每經編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

要說上海各板塊中，房價最可能上漲而且漲幅最大的地方，不是陸家嘴，不是前灘，也不是迪斯尼，而是青浦，你相信嗎？

話說，這個地價和房價都已經超過整個上海平均漲幅的青浦板塊，還讓你不得不信。

地價已超前開漲！

先來看一組數據：

1月27日上午，首創置業以總價5.35億元競得青浦徐涇鎮一宗地塊，溢價率為60.9%，成交樓板價達28530元/平方米。

2月3日下午，青浦區趙巷鎮12A-01A地塊吸引17家競買人爭奪，上海運杰為拿下該地付出了10.5億的總價，成交樓板價20473元/平方米，溢價57.42%。

此前，綠地在青浦重固以總價18億元溢價113.34%，拿下了一地塊，樓板價14934元/㎡。

土地行情，直接影響板塊日后的房價，很多業內人士預估這些樓盤未來售價都破3萬（元/平方米）。

不過，地價房價之外，青浦還有一個“助漲”的關鍵因素——規劃！

上海唯一的世界級商業中心

要知道未來五年，上海的最熱區域，或許不是自貿區，也不是陸家嘴，連前灘和迪斯尼都不是！最大熱點只有一個——大虹橋！“背靠虹橋”即是青浦漲價的最大動力。

關于虹橋的未來，可不是邦爺信口說的，而是寫在上海“十三五”規劃“綱要”里的：

在上海未來五年建設的高品質商務區規劃中，大虹橋是排名第一位的——定位服務長三角、面向世界的一流商務區。

之前有政協委員甚至提出要成立虹橋新區，把大虹橋的地位提升到“浦東和大虹橋的關系、上海和江浙的關系，上海和長三角的關系”。

一句話，大虹橋已經成為上海下一個五年的戰略重點，是上海整合整個長三角乃至整個長江經濟帶沿線區域的國家級引擎。

它很有希望在下一個五年成為上海的市中心，而且是唯一一個可以輻射到全球的商業中心。這也是大虹橋區別與上海任何一個城市中心的優勢所在。

為什么這樣說？比如太陽馬戲團吧，如果它在上海大虹橋辦演出，那么不只上海觀眾會來，長三角觀眾會來，日本、韓國、新加坡、澳洲的觀眾，都可以通過乘飛機趕來觀賞。

可以說，大虹橋是可以把全球最好，最美的商業資源引入的城市副中心。演出如此，活動如此，各種商業、商務資源也一樣。說它是影響全球商業的一個城市副中心，不能為過。去年，在國家會議中心入駐大虹橋后，它甚至被擠癱，足以說明它輻射力和影響力。

超級中心的大后方，就是漲價的節奏~

從整體規劃來看，虹橋以商務功能為主，居住功能僅占非常小的比例。所以這里的住宅的供應量極少。

所以，可以預見的是未來大虹橋的居住功能將更多依靠周邊，青浦一帶的住宅價值會被大幅提升。

實際上，早在2014年，上海就提出在新一輪城市建設中打破“中心城區“概念，即將松江、青浦、嘉定、臨港設為新的城市副中心，在軌道交通沿線配置大型住宅。

而目前，青浦區附近可售房源均價已達到4萬元/平左右，虹橋的二手房均價為38361元/平，同比去年上漲9.14%。若以10%的比例逐年上漲，虹橋房價在5年后將達到61778元/平米，甚至更高。

不過，大虹橋雖然遠景看好，但短期還有許多問題需要解決。比如，商務區內部的短駁公交車還沒有，從虹橋火車站前往商務區的各個寫字樓和商場還不方便。道路標識也有待增加，很多路連出租車司機也找不到。同樣，商務區的特色也有待進一步明晰。

如何充分利用互聯網+，幫助入駐企業整合長三角乃至全球資源，發展21世紀的上海高端智造和高端服務業，提升全球市場競爭力，也將是上海需要解決的問題。當然，當這些問題被解決，大虹橋和青浦等周邊區域的房價恐怕會更高。