每經編輯 王浩也    

每經實習記者 王浩也

房地產市場的任何風吹草動都會引發輿論關注，特別是與北京和上海樓市相關的政策。

2月23日，據多家媒體報道，上海市規土局等部門聯合發布《關于進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》。“意見”表示繼續優化土地和住房供應結構要求優化住房供地結構，增加中小套型住房供應比例，中心城區不低于70%，郊區不低于60%（部分供需矛盾突出的區域，提高至70%）。提高商辦用地供應的有效性和精準度，鼓勵開發企業持有商辦物業持續運營，商業物業持有比例不低于80%，辦公物業不低于40%，持有年限不低于10年。

針對這一消息，《每日經濟新聞》記者查詢上海市規劃和土地管理局等諸多網站進行查詢，并沒有找到相關文件。隨后，記者詢問相關業內人士，也表示并不了解。

戶型供應結構將大幅調整

記者發現，上述文件中有以下兩個細則：第一，中小套比例，中心城區不低于70%，郊區不低于60%（部分供需矛盾較突出區域，中小套型住房供應比例提高到70%）；保障性住房用地中小套型住房的供應比例，中心城區為100%，郊區不低于80%以上。第二，鼓勵公共交通為導向的社區開發模式，軌道交通站點周邊區域（中心城、郊區的覆蓋范圍分別為600米、1500米）商品住房用地的中小套型住房供應比例提高到80%以上，以實現城市組團式緊湊開發，形成居住、工作、商業、文化等功能的有機協調。本市多層、小高層、高層建筑的中小套型住房建筑面積標準分別為90平米、95平米、100平米。

這兩個細則明確指出要增加中小戶型房源的比例，中原地產研究總監宋會雍對此表示，這樣的話房價會有5%~10%的上升，“對開發商來講，開發小戶型，整個收益會下降。戶型小了之后，公攤面積變大，容納的人更多，配置的資源成本就更大。那么開發商在這塊的利潤削弱之后，會上調樓盤的銷售單價。所以說，這對房價會有一個推動效應。”

不過，上海市之前一直鼓勵二孩政策，一個家庭有了二孩之后，換置一套大戶型的房子也變成了剛需。對此，優淘城總裁薛建雄認為，增加中小套房源比例與大戶型成為二孩家庭剛需，并不存在沖突，“現在的情況是，‘7090’總體供應過少，換房也是需要有一個過渡的。過渡就是說你先住在90平方米的房子里，等你生第二個孩子后再換大的。過渡的太少了，大戶型太多了，所以現在要對中小套房源做要求。”

有業內專家表示，房企現在的建造趨勢是緊湊型的房源，原來建造大戶型的開發商也會相應地調整策略，因此“中小套戶型比例提高”的要求，對開發商的影響并不大。

商業物業持有時間不低于10年

上述文件中還有兩個細則：第一，商務聚集區、科技創新區、產業社區以及周邊1000米范圍內的新增商品住宅用地，相關區縣政府要在出讓條件中明確，用于社會租賃的商品住房比例不低于15%，促進產城融合。第二，新增商業辦公用地，一般地區商業物業的持有比例為不低于80%、辦公物業為不低于40%，且持有年限不低于10年。近階段商業辦公樓宇供應量較大的區域，商業物業的持有比例提高到100%，辦公物業持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或長期持有。

有業內專家表示，這是為了推進地塊更集約化的利用，控制城市在土地上的利用強度，“工業用地跟商辦用地過剩，逐漸在這里面調比例，增加住宅商辦優化他們的結構。”

也有專家認為，上海新增建設用地不可能有大幅增加，存量用地盤活也很難快速收到成效，現在增加市場供應的方法就是把戶型做小，增加供應的套數，讓更多的家庭能夠買到或租賃到中小套型的房源；從現在上海土地政策特征來看，再結合目前財政部等部委政策導向來看，100平方米以下尤其是90平方米以下的中小套型配比肯定會增加。