每經編輯 劉德揚    

劉德揚

中國的住宅市場始終處在變化的軌道上，多年來政策作為樓市的護航者，起到了很大的作用。根據過去十年來的經驗，每當樓市出現過熱或過冷，“調控”這只“無形”的手都會適時進行干預。今年初，樓價上漲過快時，筆者曾提醒過市場，要警惕房價漲幅過大而觸發的政策調控，因此，本輪調控雖然來得很快，但卻并不感到意外。

“滬九條”對市場會有一定的影響，但這個影響是短期的，將持續3到6個月。這期間交易量會受到壓縮，尤其是非上海戶籍居民繳納個稅及社保未滿5年，將會直接受到限購影響。然而上海作為國際大都市及全球金融中心，這一限購人群的數量還是有限的。

因此，筆者認為接下去市場將會經歷一個過渡階段，畢竟目前來說住宅的供應是不夠的。筆者相信調控的目的是使市場恢復理性，為市場未來的健康發展創造更好的條件。

控制房價過快上漲的“鑰匙”

這次政策明確了政府未來將加強公共租賃住房和共有產權保障住房的供應管理以及加大住房用地供應力度，提高中小套型（90平米以下）商品住房的供應比例等問題。只有供應與需求相匹配，才是真正解決上海城市樓價上升過快的方法。

截至2015年末，上海的常住人口已經超過2400萬， 過去20年間，人口增長超過1000萬，平均每年幅長超過50萬。因此，“供給側”改革一定要將公共租賃住房和共有產權保障住房的發展與需求相匹配。

舉例來看，截至2015年，中國香港的常住人口超過800萬人，公租房比例超過50%，新加坡的常住人口為550 萬人，公租房比例超過70%。而中國香港和新加坡的房價水平已然是高企的，再看上海，需求量之大，更需要大力規劃和發展公租房和保障房。

深圳市場新政后波動會更大

如果拿目前最先頒布政策的兩個一線城市——上海和深圳對比來說。筆者相信這兩個市場無論在政策頒布之前還是之后都是大相徑庭的。

從去年初到今年春節后，盡管這兩個市場都經歷了樓價的迅速上升階段，但總體來說，深圳的房價上漲更加迅猛，而上海的房價啟動較慢，上升的比較緩和，這與兩個城市的經濟結構不無關聯，上海作為傳統商業城市，表現得更為穩健。

也正因如此，在調控過后，筆者認為上海市場會受到一定程度的冷卻，樓價也會暫時凝固在當前的水平，但出現價格下調的幾率很小。而深圳樓市，在政策頒布前后可能會有較大的波動。

筆者非常贊同中國政府過去一年以來的調控措施。中國市場巨大，每個城市的特性都非常不同，政策差別對待是正確的，對于低線城市，政策積極鼓勵、引導，降低購房門檻；對于一線城市，政策積極調整市場，鼓勵剛需，打壓投機。這一系列的政策都凸顯了政府穩定國家，注重百姓安居樂業的初衷。

上海樓市穩步上升仍是主基調

具體談到上海，無論政策如何，筆者依然長期看好這個市場。由于政策的一系列效應，高端樓盤方面，開發商的推盤計劃可能由于審批流程問題被壓后，供應量減少，成交量短期減少，但由于核心區域的高端樓盤通常屬于稀缺資源，且不可復制，價格松動的可能性較低；中低端樓盤方面，政策主要還是鼓勵剛需為主，市場暫時不會有下探的危機。

縱觀上海這座國際性大都市，上海的國際地位被不斷提升，自貿區發展地如火如荼，金融中心將更上一層，而隨著國際主題公園——迪士尼和夢工廠的相繼落地，旅游業更是蓬勃發展，上海海納百川，也因此造就了更多創新的產業，吸引了更多的精英人才，住房的需求不可能下降，未來樓市始終走在穩步發展的道路上。

（作者為第一太平戴維斯中國首席執行官兼董事長）