每經編輯 杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

剛剛發布2015年度業績預虧公告之后，萬通地產就收到了來自上交所的問詢函。

回復公告雖姍姍來遲，但還是揭開了萬通杭州兩個項目操盤失誤且連累整體業績預虧的現實。1月22日，萬通地產發布公告稱，公司對2015年杭州樓市看漲，堅持售價不調及兩年去化，但2015年四季度相關區域競品樓盤集體降價，致公司杭州兩個項目不得不做計提減值準備。

《每日經濟新聞》記者注意到，萬通杭州上園項目如果下折20%，將虧損4.7億元，而杭州萬通中心酒店式公寓下折10%，將虧損1.2億元。普華永道測算，該總計提減值5.9億元到6.2億元。這與2014年業內宣稱房企即便售價下折30%仍有利潤可賺的市場環境，已不可同日而語。

萬通公開承認誤判杭州樓市

1月22日，萬通地產回復上交所的問詢公告，公開承認其對杭州樓市判斷“失誤”。

萬通地產的判斷邏輯是，2015年杭州樓市體現出供應量增長、成交量增長、市場熱度上升、板塊差異明顯、大型房企競爭激烈等特征，加上一系列降準降息等刺激樓市政策的出臺及2016年G20峰會在杭州召開等有利因素，認為當地樓市成交將呈上升趨勢。

基于此，萬通地產2015年前三季度并未對售價進行調整，堅持認為相關項目去化周期在兩年左右。

然而，市場并未如萬通預想的方向發展，卻繼續下行。萬通地產表示，2015年四季度，杭州兩個項目所在區域市場庫存量仍在上升，去庫存壓力持續加大，2015年底中央提出房企適當降低商品住房價格，以加快去庫存速度，傳遞出對樓市高庫存擔憂的信號。

除了宏觀層面的悲觀情緒彌漫，上述項目所在區域的競品樓盤也集體加入降價潮之中，試圖以價換量謀突圍。

萬通地產認為，這給公司上述兩項目的定價帶來了直接沖擊和影響，稱公司及時調整上述兩個項目的銷售策略，作出降低售價、縮短去庫存周期，快速回籠資金的策略，但新的銷售定價低于存貨成本，按照相關會計準側，需計提減值準備。

公開資料顯示，已竣工的杭州萬通中心寫字樓的單方成本約2萬元/平方米，精裝修的酒店式公寓單方成本約2.2萬元/平方米，而尚未完工的杭州上園項目住宅單方成本約1.8萬元到1.9萬元/平方米。

《每日經濟新聞》記者注意到，從萬通以往財報來看，萬通地產杭州上園項目51%權益的樓面地價為9230元/平方米，杭州萬通中心49%權益的樓面地價為6380元/平方米。

如果對比來看，萬通杭州上園項目的地價成本已接近項目單價總成本的50%，2013年萬通拿下該地塊時曾歷經了44輪爭奪，溢價率不菲。

2014年，全國樓市遇歷史拐點，中原地產相關人士指出那輪降價潮中的杭州樓市即為排頭兵，個別項目降價后地價占房價逾50%，已接近成本線。

項目計提減值拖累公司業績

截至2015年底，萬通地產為上述兩個項目累計投入資金30億元，其中杭州上園項目累計11.5億元，從2013年開工建設到2015年6月封頂，在此期間一直未預售。萬通地產表示，截至目前，杭州上園項目未取得預售證，尚未開盤銷售。

按照計提減值數據，萬通杭州上園項目降價20%~30%，對應減值4.7億元到4.8億元，萬通中心降價10%~20%，對應減值1.2億元到1.4億元，總金額大概在5.9億元到6.2億元。

1月13日，萬通地產公布了2015年度業績預虧公告，稱因為杭州兩個項目計提減值的緣故，經公司財務部初步測算，預計公司2015年經營業績將出現虧損，歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損5.8億元到6.2億元。

作為長期服務于萬通地產的第三方審計機構，普華永道據其審計計劃，已將存貨減值準備會計估計的相關風險評估為他們2015年度財務報表審計工作的特別風險。截至公告日，上述審計仍在進行中。

2013年之前，萬通地產凈利潤還能維持在數億元以上，到2014年已下滑至大約9765萬元，2015年又公告了巨額預虧，這讓外界不能不懷疑其現有管理層的操盤能力。對此，記者多次致電萬通地產，但對方的公開電話一直無人接聽。

2014年8月份，萬通地產董事會“大換血”，“萬通系”人馬基本退出，“嘉華系”上位。2015年，萬通地產注入資產謀轉型也并未如愿。

截至目前，“嘉華系”相關負責人也一直未對萬通地產未來發展有重要的針對性表述，這讓外界對其猜疑不斷。

發稿：隋丕寧 審核：楊羚強 終審：蔡戰波