不是招商的店家付的，也不是開發商付的，而是購房者自己付的。如果將預付房款挪作他用，商品房便會出現到期難以交付、購房人產權難以得到保障等問題。

而且，絕大部分開發商都是只管賣不管后期運營管理。消費者只是看到了售后包租、返租金等優惠條件，卻忽略了開發商的實際運營能力。多數售后包租商場到期后，難以為繼，商城空置甚至關閉的情形并不少見。商鋪的二手房價格漲幅，也遠低于周邊同期的住宅，手藝得不到保障。

此外，售后包租往往涉及到房地產開發商、購房者、銀行、市場經營方、承租方等多方主體，他們需要簽訂買賣合同（或使用權出售合同）、委托經營合同、租賃合同、金融借款合同等多份合同。所以，整個過程中涉及的法律關系較為復雜，一旦出現糾紛，將涉及多方利益，產生連鎖反應。合同無效、開發商違約、承租方違約等風險，甚至刑事犯罪，都是投資人可能面臨的后果。

同時，一旦市場出現不景氣，許多商鋪包租的承諾便很可能無法兌現回報，隨之大規模的群體糾紛也不可避免。

應該注意的是，售后包租其實是違反我國法律法規的。據中華人民共和國建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》中第11條的明確規定：“房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”

但目前很多開發商都采取“引入第三方經營管理”的方式逃避監管。大量產權式的商鋪雖然躲過了法律法規的限制，但卻延續了售后包租模式的風險，購房者和投資人一定要小心了。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波