每經編輯 包雨朦    

每經記者 包雨朦

據國家統計局去年12月的數據，截至2015年11月末，全國商品房待售面積69637萬平方米，再次創下歷史新高。按照我國人均住房面積35平方米計算，空置的住房可供2億人口居住。

然而更讓人心驚的是，這一統計數據只包括竣工后、未售出的現房，但大量已建設未竣工、以及還未開工的潛在庫存并未計算在內，一旦計入，中國樓市的庫存可能倍增。

個別城市13年才能賣完

在全國商品房庫存高企的事實背后，城市分化已成為房地產市場的主基調。新城控股高級副總裁歐陽捷這樣概括當前的房地產市場分化情況：一線城市全面向好，二線城市部分向好，三四線城市依然面臨較大的去庫存壓力。

易居中國執行總裁丁祖昱指出，北上廣深四個一線城市的市場規模基本上都在千萬平方米左右，每年的成交規模能達到一千億元以上，而全國的平均水平是171億元。

除了樓市發展一直較為穩定的一線城市成交不斷走高之外，南京、蘇州、合肥等熱點二線城市也進入了樓市發展的快車道，量價走勢顯著，需求旺盛，城市消化周期更是跌入了半年以來的低位。

中國指數研究院的報告顯示，在監測的160座城市中，多數三四線城市的房地產市場受各類因素影響，發展面臨較大風險。以河北唐山為例，2013年唐山的經營性用地成交量達到了最高峰，近3年成交地塊的規劃建筑面積達3592萬平方米，而近3年的年均銷售面積僅263萬平方米。按照這一去化速度，需要長達13年的時間才能消化掉近3年成交的土地。

克爾瑞的研究報告指出，高庫存與長周期往往相伴出現，共同推高了樓市的風險。內在的原因，一方面是在當前庫存高企，城市的新增供應量仍大幅增長；另一方面是城市經濟發展水平有限，大部分內生需求已經得到滿足，外來人口導入需求不足導致成交不振，未來這些壓力城市的庫存問題還需要更長的時間改善。

即便是三四線城市，也因區位因素、經濟發展、人口狀況的不同而面臨著不同的命運。以河北保定為例，搜房網的數據顯示，2015年保定市新建住宅均價為5929元/平方米，相較2014年上漲9.3%，較2013年上漲20.8%。

中國指數研究院的報告指出，保定、涿州、武清等城市將在京津冀一體化發展的利好下面臨機遇；廣東汕頭、浙江湖州等三四線城市或依靠區位優勢和旅游特色，取得較好的房地產去庫存效果。

人口密度成為投資決策關鍵

中國指數研究院研究總監蔣云鋒認為，供應合理是城市房地產良性發展的基礎條件。而政策機遇、特色產業發展及城市規劃的完善也有助于帶動城市樓市的上行發展。反觀那些房地產投資風險較大的城市，往往與前期投資過度、經濟發展緩慢、人口吸引力弱等原因脫不開干系。

丁祖昱則表示，判斷一座城市是否具有開發價值的指標很多。最簡單直接的判斷方式就是，土地消化周期越短越好，人均住宅供應面積越少越好，人口密度越高越好，人均購房支出越高越好。

克爾瑞研究中心副總經理林波表示，三四線城市開發利潤率的下降，導致過去一年房企中形成了一股回撤一二線城市的風潮。這其中更深層的原因在于一二線城市凈流入大，整體經濟更有活力。可見人口因素是判斷是一座城市是否具有開發價值的重要標準。

去年8月克爾瑞公布的《中國城市房地產投資前景排行榜》顯示，三線城市中的東莞、佛山、無錫均擠入了房地產投資前景20強之列，分居第12、15及19名，其投資前景甚至好于多數二線城市。

對此，林波解釋稱，從人口和經濟發展狀況來看，東莞、佛山、無錫在三線城市中都屬于出類拔萃。人口密度指標顯示，目前三個城市人口密度均超過1500人/平方公里，其中，東莞更是達到3376人/平方公里。

丁祖昱表示，人口密度越高，體現了一個規模和集聚效應，從政府來說可以以更少的投資來服務更多的人群，投資相對來說也比較能夠容易地去做基礎式的投資，對房地產業來說也是一個很好的提升作用。同樣如此，人口規模越大，市場供求關系越緊張，房地產價格越容易往上走。