每經編輯 楊羚強    

（本文原載于微信公眾號邦地產“real-estate-circle）

從上海、深圳，到蘇州、南京，再到廊坊，僅僅十多天，樓市調控政策就席卷了多個城市。無論是嚴格禁止首付貸、限制信用貸款付首付，或者是提高首付成數，降低貸款利率，又或者是對非戶籍人群嚴格限購，政策之嚴厲讓不少媒體對本輪調控給出了“史上最嚴”的評價。

然而，僅僅限購、限貸、叫停首付貸，就是最高級別的調控？恐怕不是！因為央行還有一個終級大招沒用。如果，房價太過調皮，漲幅超過了央行能夠容忍的程度，這個“終極大招”就會釋放，屆時的效果可能相當于“核爆炸”，足以讓過熱的房地產回到“冰河時期”。

那么，是什么樣的大招，具有這樣的殺傷力？它又會給房價、購房人、開發商乃至于中介服務業帶來怎樣的影響？

M2放多少央行說了算！

“終極大招”和央行最近把M2（廣義貨幣發行量）供應的控制權收回有很大關系。有人說，邦爺，你有沒有搞錯啊？央媽啊，貨幣政策都是它制訂的，M2應該也是一直她說了算的吧，哪來的收回控制權一說。

邦爺要說的是，之前M2發多少，央媽還真說了不算，因為其中起碼還有一半，是要聽各家商業銀行意思的。國信證券宏觀及固定收益首席分析師董德志通過“人民幣交易與研究”發表文章稱，以往，中央銀行一降準，商業銀行可以顯著擴張資產，最終形成“大放水”之說，這其實是中央銀行和商業銀行共同決定的。

但是，現在央媽有辦法約束商業銀行了，這個就是今年新實施運行的MPA考核。所謂MPA，一個簡潔的理解就是在季末考核時考核商業銀行的全部資產，也稱為對廣義信貸類資產的考核，廣義信貸包羅了信貸、委托貸款以及對非銀金融機構的拆借。

在完成MPA考核過程中（季末），銀行對于非銀機構（券商、保險、基金類）的資金融出規模會降低，但是銀行與銀行之間的資金往來卻不算在廣義信貸規模中，因此體現出非銀金融機構緊張，而銀行內部之間資金狀況尚可的局面。

從宏觀意義上來講，會對M2產生顯著影響。以往每逢季末，M2的月增量都出現顯著增加，預計這次會明顯收斂下來。此外對于非銀金融機構的影響應該是暫時性的，伴隨考核周期過去，預計銀行對于非銀機構的拆借行為依然會恢復正常。

當央媽有能力決定M2增速快與慢時，她就有能力隨時讓房價這頭“犟牛”乖乖聽她的命令。

試想下，如果未來M2增速跌至10%以內，甚至出現負增長，房價的看漲預期還能有嗎？

推動房價大漲的“兇手”是貨幣？

公眾號“樓市參考”認為，擴張的信貸政策，導致了今年的房價高漲。多家銀行在年報中表示，為適應居民消費升級需求，大力發展消費信貸業務。而消費信貸領域，以個人住房貸款為最主要的投放方向。這一變化在大型銀行中表現的更為明顯。2015年建行、工行、招商、農行以及中行新增個人住房貸款占全部新增貸款分別達到60.19%、55.4%、54.86%、49.40%和32.03%。

不可否認，M2的增幅和房價間存在關聯性。

在今年的博鰲論壇上，哈繼銘博士說了這么一段話：“中國的貨幣增長速度太快，中國貨幣1月份（M2）增長14%，你那么快的增長速度如果說匯率還不貶值的話，按這個邏輯推下去要不了幾年，中國可以把全世界的資產都買下來了，這是荒唐的事情，這不可能的嘛，所以你要么貨幣增速下降，但是貨幣增速下降可能對穩增長不利，要么你就得貶值，兩者之間必須要取一項的。”

自2007年1月以來，中國的貨幣供應總量M2連續超越了日本、歐洲和美國幾大經濟體，目前相當于歐洲和美國的兩倍，日本的三倍。中國的M2已經相當于這三大經濟體的M2總量的70%左右。

截至去年底，我國的廣義貨幣發行總規模已經高達139.23億，這是2006年1月時的4.58倍。

一線城市的房價漲幅，基本和上述數據接近。以上海為例，上海2006年3月的商品住宅均價是7900元/平方米，而到了今年3月的成交均價在3.3萬元／平方米；1-2月，全市商品住宅預售交易平均價格6776元/平方米，而今年2月的成交均價是34704元／平方米，成交均價是10年前同期的5.12倍。而深圳的漲幅可能是幾個一線城市中最高的，2006年3月的成交均價是7321元／平方米，現在每平米成交均價已經接近5萬元。

中國指數研究院的報告稱，每一次房價大幅上漲時，M2增速與GDP增速形成了巨大的裂口。

2009年房價的大面積上漲時期M2增速與GDP增速形成了巨大的裂口，一線城市房價同比增速也體現出大幅上漲的特征；2010年至2014年區間M2增速與GDP增速裂口基本保持較為穩定的狀態，這階段的一線城市房價體現為溫和波動的態勢；進入2015年后，M2增速與GDP增速裂口突然擴大。2015年，中國GDP增速6.9%，比2014年下滑0.37個百分點，但M2增速不降反升，從2014年的11.01%上升至2015年的13.34%。根據中國人民銀行《2015年第四季度中國貨幣政策執行報告》，2015 年廣義貨幣供應量M2 增速上半年基本在11%-12%左右，7 月后跳升至13%以上。這使得M2與名義GDP增速的裂口擴大至6.44%。在貨幣及信貸政策的影響下，進入2015年下半年后，一線城市房價增速也呈現出突然上揚的特征。

如果央媽關掉貨幣供應閥門會怎樣？

哈繼銘在博鰲亞洲論壇上說：“關門放水，資產價格一定是上漲的。我們現在加強了資本管制，同時我們貨幣又如此快速的增長，還有一些政策來引導資金進入到房地產領域，房價肯定是會漲，因為國內投資者沒有其他的工具可以選擇嘛。”

然而，央行顯然也已經注意到了加杠桿可能帶來的金融風險。央行貨幣政策委員會召開第一季度例會稱，當前中國經濟金融運行總體平穩，但形勢的錯綜復雜不可低估，將繼續實施穩健的貨幣政策，更加注重松緊適度。

根據中國人民銀行的數據，隨著過去幾年中國實際GDP的持續下降，中國實體經濟收益下降明顯，上市非金融企業的投入資產回報率已由2011年的9%下降至5%左右。與此同時，房價上漲的一線城市所在的商業銀行，則大幅度增加按揭貸款占總貸款的比重。以2015年為例，深圳、上海和北京按揭貸款分別新增2135億、1540億和1373億，總和占去年新增總按揭貸款的19%，也占到全國總新增貸款規模的近5%。

一方面是實體經濟步入調整，一方面是熱火朝天的一線城市房地產市場，這將導致整體經濟結構的失調。日本在90年代泡沫破滅之前，投向不動產的資金越來越多，使整個產業結構和就業結構向不動產業傾斜，導致出口創匯的制造業萎縮。

央行顯然不愿意步日本后塵，因此才有了蘇州、南京、廊坊等城市提高房貸首付成數、禁止信用貸款、首付貸等禁令，核心目的就是要避免大量信貸資金流入樓市，并造成樓市過熱。

如果，房價繼續調皮，央媽進一步采取更為嚴格調控措施的可能就會變得很大。不僅目前的個人住房按揭貸款會進一步收緊，以房屋為抵押的其他貸款，也會嚴格管控，甚至連開發貸都有可能受到影響。

邦爺還記得，2008年時，各大商業銀行曾收緊過開發貸，很多開發商融資變得很困難，不得不通過民間融資等方式借貸，有些企業的貸款金額甚至高達16%。

包括綠城在內的一大波房企，都受到2008年的開發貸收緊，和整體市場的收緊等難關的影響。那時總有香港媒體預言，馬上又有哪個內地房企可能會成為下一個順馳（中國曾經銷售規模最大的房地產開發企業，因資金鏈緊張，不得不在2006年出售給了路勁基建）。

邦爺覺得，在這一輪的強力去庫存之后，不排除央行會采用收緊信貸的措施，來適度調節貨幣供給總量。目前，部分城市的限購、限貸措施，可以看出這一趨勢。

所以，邦爺建議，購房者和開發商，包括二手房的房東，不論限購與否，都要趕快出手買（賣）房，千萬不要盲目地捂盤、惜售哄抬房價，因為歷史經驗告訴邦爺，每一次調控，都意味著買（賣）房難度比原來更大，銷售推廣開支和融資成本的直線上升。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波