每經編輯 龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

樓市火了，各地又重現炒房客的身影。可別以為只有中國人在炒房，在地球的另一端，老美也在瘋炒房價。

來自《紐約郵報》的報道稱，美國炒房收入創近10年的新高，超過2008年金融危機之前。3月初，美國房地產數據服務商RealtyTrac發布的數據顯示，美國12個大都會地區炒房活躍度創近10年峰值，剔除裝修和手續費，炒房者平均中間利潤為5.5萬美元。

這一景象像極了美國次貸危機前的房地產市場，紐約郵報、彭博社等發表社評或引用分析就稱，美國房地產市場將面臨又一場崩盤。

聽聞此觀點，邦爺不禁驚出一身冷汗，如果美國房地產市場崩盤，中國的房地產會不會受到拖累呢？

美國房價快漲回次貸危機前了？！

房地產的繁榮，帶來了財富的聚積，也帶來了大批量的投機。《紐約客》就曾通過一位華人的口吻，對美國房市的繁榮進行過描述：“我事業的成功是大家公認的，但是我現在發現，房產給我帶來的收益已經超過了我努力工作一生所創造的財富。這種情況值得讓我們警醒。”

房價的連續穩步上升，使得房屋交易成為一筆“只賺不賠”的買賣。早在去年，美國房地產的強勁已經顯現。標準普爾/凱斯-希勒房價綜合指數顯示，去年11月，全美20個主要城市房價的上漲幅度超過了5%。雖不及2007年末的頂峰水平，但也是維持了11個季度的漲勢。而且形勢向好，當時，美國房屋去化僅需3.9個月，遠低于科學家們認為的供需正常所需的6個月的水平。

房屋倒賣成投資客攫取利潤的最好手段。有統計顯示，2015年在美國12個活躍大都市區，倒手房屋數量占市場房屋總量的比例超過了2005年的峰值，達到11%。與此同時，房屋倒賣者的數量達到11萬左右，創2007年以來最高紀錄。

2015年美國各州的房價漲幅

另一個值得關注的現象是，90年代離開的日本投資者，又一次重返紐約了。據統計，他們在2015年10月之前，一年內就購置了15億美金的物業。

“從2000年到2007年，全美110個大城市的房價翻了一倍。其中，邁阿密、薩克拉門托等城市房價更是在5年內上漲2.5倍。”這是美國金融與經濟危機起因調查委員會對美國房價暴漲的調查數據，這是次貸危機前的美國房地產市場，而從目前的市場上，大家隱隱嗅出了相似的味道。

美國人民也苦逼：房價漲得比工資快

越走越高的房價，只會把更多有真正購房需求的人擋在門外，這在美國也一樣。

美國多數地區房價漲速高于薪資，今年以來，美國有將近三分之二房屋市場，房價漲速超越薪資，這在舊金山、紐約等都會城市，表現更明顯。購房者不得不將更多收入用于住房，減少其他用途支出。

RealtyTrac的報告顯示，在9%的美國住房市場，房價可負擔程度已低于以往水準。

NAR報告也顯示，截止到目前為止，今年美國房價平均漲幅超出工資漲幅約67%，舊金山和紐約等地房價漲幅尤為明顯。

美國房價和工資漲幅對比圖

但目前房價可負擔程度還是好于2006年房市泡沫高峰時期。今年第一季，受薪階級平均需要為每月抵押房貸付出三分之一收入，2006年時這一比例超過了收入的一半。

全美地產經紀商協會（NAR）的首席經濟學家Lawrence Yun認為房地產市場在最近幾月已有回暖跡象，家庭收入和工資增速遠不及房價增速的情況下，房價仍上漲過快并不是一個健康的狀態。

RealtyTrac高級副總裁Daren Blomquist表示，“雖然目前房價還處于可承受范圍內，但按照目前發展趨勢，房價超出大多數人消費能力范圍是遲早的事。”

中國樓市也要警惕風險！

為拉動經濟增長，美國實行相對寬松的貨幣政策，利率水平極低，也使得更多的資金得以進入房地產業，且美聯儲主席耶倫近期在紐約經濟俱樂部的講話也打消了4月加息的預期。

來自美國投資社區的數據：2005年至今的美國利率水平

寬松貨幣政策之下是抵押貸款政策標準下跌。正如《紐約郵報》4月14日的評論稱， “奧巴馬政府已經竭盡所能，將這個國家推到了又一場抵押貸款災難邊緣。奧巴馬的執政團隊壓迫著抵押放款商將錢貸給那些信用記錄不可靠的人，為又一次房地產市場崩盤埋下了伏筆。”

該社論同時顯示，美國貨幣監理署稱抵押貸款標準已經下滑，并表示該現象“與2005年到2007年，最近一次金融危機前夜相類似的若干趨勢”。如當經濟和房地產價格再度下滑，許多抵押貸款無法償還，進而變成壞賬，重演次貸危機。

2001年至2005年間，美國房地產非常火爆，人們相信房價會持續上漲，而出現了不少放貸公司發放次級貸款實現高收益，最終演變為危機。

美國房地產市場的繁榮引起內外部的擔憂，由于中國市場的走勢和美國樓市頗為相似，因此不少人也對中國樓市的風險十分關注。

但邦爺認為，中國房地產調控的因素要重于美國。根據市場節奏頻繁變動的信貸政策、打擊首付貸行為，都在控制償付能力低的人進入市場。

但不可忽視的是中國房地產市場在2008年的低潮之后的快速發展，與美國而言有過之而無不及，所以大家對中國樓市的這份風險，不能掉以輕心。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波