每經(jīng)編輯 劉天旸    

劉天旸

承接去年樓市高溫，2016年開局上海樓市繼續(xù)表現(xiàn)出旺盛的交易熱情。尤其在春節(jié)后，出現(xiàn)一波恐慌性入市，與此同時(shí)房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性上揚(yáng)。樓市異動(dòng)受到管理層重視，坊間流傳的調(diào)控政策終于在3月25日落地。

“滬九條”中有兩大塊內(nèi)容關(guān)注度最高：一個(gè)是限購(gòu)門檻提高；另一個(gè)是信貸收緊。由于力度超過市場(chǎng)預(yù)判，因此也被稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”。

對(duì)于限購(gòu)的表述是“提高非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限，從自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。”從限購(gòu)年限來看是向北京看齊，但上海對(duì)于非戶籍居民購(gòu)房是以“家庭”為單位，而北京單身亦可購(gòu)房，可見地方政府對(duì)樓市調(diào)控的決心很大。

限購(gòu)門檻提升的同時(shí)也在對(duì)限購(gòu)技術(shù)短板進(jìn)行補(bǔ)漏。比如新政規(guī)定“公司購(gòu)買房子需滿3年以上才能轉(zhuǎn)賣”。由于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，一些不具備購(gòu)買資格的買家采取一些手段比如以公司名義購(gòu)買或者只網(wǎng)簽合同不過戶等等，以此繞過限購(gòu)阻礙。由于投資投機(jī)需求的加入，導(dǎo)致供求矛盾加深。

樓市調(diào)控，信貸政策歷來是重要抓手。新政對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%；對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

從政策導(dǎo)向來看，體現(xiàn)差異化。對(duì)于購(gòu)買“普宅”的買家，調(diào)控力度還是比較溫和的，只比原先政策提高一成。以一套總價(jià)300萬元的普宅計(jì)算，調(diào)整后只比原來多付30萬元。對(duì)于改善買家而言本身支付能力和承受能力相對(duì)強(qiáng)些，所以這點(diǎn)差異不會(huì)影響太多客群。相反，對(duì)于二套非普宅而言會(huì)產(chǎn)生重要影響，首付要達(dá)到7成。以一套總價(jià)800萬元的房源計(jì)算，首付至少要560萬元，顯然對(duì)買家的支付能力提出更高要求。

另外，還需要承諾購(gòu)房首付為個(gè)人自有資金。近期樓市交易火熱，新型金融產(chǎn)品的助力也是原因之一，增加了杠桿，使得入市門檻變低。當(dāng)然，加杠桿買房在擴(kuò)大需求的同時(shí)也把風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大了，一旦遭遇樓市調(diào)整容易產(chǎn)生壞賬，進(jìn)而增加金融企業(yè)負(fù)擔(dān)。此舉是完善信貸措施，減少不合理的杠桿。

從市場(chǎng)影響來看，首先是政策拐點(diǎn)出現(xiàn)，心理預(yù)期發(fā)生變化。從2014年“9·30”政策以來樓市延續(xù)寬松，包括最近恐慌性入市都是較高的市場(chǎng)預(yù)期在支撐。當(dāng)前政策口徑開始收緊，交易情緒會(huì)受到壓制，觀望情緒有所抬頭。

其次，賣方態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變。新房市場(chǎng)中房企捂盤惜售現(xiàn)象減少。迫于調(diào)控政策壓力，房企推盤變得積極，政策出臺(tái)前一周以及出臺(tái)后一周，供應(yīng)面積達(dá)到72.2萬平方米，占整個(gè)3月供應(yīng)的83.6%，“日光盤”現(xiàn)象銷聲匿跡。二手房市場(chǎng)中房東為促成交，主動(dòng)降價(jià)的開始增多，一些高端房源降幅可達(dá)10%。

再次，此次調(diào)控的方式及時(shí)機(jī)和2005年類似，按照目前市場(chǎng)反應(yīng)來判斷，未來6個(gè)月樓市將處于調(diào)整期。由于限購(gòu)條件十分嚴(yán)厲且首付條件十分苛刻及對(duì)單身人士的“誤傷”，會(huì)壓抑較多的購(gòu)買需求。從節(jié)奏來看，先是客戶量減少，接下來成交隨之而降，銷售價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，部分需要現(xiàn)金流的發(fā)展商或小業(yè)主需要面對(duì)現(xiàn)實(shí)調(diào)整銷售價(jià)格預(yù)期。不過預(yù)計(jì)約三成客戶被擋在限購(gòu)門檻外，原先購(gòu)買欲望可能轉(zhuǎn)化為租賃需求，因此租金價(jià)格有機(jī)會(huì)上漲。

最后，對(duì)有購(gòu)買資格的買家而言，不妨抓住這次調(diào)控新政帶來的機(jī)會(huì)。調(diào)控新政會(huì)在一定程度上影響上海樓市的交易活力，在基本面沒有實(shí)際改善之前，銀行也失去了較安全的資金去向。調(diào)控加碼帶來的資金溢出，二三線城市看上去會(huì)有去庫(kù)存的機(jī)會(huì)，但資產(chǎn)安全性不高，地產(chǎn)留給銀行的款項(xiàng)比例只有30%-50%。如果滿足購(gòu)房條件如今也是不錯(cuò)的時(shí)機(jī)，當(dāng)政府需要地產(chǎn)發(fā)揮作用帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)提升時(shí)，放松政策后勢(shì)必帶來新一波的樓價(jià)加速發(fā)展。

（作者為上海中原地產(chǎn)總經(jīng)理）