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◎每經記者 徐杰

溫州商品房的土地年限到期如何續期，已引發社會各界關注和熱議。

根據溫州媒體此前報道稱，當地一部分市民正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地使用權到期了。如果要續期，必須再繳納土地出讓金，而這部分總額接近了房價總額約三分之一。

從全國整體而言，由于目前有關土地年限續期如何執行仍沒有標準，溫州上述風波隨即引發“土地續期費用為總房價的三分之一”標準誤解。“目前還沒有1例續期成功辦出，方案還沒有定論，目前也沒有傾向性方案。”4月17日，溫州市國土資源局負責媒體采訪業務的人士在電話中給《每日經濟新聞》記者回應。

實際上，房產的土地年限到期已有先例，2004年深圳也曾面臨這樣的問題，但根據地方性規定，需要補繳地價數額為公告基準地價的35%，并按約定年期一次性支付，此舉大受市場歡迎。

溫州：好幾套方案上報

上個月，溫州多位市民在買賣二手房時發現，手中的土地證在今年3月初已經過期，交易被迫中止。

這些購房者從溫州市鹿城區行政審批窗口獲悉，要拿到新的土地證，必須補繳費用延長土地使用期限，其中有一套房，初步估算續期費大約要30萬元，而這套房子總價才65.8萬元（因為地價等原因，續期費已經超過1/3）。

“上述房產只是個案，不具有普遍性，更不是政策標準，目前我們已經建議這套房子暫緩辦理，待政策明確后再行辦理。”上述溫州國土資源局負責媒體采訪人士對《每日經濟新聞》記者稱，目前還沒有1例續期成功辦出。

另經溫州國土部門初步摸排，單溫州鹿城區土地使用年限在2017年底到期的房產有600多宗（套），“這些快要到期的房產主要集中在鹿城區。”該溫州市國土資源局人士稱。

記者注意到，針對溫州房產土地年限到期如何續期有多種方案，其一，據浙江省內媒體《都市快報》援引溫州市土地登記交易中心的工作人員介紹稱，在國家沒有出臺細則的情況下，如果還沒過期，可以在轉讓時按照優惠價(土地市場評估價的40%)繳納土地出讓金，重新取得70年土地使用權。但是一旦過期，就只能全額繳納土地出讓金。

另外還有媒體稱，目前溫州傾向于采用劃撥土地轉為出讓的方式繳納標準，收取契稅2%的土地出讓金來完成續期，如果按照這樣的標準，總價100萬元的房子續期只要繳納一兩萬元的土地出讓金，“這只是選項之一，目前有好幾套方案已經上報，沒有任何傾向性方案。”對于上述兩種方案，上述溫州國土資源局人士解釋。

另據《溫州日報》報道稱，4月14日，溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清表示，溫州正在研究這個問題，并采取了三個做法，一是積極向上面反映，但還沒有收到明確答復。“二是目前已著手起草政策建議的初稿，進行討論后提交給上級；三是對于現在想要續期的市民，我們隨時歡迎，并給予優先辦理。”

深圳：10年前補繳地價的35%

實際上，10年前商品房年限到期就引起了軒然大波。

2004年4月，深圳市人民政府關于印發《深圳市到期房地產續期若干規定》（以下簡稱《規定》）的通知，到期房地產，業主需繼續使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期，在剩余年期（國家規定的最長使用年期減去已使用年期）范圍內約定年期的，補繳地價數額為公告基準地價的35%，并按約定年期一次性支付。

公開信息顯示，1980年8月，深圳特區正式成立，深圳國際商業大廈就在這個時候破土動工。2000年左右，該大廈因土地使用權到期。事實上，在深圳，像國商大廈這樣使用“特區年限”的土地就有73平方公里。這些都是在1988年之前，依據深圳地方法規無償劃撥的。國際商業大廈的土地使用權只有20年，到2001年12月31日截止。

《規定》對此作了詳細規定，雖然不補繳地價并不影響使用，但這樣的房產無法出售過戶。同時，基準地價不斷上漲（2006年出臺的基準地價比2004年上調了30%~40%），早交地價成本更低，這也鼓勵業主及早繳納。據當時的媒體報道，《規定》受到了業主們的歡迎，因為不再是100%補地價，而是打了個3.5折。于是，不少開發商紛紛進駐小區改造，羅湖區的老房子也“似乎是越老越值錢”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，深圳此前的案例，其實本質上和溫州是一樣的，即屬于非完全性質、具有非典型性的產權屬性。對于此類物業的土地使用權延續做法，通過征收相應土地價款的一部分或者征收房價的一部分，比較符合實際，是對此前土地增值部分的一個重新分配。

嚴躍進認為，對于70年產權住房來說，考慮此類問題為時過早，并不值得過于擔憂，因為實際上很多住房的交易時間基本上也是在近20年。

浙江省社科院房地產研究所研究員王永太表示，中國土地出讓金之高，實際是永久使用權性質，只是因為所有制的限制，被限定在70年之內。如果是70年產權的，應該無償續用，再延長70年就行了。但是50年或者其他年限的，可以補交到70年產權，然后再延長70年，“考慮到實際情況，還是應該給一個折扣的，否則也不太合適。”

專家：普通民眾無需太擔心

事實上，房屋產權是由房屋所有權和土地使用權兩部分組成。其中，土地使用權在出讓時根據開發類型分為不同的使用年限，民用住宅用地權屬年限最高為70年，工業用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。

而房屋所有權屬于個人產權。根據《物權法》（自2007年10月1日起施行）第六十四條，私人對其合法的收入、房屋不動產享有所有權，其年限是永久的。同時，第一百四十九條明確寫到“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。但是，同年8月修訂通過的《城市土地管理法》第二十二條又規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回”。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

上海金融與法律研究院研究員聶日明日前撰文稱，理論上講，出讓性質的土地使用權到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續住在房子里。但若要考慮未來有轉讓、抵押房產的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質的土地使用權證是必要前提，或者在轉讓不動產時補交土地出讓金。

新房開發時，開發商在一級土地市場上競價拍賣獲得土地使用權并支付土地出讓金，而土地使用權到期以后，續期的土地出讓金價格沒法采用拍賣競價方式，各地實踐中，一般通過基準地價來計算土地出讓金。

只是應繳的土地出讓金占房價比重如此之高，300萬元的房產，要繳100萬元的土地出讓金，相當于京滬地區職工社會年平均工資的十幾倍。

聶日明認為，未來住宅的土地使用權密集到期的年份，如果強行要求以現行土地出讓金的計算方式來繳納土地出讓金，恐怕會有不良影響。可行的解決路徑有兩種：第一，大幅度降低“續期”的土地出讓金；第二，以每年征收的房產稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產稅全面開征以后，對“續期”的土地使用權不再征收出讓金。

嚴躍進則認為，對于70年產權的住房，主流的做法是后續用地使用權會自動更新，而非補繳，所以普通民眾并不需要太擔心。而部分土地使用年限不清晰，或明顯短于30年，則補繳可能性比較大，尤其是一些市中心的用地用房，但此類物業估計比例不大。