調控新政發力 滬深樓市熱度明顯下降

滬深兩地樓市調控政策聯袂落地后的首個周末，當地房地產市場降溫明顯，尤其在上海，非戶籍人士購房需求和改善型需求出現一定程度遏制，開盤的項目已難現“日光”，購房者似乎更愿意放緩腳步、靜待樓市回復理性。而對于開發商來說，其推盤節奏逐步加快，打破了此前捂盤惜售、供應量縮減的市場僵局。

滬深兩地樓市出現降溫

“上海針對外地人購房的門檻大大提高，對這部分需求影響特別大，基本上都買不了了。”上海外環外閔行區一個剛需項目的負責人告訴記者。

據記者了解，該項目上周末現場熱度大減，前往詢問、看房以及下定的人數較政策出臺前一個周末大幅下降三分之二，日成交更是罕見地跌至零。其開發商介紹說，這個項目售價在3萬元/平方米左右，主打100平方米以內的兩房，屬于首次置業的剛需項目，此前外地置業者占到四成以上。

一些主打改善型需求的樓盤同樣出現遇冷的情況。上周日，位于上海張江板塊的萬科翡翠花園項目推出125平方米和150平方米共148套房源，單價6.2-6.6萬元/平方米。開盤一天后，125平方米房源還剩下8套，150平方米房源去化情況則較差，剩余房源較多。現場銷售人員告訴記者，150平方米大戶型房總價高，一旦首付成數提高對資金要求大幅增加。“不少改善型購房需求必須把老房子過戶完成才能算首套，否則就要算二套首付七成，多出的首付一時半會兒湊不齊，只能放棄購買。”

位于上海佘山板塊的國貿天悅項目上周六開盤，盡管當天去化超過80%，但在銷售人員看來，如果不是新政出臺，按照之前的客戶積累，這個項目開盤當天“日光”肯定沒問題。“在25日樓市調控政策出臺后，我們趕忙聯系了所有前期認籌的客戶，排除了社保繳納年限不夠，以及不能承受二套房首付七成的客戶。”銷售人員坦言，雖然市場熱度仍有延續，但已明顯感覺到了降溫。

在深圳，上周末雖然供應量有所上升，但去化率不高，有樓盤出現部分市民現場棄購現象，其中不少是投資客。“現在高點入市，在短期內脫手很困難，而且首付增加一成，成本太高，我的幾位朋友都撤退了。”一位棄購的投資客如此表示。

二手房市場的表現亦是如此。據深圳中原地產反映，近幾周深圳二手房業主不斷下調報價，政策落地后市場觀望情緒趨濃，短炒客繼續降價拋售，而購房者的入市節奏明顯放緩。

開發商推盤節奏逐步加快

不僅是滬深等一線城市出臺了樓市新政，南京、蘇州、武漢等二線城市也已出臺或醞釀調控政策，抑制當地樓市持續高熱。

上周末，一份名為《人民銀行南京分行中國銀監會江蘇監管局關于規范個人住房貸款業務促進住房金融健康發展的通知》的內部文件流傳開來。該文件對首套房認定標準收緊，“首付貸”也被禁止。業內人士表示，從文件內容來看，南京房貸恐將收緊。

而就在上海出臺新政的當天下午，武漢市緊隨發布了公積金貸款新政——武漢市職工家庭購買首套房申請公積金貸款最高額度由過去的60萬元下調為50萬元，購買第二套住房申請公積金貸款的最高額度為50萬元扣減首次已使用公積金貸款后的差額。

在此之前，蘇州為穩定樓市已出臺10項新政，嚴格限制新盤價格，包括：同批次房源應當一次全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高于申報價格，申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%；下一批次備案預售價格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價的6%等。

隨著各地新政相繼落地，市場方向逐漸明朗，樓市推盤節奏逐步加快，打破了此前開發商捂盤惜售、供應量縮減的市場僵局。在上海，由于新政在信貸上嚴格收緊，提高二套房首付比例，對中高端項目影響更為明顯，上周這類產品出現快跑，入市新盤再創年內新高，達到11個，供應面積為29.7萬平方米。從供應產品來看，改善型項目比例提升至43.6%，一改前兩周剛需項目“一家獨大”的局面。

在深圳，上周末兩天有3個新盤上市，推盤量1200余套，相當于3月份前3周的數量。深圳當地業內專家表示，正常情況下，到了3月份市場就會回暖，但是今年存在一個政策調控的預期，大家都不敢輕易出手。現在靴子落地，市場方向明朗化，新盤市場也就恢復了正常的節奏。記者從深圳當地多個開發商處了解到，接下來3月底、4月初的推盤計劃較前期有較大的調整，將加大市場的投放。

“政策已經落地，開發商應采取現金為王策略，加大上半年供應量，加速銷售跑量。”同策房地產咨詢研究總監張宏偉表示，受二套非普通住宅首付上升至70%的影響，高端改善型產品將受一定影響，政策從嚴期開發商將主打90平方米剛需類產品。對于改善類產品，開發商將拉長蓄客時間，資金面偏緊的開發商不排除調整價格，爭取以價換量促銷售。