每經(jīng)編輯 龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

“5月1日起，昆山買房限購(gòu)，社保2年；首付45%……”這是最近網(wǎng)上熱傳的消息，也是繼“廊坊限購(gòu)”和“燕郊限購(gòu)”之后，又一個(gè)一線城市衛(wèi)星城限購(gòu)的傳言。

昆山限購(gòu)的可能性大嗎？至少?gòu)姆績(jī)r(jià)看來(lái)，如果真被限了，也不意外。因?yàn)?月份昆山的房?jī)r(jià)漲幅已超越北上深，位居全國(guó)第四位！日均成交量也達(dá)到500套，而同期上海最高峰的成交水平也就600套。花橋等板塊的多個(gè)樓盤更是已處于無(wú)房可賣狀態(tài)，連遠(yuǎn)離上海的千燈上周房子也賣瘋了。

不過(guò)，邦爺咨詢昆山住建局的相關(guān)工作人員，得到的答案是“沒(méi)收到通知”。昆山目前的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)依然是“購(gòu)房不限購(gòu)，首套房首付比例3成”。

昆山樓市火到爆，會(huì)重演燕郊劇情？

此前，傳言中的廊坊限購(gòu)終于落地，這背后的信號(hào)十分令人欣喜，因?yàn)檫@預(yù)示著廊坊“北三縣”很可能劃入北京管轄。而我們看這次限購(gòu)落地之前，該地區(qū)的樓市成交、價(jià)格是雙漲的。伴隨限購(gòu)風(fēng)潮在三線城市蔓延，我們將燕郊的規(guī)律放到昆山，仿佛是受用的，因?yàn)槔确晃挥诒本┑臇|部邊界，而昆山與上海西部接壤，同樣一直存有“并入上海”的傳言。

而且和廊坊、燕郊等“北三縣”一樣，昆山年初以來(lái)，樓市銷售可謂火爆。

昆山房產(chǎn)網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，3月昆山新建商品住宅成交15630套，日均超500套；去年同期，昆山僅成交3081套。

2013年，上海軌交11號(hào)線向西延伸，江蘇昆山境內(nèi)設(shè)置花橋、光明路和兆豐路三站。與上海西部接壤的花橋和開發(fā)區(qū)成昆山樓市“重鎮(zhèn)”。3月，昆山新建商品住宅成交總量中，花橋和開發(fā)區(qū)占比過(guò)半。其中，花橋成交4392套；成交額超過(guò)去年1-6月的總量。

更“驚心動(dòng)魄”的是價(jià)格。3月花橋新建商品房成交均價(jià)11656元/平方米，環(huán)比2月份10666元/平方米上漲9%，同比去年3月均價(jià)8900元/平方米上漲31%。

另外，區(qū)域還面臨“住宅庫(kù)存消化周期不足1個(gè)月，供需矛盾凸顯”的問(wèn)題。截至3月28日，花橋商品房存量10562套，按最近一個(gè)月銷售套數(shù)計(jì)算，庫(kù)存消化周期僅為2.2個(gè)月。

圖片來(lái)源：昆山樂(lè)居吧

如果限購(gòu)，最可能的是花橋

不過(guò)，昆山4月已經(jīng)出現(xiàn)了銷售降溫，4月第二周共成交1994套房源，與3月末周相比，單周成交下滑千余套。除了花橋板塊成交繼續(xù)火熱，真正能代表昆山本地置業(yè)需求的玉山、開發(fā)區(qū)板塊的成交量都嚴(yán)重下滑，業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，整個(gè)昆山樓市成交在逐漸冷卻。

在這種背景下，昆山如果有被限購(gòu)的可能，最先或最有可能被限住的，應(yīng)該是花橋。

花橋板塊目前是從上海流出的購(gòu)買力，最集中的區(qū)域。但這里的供給已經(jīng)略呈現(xiàn)滿足不了需求的狀況。

與此同時(shí)，花橋的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，也無(wú)法滿足大量的外來(lái)人口的需要。

以昆城景苑為例，2011年的土地出讓文件顯示，小虞河路東側(cè)、衡山路北側(cè)被規(guī)劃為昆城景苑的教育用地，將建設(shè)幼兒園及小學(xué)，竣工時(shí)間為2017年1月。有購(gòu)房者表示，在購(gòu)房之初，昆城景苑也承諾購(gòu)房者該幼兒園、小學(xué)預(yù)計(jì)于2016年9月正式投入使用。但在業(yè)主入駐一年之后，規(guī)劃中的幼兒園、小學(xué)都未動(dòng)工，如期開學(xué)更是無(wú)從談起。

所以，種種跡象表明，花轎是昆山各板塊中，最需要也最有可能限制購(gòu)買力流入。

不過(guò)，雖然昆山除花橋以外地區(qū)限購(gòu)可能性不大，但是隨著熱點(diǎn)城市樓市庫(kù)存的大規(guī)模去化，未來(lái)各地出臺(tái)限購(gòu)措施的概率也在變大。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，二季度可能是最好的買房機(jī)會(huì)。如果不抓住這樣的機(jī)遇，未來(lái)想置業(yè)或許就會(huì)被擠到一些相對(duì)冷門的城市了，類似營(yíng)口、鄂爾多斯這樣的著名“鬼城”，難道你愿意成為那里的“去庫(kù)存大軍”嗎？

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波