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每經(jīng)記者 王杰

與房地產(chǎn)相關(guān)的政策正在連續(xù)加碼出臺(tái)。

2月23日，來自財(cái)政部網(wǎng)站消息顯示，財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問題的通知》。通知指出，各地區(qū)應(yīng)當(dāng)結(jié)合事業(yè)單位分類改革，對(duì)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面清理，于2016年12月31日前完成。

從根本上治理去庫存

通知稱，各地區(qū)應(yīng)當(dāng)結(jié)合事業(yè)單位分類改革，對(duì)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面清理。

通知指出，進(jìn)一步規(guī)范土地儲(chǔ)備行為。土地儲(chǔ)備工作只能由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)，各類城投公司等其他機(jī)構(gòu)一律不得再從事新增土地儲(chǔ)備工作。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這次對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的功能設(shè)置提出了要求，進(jìn)而使得后續(xù)部分從業(yè)人員在土地收儲(chǔ)和出讓過程中，有更大的約束性。過去土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一度被認(rèn)為是“地主”，所以在土地出讓方面過于任性，而后續(xù)將逐漸用市場化的方式和手段來進(jìn)行規(guī)范。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，此舉主要是為了規(guī)范土地儲(chǔ)備的相關(guān)規(guī)定，避免原來多頭儲(chǔ)備單位。

此外，各地土地儲(chǔ)備總體規(guī)模，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)刎?cái)力狀況、年度土地供應(yīng)量、年度地方政府債務(wù)限額、地方政府還款能力等因素確定。現(xiàn)有土地儲(chǔ)備規(guī)模偏大的，要加快已儲(chǔ)備土地的前期開發(fā)和供應(yīng)進(jìn)度，相應(yīng)減少或停止新增以后年度土地儲(chǔ)備規(guī)模，避免由于土地儲(chǔ)備規(guī)模偏大而形成土地資源利用不充分和地方政府債務(wù)壓力。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從源頭上遏制土地漫無目的的出讓，是為了從根本上治理去庫存的問題。如果土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)能夠開源節(jié)流，在土地收儲(chǔ)方面時(shí)刻和市場用地需求進(jìn)行掛鉤，那么整個(gè)土地市場的供求關(guān)系就會(huì)更加匹配。此類做法也將迫使房企等用地部門后續(xù)必須重新調(diào)整拿地策略，尤其是必須時(shí)刻關(guān)注土地儲(chǔ)備中心的相關(guān)策略。

地方不得向銀行舉債儲(chǔ)備土地

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一政策主要目的更多是為了防范政府財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，從地方財(cái)政來說，很多地方政府土地儲(chǔ)備規(guī)模過大，而2015年土地市場分化，除一二線城市外，三四線城市土地市場流標(biāo)數(shù)量較多，這種情況下，使得很多已儲(chǔ)備土地積壓嚴(yán)重。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，包含北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、重慶、廈門、大連等10大城市合計(jì)居住類住宅土地在2月因?yàn)榇汗?jié)影響，截至日前簽約住宅土地7宗，平均樓面價(jià)高達(dá)8872元/平方米，刷新了最高月度紀(jì)錄，同比2015年2月成交土地成交均價(jià)漲幅高達(dá)190%，雖然受到其中一線城市占比高的影響，但整體土地市場成交走高趨勢明顯。1月份成交均價(jià)也達(dá)到了7760元/平方米的高位。

對(duì)清理甄別后認(rèn)定為地方政府債務(wù)的截至2014年12月31日的存量土地儲(chǔ)備貸款，應(yīng)納入政府性基金預(yù)算管理，償債資金通過政府性基金預(yù)算統(tǒng)籌安排，并逐步發(fā)行地方政府債券予以置換。

同時(shí)，通知還明確，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目所需資金，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定納入政府性基金預(yù)算，從國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財(cái)政資金中統(tǒng)籌安排，不足部分在國家核定的債務(wù)限額內(nèi)通過省級(jí)政府代發(fā)地方政府債券籌集資金解決。自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款。地方政府應(yīng)在核定的債務(wù)限額內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)土地儲(chǔ)備相關(guān)政府性基金收入、地方政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等因素，合理安排年度用于土地儲(chǔ)備的債券發(fā)行規(guī)模和期限。

土地儲(chǔ)備資金主要用于征收、收購、優(yōu)先購買、收回土地以及儲(chǔ)備土地供應(yīng)前的前期開發(fā)等土地儲(chǔ)備開支，不得用于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)日常經(jīng)費(fèi)開支。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所需的日常經(jīng)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)與土地儲(chǔ)備資金實(shí)行分賬核算，不得相互混用。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池教授認(rèn)為，此政策主要在于規(guī)范土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的市場行為，主要表現(xiàn)為精簡土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，將一些可以企業(yè)化運(yùn)作的業(yè)務(wù)進(jìn)行分離，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)行事業(yè)化管理；通過政府采購實(shí)施儲(chǔ)備土地的前期開發(fā)；所需資金通過發(fā)放地方政府債券來解決，不再向銀行舉借土儲(chǔ)貸款。此政策將使土地儲(chǔ)備市場運(yùn)作更加規(guī)范。