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每經(jīng)實習(xí)記者 龐靜濤

易居研究院監(jiān)測的30個重點城市數(shù)據(jù)顯示，3月份市場成交是歷史最高水平。

環(huán)比成交漲幅超100%的城市約20個，占監(jiān)控城市的2/3。其中，杭州市場最火爆，環(huán)比增幅322.1%；天津其次，增幅260.7%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，3月份市場異常火爆和恐慌性購房情緒不斷加重有關(guān)。在買漲不買跌的心理預(yù)期下，購房者入市的積極性會提高。

杭州和天津市場成交火爆，這和上海、北京一線城市房價上漲后，購房者恐慌性購房情緒上升有關(guān)。部分購房者擔(dān)心二線城市后續(xù)也會收緊政策，帶有很強的“搶收”特征。

成交最火爆 房價卻不火爆

以高庫存著稱的杭州，終于“揚眉吐氣”，成交創(chuàng)新高、投資客聞風(fēng)又涌入，似乎房價的暴漲又要上演，但真相往往并不遂人意。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，3月，杭州新建商品房均價為16806元/平方米，較2015年16258元/平方米的均價上漲3.37%，但相比2013年度17121元/平方米的價格，依然有5.04%的差值。

杭州市場又火起來了，這是真的，但價格并未出現(xiàn)大幅上漲是其特有的原因——庫存。

3月杭州新建商品房簽約套數(shù)達28012套，較去年同期增加259.2%，列歷史同期第一位。更重要的是，在這個3月終于實現(xiàn)去化速度超過庫存增加速度。

市場火起來，并不意味著房價快速走高，雖然北京、上海這樣的一線城市都是這么演繹的，但杭州有所不同。

截至3月底，杭州依然擁有15.1萬套的新建商品房庫存。去化速度和購房基數(shù)遠大于杭州的上海，同期在售商品房庫存為17.3萬套。

去化依然是杭州面臨的問題。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，杭州10個區(qū)中僅西湖區(qū)去化周期小于10個月。下城區(qū)和江干區(qū)出清周期均超過20個月，2月份下城區(qū)的出清周期甚至達到54個月。

研究杭州市場多年的漢嘉地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理陳煥春，對杭州樓市的看法大致可總結(jié)為“穩(wěn)”。一線市場傳導(dǎo)和春節(jié)后房貸等寬松政策等多方因素的推動，3月成交大漲，但政策的集中釋放和新增供應(yīng)的增加，未來幾個月的樓市以穩(wěn)為主，成交量應(yīng)該不及3月。

對于房價的“上漲”，陳煥春贊成該趨勢，很多項目處在盈虧點上，價格上調(diào)很正常，但庫存依然是杭州面臨的問題。

即便投資客再次涌入，早已沒了當年大批買進的豪賭風(fēng)格。杭州透明售房網(wǎng)的一項統(tǒng)計顯示，截至3月中下旬，杭州新房簽約客戶中，外地客戶占比約25.5%，較1月增加4.7%。

誰在炒房？

值得注意的是，上海人和北京人代替溫州專業(yè)炒房客進入外省客戶的前列。陳煥春表示，一線房價快速上漲已經(jīng)達到很高的水平，來自上海或北京的一些投資客屬于外溢性質(zhì)，更多是半自助性質(zhì)的，這些人更多是單套買入，不像當年的溫州專業(yè)炒房客結(jié)伴大批量的買入。

臨近一線城市的部分地區(qū)成為首選。昆山的花橋新建商品房成交4790套，是去年1-5月成交的總和，其中住宅成交4392套；成交額更是趕上去年1-6月總量。

價格更是漲的“驚心動魄”。3月，花橋新建商品房成交均價11656元/平方米，環(huán)比2月份10666元/平方米上漲9%，同比去年3月均價8900元/平方米上漲31%。

住宅庫存消化周期不足1個月，供需矛盾凸顯。截至3月28日，花橋商品房存量10562套，按前6個月平均銷售套數(shù)計算，庫存消化周期為4.4個月，按最近一個月銷售套數(shù)計算，庫存消化周期僅為2.2個月。其中住宅存量3952套，按前6個月平均銷售套數(shù)計算，庫存消化周期為1.9個月，按最近一個月銷售套數(shù)計算，庫存消化周期已不足1個月。

上海限購以后，萬科Mix Town加推近500套房源，當天全部售罄。來自搜房網(wǎng)的案例顯示，有購房者抱怨，年前就看好花橋某個戶型的樓盤，觀望了幾天之后，同一個樓盤同一個戶型，現(xiàn)在和年前買相差50萬元。

花橋的房子去哪了？大概看下上海軌交11號沿線就可以有所了解。地鐵上常見的不限購又價格極低的住宅，多半來自花橋。進入嘉定，11號沿線的多個地鐵站均有花橋案場的拓客人員。

上海某開發(fā)商投資拓展的相關(guān)負責(zé)人表達了相同的觀點，上海市場的持續(xù)火爆，限購如期而至，花橋不限購不限貸，天然承接了上海11號線的外溢購買力，成為了被限購剛需人群的首選，也成了投資客的投資目標，案場數(shù)據(jù)顯示花橋大概8成客源來自上海。