每經(jīng)編輯 王婷婷    

即將召開的“兩會(huì)”重點(diǎn)將審議“十三五規(guī)劃”，而十三五中“側(cè)供給改革”一直備受關(guān)注。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，近日國(guó)家信息中心宏觀政策動(dòng)向課題組發(fā)布的報(bào)告證明，全國(guó)樓市庫(kù)存消化期達(dá)4.4年。而在寫字樓市場(chǎng)，成都甲級(jí)寫字樓的空置率高居全國(guó)第一位，“去庫(kù)存”無疑也是2016年成都寫字樓市場(chǎng)的重中之重。

對(duì)于2016年成都甲級(jí)寫字樓“去庫(kù)存”常態(tài)下的新趨勢(shì)，仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃璐告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，如何通過降低租金，以及更多創(chuàng)新渠道吸引更多客戶，特別是高潛力的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，是寫字樓開發(fā)商在今年需要更深入考慮的事情。

值得指出，仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《2015年Top50租戶排名榜》為市場(chǎng)提供一個(gè)新思路則是，占據(jù)寫字樓租用總量?jī)H1%的TOP50租戶，占據(jù)了市場(chǎng)約15%的總占用面積，他們是近年寫字樓市場(chǎng)最大的需求端，也是2016年寫字樓開發(fā)商最應(yīng)捕捉的人群。

現(xiàn)狀：市場(chǎng)需求絕對(duì)值遞增 TOP50租戶成主力

仲量聯(lián)行發(fā)布報(bào)告稱，截至2015年底，在成都已落成的34個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目中，入駐企業(yè)數(shù)量共約3,400家，而租用面積位列前50名的企業(yè)雖然僅占企業(yè)總數(shù)的1%，但卻占用了市場(chǎng)約15%的總占用面積。

仲量聯(lián)行將上述群體定義為“成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的Top50租戶”，據(jù)介紹，這部分租戶大部分是各自行業(yè)的龍頭企業(yè)，對(duì)辦公室面積需求較大、拖欠租金的風(fēng)險(xiǎn)較低，稅收貢獻(xiàn)較高，受到開發(fā)商和地方政府的青睞。

“從回報(bào)角度看，一單TOP50租戶的交易，可以相當(dāng)于3單甚至更多的普通交易。”仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理吳允燊就打趣稱道。

值得注意的是，Top50租戶不僅平均占用面積（4,690平方米）約為市場(chǎng)平均水平的10倍，報(bào)告顯示，2005年租賃面積介于500-1,000平方米之間的租戶已算市場(chǎng)主力，但2015年Top50租戶的最低面積為2,060平方米，門檻不斷提高，顯示在西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐下，成都甲級(jí)寫字樓的需求量絕對(duì)值，依然呈現(xiàn)遞增趨勢(shì)。

趨勢(shì)：三大行業(yè)主導(dǎo)趨勢(shì) 外資進(jìn)入或攪動(dòng)市場(chǎng)

就Top50租戶的來源，仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，四川省內(nèi)企業(yè)19家、省外中資企業(yè)18家，外資僅13家。其中，銀行/金融服務(wù)業(yè)的租戶達(dá)11家，數(shù)量最多，其次是保險(xiǎn)與房地產(chǎn)/建筑行業(yè)企業(yè)（8家上榜）。

雖然外資租戶較弱勢(shì)，但記者注意到，去年以來已有黑石、IDG、鐵獅門、盈石等大型國(guó)際機(jī)構(gòu)在北京、上海等主要一線城市多次收購(gòu)以寫字樓物業(yè)為主的房地產(chǎn)產(chǎn)品。高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，2015年有約360美金的外資流入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2016年外資機(jī)構(gòu)是否會(huì)增加對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的押注，瞄準(zhǔn)成都等更多二線城市的商業(yè)地產(chǎn)？

對(duì)此，吳允燊告訴記者，就成都市場(chǎng)而言，目前依然以省內(nèi)為主，但伴隨人民幣匯率優(yōu)勢(shì)和資產(chǎn)回報(bào)率的凸顯，很多大型外資機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始考慮調(diào)整策略，補(bǔ)充核心二線城市的布局，但目前多處考慮階段，要具體實(shí)施預(yù)測(cè)也需要到下半年。

2016年成都寫字樓市場(chǎng)的外資占比或受影響，但大趨勢(shì)依然是市場(chǎng)有效租金承下行壓力。“這或許將刺激市場(chǎng)出現(xiàn)更多大面積的租賃成交，來自銀行及金融服務(wù)企業(yè)、服務(wù)式辦公室/聯(lián)合辦公室運(yùn)營(yíng)商、保險(xiǎn)業(yè)三大行業(yè)的需求擴(kuò)張將最為突出。” 仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部負(fù)責(zé)人馬偉業(yè)表示。