每經編輯 歐陽捷    

歐陽捷（新城控股高級副總裁）

中共中央、國務院《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中提出：“新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開”。

這個意見的大方向無疑是正確的。歐美發達國家也都是這樣做的，開放式街區可以增加交通道路，城市道路雖然不寬，但路網密集，交通通暢，避免車輛與行人擁擠在干道十字路口等待穿越，可以極大提高大城市的通勤效率，進而提高勞動生產率，甚至多出來的車道可以在夜間轉為停車泊位，或者改造為自行車道或步行道，創造一種健康城市的生活理念。

小區和大院開放，不但可以實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，優化路網結構，促進城市土地的節約利用，還可以提供更多的停車泊位，小區和大院綠地也可以成為公共綠地，變相增加更多的公共設施。

但是，知易行難。有三個重要問題需要在落地中加以考量。

首先，需要從法律層面完善道路與綠地所有權、使用權、收益權和補償。

比如住宅小區規劃紅線內土地所有權屬于全體業主，包括道路和綠地，未建的住宅可以將道路和綠地的土地剝離，但已建的住宅道路和綠地的使用權和收益權應當歸全體業主，如果要開放，勢必要解決使用權和收益權問題。

住宅小區開放后，小區道路和綠地都變成公共設施。對于新建住宅小區，當然可以僅限定住宅樓部分土地用于出讓，而原來住宅小區概念的道路和綠地都作為公共設施用地，但這樣會大幅度減少土地出讓面積和土地出讓金。

對于已建成住宅小區，《物權法》在第六章業主的建筑物區分所有權中明確規定，“第七十三條　建筑區劃內的道路，屬于業主共有”。“建筑區劃內的綠地，屬于業主共有”。“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”。“第七十四條　占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”。

當然，道路和綠地也可以由政府收回道路和綠地所有權，但按照《物權法》規定“第三十九條　所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利”。“第一百四十八條　建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金”，需要給予業主相應補償，不但衡量補償計算標準不易，而且眾口難調、難度不亞于拆遷。

如果不采用政府收回的辦法，就必須按照收益權歸屬全體業主的原則，確定道路和綠地和收益分配模式，這無疑又是一項非常復雜的系統性工程。

其次，需要從管理主體和費用歸屬明確開放式街區的公共設施管理維護責任。

已建住宅小區開放后，物業公司必然撤銷，當然也沒有物業費了。大家首先擔心的是原住宅小區的安全管理，雖然可以增加監控攝像頭全域監控，不過監控室肯定不是小區的了，也應當集中管理，變成政府的一項公共服務，現有監控設施的改造也需要一定的費用支出，看來都需要政府承擔。

道路和綠地顯然可以變成公共設施，但小區地下管網、配電房、垃圾房等的責任主體尚需明確，未來沒有物業公司代表業委會行使管理責任，除了住宅樓內維修可以由社會化服務機構實施、業主自行或公共維修基金承擔費用外，原小區內的地下管網等則需要政府市政部門重新劃定管理邊界和管理責任以及費用承擔。畢竟如果道路和綠地變成公共設施，開膛破肚維修其地下管網都不是業主所能承擔的。

另外，很多小區內部的道路是不規整的，比如新城湖畔春秋的道路是環繞小區所有別墅的，新城首府高層住宅的瀑布景觀在小區中央，小區內道路與小區外并行，如果開放小區作為公共道路通行，必須要經過相應的改造，包括拆除圍墻、景觀，都需要改造費用，承擔主體也需要明確。

第三，需要從規則上明確地下停車庫的使用權、收益權、分配權及管理責任。

住宅小區地下停車庫一般占用住宅樓與小區道路和綠地地下空間，用于業主停車，通過刷卡進入，刷卡設施由物業公司管理并收費。

住宅小區開放后，社會車輛進入如何管理？地下車庫以及刷卡設施由誰管理、維護？地下停車是否收費？收費權益如何分配？

雖然可以由業委會聘人管理、維護，管理維護成本不低，而且也需要與政府分享地下空間利用收益。

改革的關鍵是要落地，要有人真正沉下心來，認真研究和解決這些問題，好經需要大和尚。