每經編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

現在來說，欠錢基本是大爺！因為他們可以說“房價跌太多了我就斷供，讓銀行當業主去！”或者這樣說“我的房子是惟一住房，銀行肯定不能趕我走！”

但實際情況是，親，你！想！多！了！

“唯一住房”就可以鉆空子？

“唯一住房不能拍賣”~以前的確是這樣。

最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的規定中稱：“如果執行標的系被執行人本人及其所扶養家屬維持生活必需的居住房屋，可以查封但不得拍賣”。

為規避風險，基層法院和執行法官一般會在被執行人僅有一套房屋時，停止執行。很多被執行人也就鉆空子，通過惡意轉移房產，藏匿、變賣財產等方式，躲避法院的追責。

債務人名下明明有房產和財產，但就因為一些限制不能進行查封/拍賣等執行。于是，現實生活中就出現了，債務人住在寬敞的樓房里吃香喝辣，債權人卻因收不回錢在外租房受餓的事情。

來到房地產領域，有些擁有多套住房的炒房者就會想：如果我按揭的房子變成了負資產，我就不還貸了，房子給銀行就是了。

但是，如果購房者買的房子價值1000萬，首付200萬，按揭付了100萬。這時候出現房價暴跌，房子市價只有500萬左右，這時斷供，任由銀行收房、拍賣，幾乎沒可能拍賣能拍到700萬。如果只賣到了400萬，銀行就有了300萬的虧損。

小心法院新規和銀行手段！

銀行可不傻，它不但會派貸后管理催收專員天天“光臨”你家，而且會逐一盤點你的資產，一旦發現購房者還有其他資產，那就繼續查封拍賣，直到銀行追回自己的損失。

要知道，2015年僅上半年17家上市銀行的個人住房貸款放貸總額就達到10.7萬億元（Wind數據），1月住戶中長期貸款也高達4783億元（央行數據），銀行絕對不允許這么大比例的房貸追不回帳的。

更重要的是，如今最高人民法院公布《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條規定三種情況說，法院不支持被執行人提出家庭唯一住房的異議。

其中就包括有多套住宅、惡意轉移資產、以及申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金。

所以，那些覺得房子貶值就不還貸或者還不起貸的，千萬不要再仗著那是自己的家庭唯一住房就理直氣壯了。

唯一住房被拍賣怎么辦？

換個角度來說，有些購房者并非投機取巧鉆空子，而是真的無法償還銀行債務，當家庭唯一住房被強制拍賣時，自己和家人無法解決居住問題，該怎么辦呢？

上面的法規提到過的，這種情況下經法院核實，可以由債主（申請執行人）為債務人提供臨時住房（這種臨時住房，從地段配套到面積戶型，都是參照廉租房標準來的）。

也就是說，如果一個人在市中心買了一套100平米的房子，最終沒有能力繼續按揭，到時候銀行可以收房、拍賣，但需要在一段時間內給他租一套便宜的房子。待拍賣結束后，如果拍賣所得多于銀行損失，超過部分在扣除訴訟費用之后，將退還給原業主。

但想必絕大多數人是不太愿意接受這種選項的吧。所以邦爺提醒大家兩點：

第一，如果無法繼續還貸，也不能簡單將房子丟給銀行，任由他們處置。可以計算一下已經支付的成本，和房子可以賣出的價格“先賣為強”，因為你自己賣總比拍賣損失小些吧。

第二，在國土部門辦理了正式抵押手續的惟一住房，會“更容易”被查封拍賣。但如果僅僅是合同約定，沒有辦理正式抵押手續，法院不能輕易查封你的住宅。如果你僅僅是因為普通債務，被人逼迫出售或強制查封/拍賣惟一住房，你是有申辯空間的。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波