每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

“各位，我朋友目前通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)投資獲得數(shù)十個(gè)億的資金，想在上海收購(gòu)幾個(gè)項(xiàng)目（或收購(gòu)，或報(bào)銷都可以）有意向的可以報(bào)過(guò)來(lái)（公寓項(xiàng)目?jī)?yōu)先）”這是一個(gè)風(fēng)投發(fā)在地產(chǎn)朋友群的信息。邦爺進(jìn)一步了解到這家機(jī)構(gòu)計(jì)劃15億收購(gòu)上海外環(huán)的住宅，戶型從90到200平不等，條件只是比市場(chǎng)售價(jià)稍便宜。

之前，“上海房?jī)r(jià)月漲百萬(wàn)”、“上海天價(jià)豪宅近3年賣384套”等新聞曾在朋友圈刷屏，但現(xiàn)在看來(lái)都不算什么，未來(lái)上海的市場(chǎng)注定會(huì)有更高的價(jià)格，因?yàn)闄C(jī)構(gòu)投資者來(lái)了。

不僅是內(nèi)資，外資也十分雀躍。據(jù)高力國(guó)際測(cè)算，2015年有約360億美金(若按當(dāng)前匯率換算約2350億人民幣)的外資流入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，2016年這一數(shù)字則會(huì)更加擴(kuò)大。外資流向內(nèi)地樓市，無(wú)疑會(huì)給那些本已升溫的市場(chǎng)再添一把“柴火”，讓那些市場(chǎng)再次進(jìn)入調(diào)控臨界點(diǎn)。

一大波海外投資者蠢蠢欲動(dòng)

據(jù)邦爺不完全統(tǒng)計(jì)，去年下半年，僅在上海就有十幾起海外資收購(gòu)寫字樓的交易，購(gòu)主不乏IDG、黑石、鐵獅門、盈石等大型機(jī)構(gòu)。

睿意德董事陳麗琳告訴邦爺，尤其在最近，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體偏軟的背景下，海外一些大型機(jī)構(gòu)利用匯率的優(yōu)勢(shì)低價(jià)抄底，集中火力收購(gòu)國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。因?yàn)閺馁Y產(chǎn)包整合角度，商業(yè)更具有價(jià)值。

世邦魏理仕也指出，機(jī)構(gòu)投資者將在2016年的市場(chǎng)中顯得更為活躍，這主要是由于全球市場(chǎng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率相對(duì)普遍更低，相比于世界主要門戶城市，中國(guó)一線城市的商業(yè)地產(chǎn)收益率相對(duì)仍處于前列。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕）

財(cái)經(jīng)人士江翰告訴邦爺，相對(duì)于其他資產(chǎn)，中國(guó)的資產(chǎn)投資回報(bào)高于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，畢竟發(fā)展中國(guó)家的老大地位不是蓋的。

這些外資機(jī)構(gòu)的首選標(biāo)的，是核心城市的寫字樓物業(yè)。但這些機(jī)構(gòu)對(duì)于資產(chǎn)的選擇相當(dāng)苛刻，首先物業(yè)規(guī)模須達(dá)到一定的量級(jí)，并能夠形成資產(chǎn)包效應(yīng)和增值效應(yīng)。因此，這些機(jī)構(gòu)一般只會(huì)瞄準(zhǔn)一二線市場(chǎng)。

房?jī)r(jià)到頂？也許是剛起步

一線城市尤其是上海和北京，已經(jīng)被大多投資機(jī)構(gòu)視為成熟的核心投資市場(chǎng)。

去年如領(lǐng)匯收購(gòu)北京歐美匯購(gòu)物中心及上海企業(yè)天地一座二座、李錦記和萬(wàn)科聯(lián)合收購(gòu)上海企業(yè)天地三座，ARA收購(gòu)上海新茂大廈，投資回報(bào)率都達(dá)到了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)水平。

目前，高風(fēng)險(xiǎn)、高收益短期內(nèi)可套利退出的項(xiàng)目已經(jīng)難以尋覓，因此在上述市場(chǎng)對(duì)核心物業(yè)的長(zhǎng)線投資，逐漸成為國(guó)內(nèi)外投資者的主流選擇。

對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)投資，開發(fā)商近年來(lái)更多作為售出方出現(xiàn)在市場(chǎng)中，包括保險(xiǎn)資金在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者以及投資基金，漸成主流投資者。世邦魏理仕預(yù)計(jì)機(jī)構(gòu)投資者將在2016年的市場(chǎng)中更為活躍。

盡管，外資只收購(gòu)一二線城市的優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)，但資金的大規(guī)模流入，無(wú)疑會(huì)極大拉高整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心指數(shù)，并造成價(jià)格進(jìn)一步的高企。

今晨，吳曉波在《誰(shuí)愿意房?jī)r(jià)漲？》中說(shuō)“上海、深圳、北京房?jī)r(jià)漲得太離譜了”，被人視為業(yè)界良心。可是成天和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家打交道的他，又怎會(huì)了解到過(guò)去幾年這些城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了重大更迭。比如上海，金融業(yè)就已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的第一大支柱行業(yè)，去年增速40%以上。另外，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)和物流行業(yè)也有10%以上增速。

這幾個(gè)行業(yè)正在大規(guī)模生產(chǎn)高額年收入的中產(chǎn)階層。新年朋友圈聚會(huì)，去年年收入超過(guò)五十萬(wàn)的人數(shù)已不是個(gè)位數(shù)字。面對(duì)這樣的薪情高漲帶動(dòng)的自住需求大漲，加之大量機(jī)構(gòu)投資者入市，帶漲的投資需求，房?jī)r(jià)勢(shì)必還要進(jìn)一步上漲！

不過(guò)，對(duì)于早已習(xí)慣房?jī)r(jià)快速上漲的北上深居民來(lái)說(shuō)，似乎很多人對(duì)眼下的房?jī)r(jià)高漲已經(jīng)“認(rèn)命”。而他們更關(guān)心的是怎樣提升自己的競(jìng)爭(zhēng)力和財(cái)富水平，不被城市淘汰并且能夠體面地生存下去。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：萊坊中國(guó)）

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波

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