◎易憲容

上海出臺“3·25”房地產(chǎn)調(diào)控新政，盡管出臺的多數(shù)政策市場已有預(yù)期，但也有一些措施是出乎市場意料的。

今年以來，上海的住房銷售快速增長，房價也快速上升。有數(shù)據(jù)顯示，2016年1~2月，上海商品住宅成交面積分別為134萬平方米、79萬平方米。而截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達(dá)136萬平方米，預(yù)計3月上海商品住宅成交量會突破230萬平方米。

而就在上海市政府調(diào)控政策出臺前一天以及當(dāng)天，滬上住房網(wǎng)上簽約分別達(dá)到1700多套及2495套。如果以每套住房平均100平方米計算，兩天的簽約數(shù)已經(jīng)趕上2月份半個月的銷售水平。可見近期上海住房成交量之瘋狂！

之所以說市場有些出乎意料，是因為“3·25”新政打破了常規(guī)，政策一經(jīng)公布立即實施，讓一些住房投機(jī)炒作者沒有半點周旋的余地。他們在搶著沖進(jìn)市場之后，是否會成為最后一棒的接棒者，只能聽天由命。

另外，新政對住房按揭首付比例提高的力度也超出預(yù)期。特別是對第二套住房的首付提高，無論是普通商品房的50%還是非普通商品房的70%，對住房投機(jī)客都有很大的殺傷力。再加上對婚姻狀況的相關(guān)規(guī)定，會大大提升住房炒作者的門檻及成本。

事實上，如果沒有第二套或所謂改善性住房的投機(jī)客利用銀行信貸的優(yōu)惠大量涌入，最近上海的房地產(chǎn)要發(fā)展到這種令人瞠目的程度幾乎不可能。

從央行上海總部的信息可以看到，今年1月份上海個人住房貸款增加346.3億元，環(huán)比多增139.9億元，同比多增243.1億元。其中二手房貸款增加191.5億元，環(huán)比多增111億元，同比多增143.7億元。

2月份，上海個人住房貸款增加209.6億元，同比多增143.8億元。其中二手房貸款增加108.6億元，同比多增71.7億元。也就是說，兩個月來個人住房按揭貸款增加556億元。

由此可見，今年以來上海房地產(chǎn)市場的量價齊增很大程度上是銀行信貸推動的結(jié)果。如果住房按揭的首付比例全面提高，讓一部分推高房價的投機(jī)炒作資金無法進(jìn)入市場，那么想要套取信貸也就不可能，再接棒者同樣無法進(jìn)入。再加上對首付貸的全面禁止，這自然又加高了住房投機(jī)客想進(jìn)入的門檻。

滬版新政還要求社保基金繳交的年限上升到5年，估計市場對此有一定預(yù)期，因此也成為政策出臺前后簽約量大增的原因所在。但2015年上海非戶籍人口購買住房的比例為48%，新政實施以后，顯然會有相當(dāng)一部分購房者被排除在外，這還不僅是購買住房的人口比例減少的問題，而是對房地產(chǎn)市場的預(yù)期會造成巨大影響。

據(jù)了解，“3·25”新政一落地，此前一些曾購房的投機(jī)客已經(jīng)準(zhǔn)備立即出貨，以獲取收益。有房地產(chǎn)開發(fā)商告訴筆者，新政實施后，原本在這幾天開盤的樓盤只能停下來，因為一些目標(biāo)認(rèn)購者已經(jīng)沒有資格購買了。

這都驗證了新政已經(jīng)開始改變上海房地產(chǎn)市場的某些預(yù)期，前幾個月房價非理性上漲的態(tài)勢將得到扭轉(zhuǎn)。

至于“3·25”新政會不會讓上海及深圳的一些炒作資金流向其他二線城市，這或許應(yīng)當(dāng)成為市場關(guān)注的焦點。按照《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的報道，樓市虛火已經(jīng)燒向部分二線城市，江蘇已經(jīng)開始發(fā)文警示房貸風(fēng)險。對此，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)做好充足的準(zhǔn)備，拿出應(yīng)對的措施來。

（作者為青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）