每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

要說上海各板塊中，房價(jià)最可能上漲而且漲幅最大的地方，不是陸家嘴，不是前灘，也不是迪斯尼，而是青浦，你相信嗎？

話說，這個(gè)地價(jià)和房價(jià)都已經(jīng)超過整個(gè)上海平均漲幅的青浦板塊，還讓你不得不信。

地價(jià)已超前開漲！

先來看一組數(shù)據(jù)：

1月27日上午，首創(chuàng)置業(yè)以總價(jià)5.35億元競得青浦徐涇鎮(zhèn)一宗地塊，溢價(jià)率為60.9%，成交樓板價(jià)達(dá)28530元/平方米。

2月3日下午，青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)12A-01A地塊吸引17家競買人爭奪，上海運(yùn)杰為拿下該地付出了10.5億的總價(jià)，成交樓板價(jià)20473元/平方米，溢價(jià)57.42%。

此前，綠地在青浦重固以總價(jià)18億元溢價(jià)113.34%，拿下了一地塊，樓板價(jià)14934元/㎡。

土地行情，直接影響板塊日后的房價(jià)，很多業(yè)內(nèi)人士預(yù)估這些樓盤未來售價(jià)都破3萬（元/平方米）。

不過，地價(jià)房價(jià)之外，青浦還有一個(gè)“助漲”的關(guān)鍵因素——規(guī)劃！

上海唯一的世界級商業(yè)中心

要知道未來五年，上海的最熱區(qū)域，或許不是自貿(mào)區(qū)，也不是陸家嘴，連前灘和迪斯尼都不是！最大熱點(diǎn)只有一個(gè)——大虹橋！“背靠虹橋”即是青浦漲價(jià)的最大動力。

關(guān)于虹橋的未來，可不是邦爺信口說的，而是寫在上海“十三五”規(guī)劃“綱要”里的：

在上海未來五年建設(shè)的高品質(zhì)商務(wù)區(qū)規(guī)劃中，大虹橋是排名第一位的——定位服務(wù)長三角、面向世界的一流商務(wù)區(qū)。

之前有政協(xié)委員甚至提出要成立虹橋新區(qū)，把大虹橋的地位提升到“浦東和大虹橋的關(guān)系、上海和江浙的關(guān)系，上海和長三角的關(guān)系”。

一句話，大虹橋已經(jīng)成為上海下一個(gè)五年的戰(zhàn)略重點(diǎn)，是上海整合整個(gè)長三角乃至整個(gè)長江經(jīng)濟(jì)帶沿線區(qū)域的國家級引擎。

它很有希望在下一個(gè)五年成為上海的市中心，而且是唯一一個(gè)可以輻射到全球的商業(yè)中心。這也是大虹橋區(qū)別與上海任何一個(gè)城市中心的優(yōu)勢所在。

為什么這樣說？比如太陽馬戲團(tuán)吧，如果它在上海大虹橋辦演出，那么不只上海觀眾會來，長三角觀眾會來，日本、韓國、新加坡、澳洲的觀眾，都可以通過乘飛機(jī)趕來觀賞。

可以說，大虹橋是可以把全球最好，最美的商業(yè)資源引入的城市副中心。演出如此，活動如此，各種商業(yè)、商務(wù)資源也一樣。說它是影響全球商業(yè)的一個(gè)城市副中心，不能為過。去年，在國家會議中心入駐大虹橋后，它甚至被擠癱，足以說明它輻射力和影響力。

超級中心的大后方，就是漲價(jià)的節(jié)奏~

從整體規(guī)劃來看，虹橋以商務(wù)功能為主，居住功能僅占非常小的比例。所以這里的住宅的供應(yīng)量極少。

所以，可以預(yù)見的是未來大虹橋的居住功能將更多依靠周邊，青浦一帶的住宅價(jià)值會被大幅提升。

實(shí)際上，早在2014年，上海就提出在新一輪城市建設(shè)中打破“中心城區(qū)“概念，即將松江、青浦、嘉定、臨港設(shè)為新的城市副中心，在軌道交通沿線配置大型住宅。

而目前，青浦區(qū)附近可售房源均價(jià)已達(dá)到4萬元/平左右，虹橋的二手房均價(jià)為38361元/平，同比去年上漲9.14%。若以10%的比例逐年上漲，虹橋房價(jià)在5年后將達(dá)到61778元/平米，甚至更高。

不過，大虹橋雖然遠(yuǎn)景看好，但短期還有許多問題需要解決。比如，商務(wù)區(qū)內(nèi)部的短駁公交車還沒有，從虹橋火車站前往商務(wù)區(qū)的各個(gè)寫字樓和商場還不方便。道路標(biāo)識也有待增加，很多路連出租車司機(jī)也找不到。同樣，商務(wù)區(qū)的特色也有待進(jìn)一步明晰。

如何充分利用互聯(lián)網(wǎng)+，幫助入駐企業(yè)整合長三角乃至全球資源，發(fā)展21世紀(jì)的上海高端智造和高端服務(wù)業(yè)，提升全球市場競爭力，也將是上海需要解決的問題。當(dāng)然，當(dāng)這些問題被解決，大虹橋和青浦等周邊區(qū)域的房價(jià)恐怕會更高。