每經(jīng)編輯 魏瓊    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

伴隨一線城市樓市的回暖，很多人又開(kāi)始熱議樓市泡沫的問(wèn)題：一線城市會(huì)步東京后塵？房?jī)r(jià)即將到崩潰邊緣？

在這種情況下，“有保險(xiǎn)公司愿意主動(dòng)推出抗房?jī)r(jià)下跌的保險(xiǎn)——住房防跌險(xiǎn)”這條消息一出，可謂一石激起千層浪。

住房防跌險(xiǎn)，也就是房子買貴了，保險(xiǎn)公司來(lái)賠償。這種產(chǎn)品若真面市，對(duì)樓市的影響堪稱巨大。“目前房?jī)r(jià)不斷上漲，這類產(chǎn)品會(huì)是一個(gè)有效避險(xiǎn)的金融工具。”小雨傘保險(xiǎn)金融部負(fù)責(zé)人張小杰就表示。

但邦爺注意到，這一消息是在4月1日發(fā)出來(lái)，這難道是愚人節(jié)的炒作？

這是真的嗎？

邦爺找來(lái)這款號(hào)稱“國(guó)內(nèi)首款住房防跌險(xiǎn)”產(chǎn)品的細(xì)則，發(fā)現(xiàn)原理是這樣的：

購(gòu)買了該險(xiǎn)種的購(gòu)房者，在保險(xiǎn)期內(nèi)出售房屋，因房?jī)r(jià)下跌造成的損失可由保險(xiǎn)公司賠償，最高賠償額為購(gòu)房?jī)r(jià)格的30%，產(chǎn)品分一年期和三年期兩種。

例如，小明買了一棟500萬(wàn)元的房子，并投保了3年期的防跌險(xiǎn)，2年后賣出的時(shí)候房?jī)r(jià)下跌，小明400萬(wàn)元賣出，或得到保險(xiǎn)公司多達(dá)100萬(wàn)元的保險(xiǎn)。

如果三年內(nèi)房子未出售，保險(xiǎn)公司不賠償；房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30%，按30%賠償；(超)低價(jià)出售，不賠償。

但仔細(xì)閱讀條款邦爺發(fā)現(xiàn)，房子賠償?shù)木唧w細(xì)節(jié)其實(shí)不完善。例如，哪些房屋符合賠償?shù)姆秶⑹欠裼械赜蛳拗频鹊龋o(wú)細(xì)節(jié)說(shuō)明。

而邦爺從該產(chǎn)品的推出方也了解到，“住房防跌險(xiǎn)”目前只是一種設(shè)想，以保險(xiǎn)的形式推出概率不大，但可以考慮以保本基金等形式出現(xiàn)。而且開(kāi)發(fā)商們特別希望推出這樣一款產(chǎn)品，其能夠?qū)?ldquo;去庫(kù)存”起到很大的作用。

有消息稱，這個(gè)保險(xiǎn)產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入保監(jiān)會(huì)的審批。但事實(shí)是，現(xiàn)在保監(jiān)會(huì)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)已經(jīng)實(shí)行條款報(bào)備制，無(wú)需審核。所以這條消息目前來(lái)看還是“噱頭”成分多一些，不排除有炒作嫌疑。

對(duì)沖下跌，困難重重

但“住房防跌險(xiǎn)”還是頗有價(jià)值的。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就認(rèn)為，部分房企售樓時(shí)為了促銷降價(jià)容易招致維權(quán)等糾紛，但如果有“住房防跌險(xiǎn)”，這就可以和房企的營(yíng)銷策略緊密捆綁，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)衍生產(chǎn)品多元化的一個(gè)重要體現(xiàn)，應(yīng)該給予鼓勵(lì)。

不過(guò)在邦爺看來(lái)，這種產(chǎn)品真想“對(duì)沖房?jī)r(jià)下跌”，困難重重。一方面，目前各線城市房?jī)r(jià)兩極分化嚴(yán)重，一線城市房?jī)r(jià)暴漲，三四線城市庫(kù)存高企，房?jī)r(jià)上漲乏力。房?jī)r(jià)格局很清晰，減弱了保險(xiǎn)對(duì)未知提供保障的作用。

另外，保險(xiǎn)行業(yè)存在風(fēng)險(xiǎn)，受到嚴(yán)格監(jiān)管，隨著保險(xiǎn)與互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)融合的不斷深入，創(chuàng)新保險(xiǎn)種類增多，很多公司打著互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)的大旗，叫賣噱頭十足的保險(xiǎn)產(chǎn)品，是很容易被叫停的。

更重要的是，中國(guó)的房地產(chǎn)受政策影響較大，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有較大影響的住房防跌險(xiǎn)當(dāng)然格外受到相關(guān)政策部門的關(guān)注，審核流程會(huì)更加嚴(yán)格。

另外，后續(xù)如何評(píng)估房屋價(jià)格，可能是最大的一個(gè)難點(diǎn)。如果缺乏此類評(píng)估體系，那么對(duì)于住房的漲跌的判斷可能會(huì)各有說(shuō)法，影響住房防跌險(xiǎn)的說(shuō)服力和推廣性。

有保險(xiǎn)業(yè)從業(yè)者認(rèn)為，該產(chǎn)品初衷是好的，需求也是存在的，但具體問(wèn)題復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)很大，要通過(guò)也是有難度的。

張小杰表示住房防跌險(xiǎn)對(duì)應(yīng)目前的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，應(yīng)該更多的是理論可能性產(chǎn)品，定價(jià)會(huì)是個(gè)重大難題。另外監(jiān)管也會(huì)考慮公眾擔(dān)憂，后續(xù)如果都買這個(gè)避險(xiǎn)，強(qiáng)預(yù)期房?jī)r(jià)只漲不跌，房?jī)r(jià)會(huì)造成公眾預(yù)期房屋價(jià)格大范圍上漲，會(huì)造成更大的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波