◎每經(jīng)記者 徐杰

溫州商品房的土地年限到期如何續(xù)期，已引發(fā)社會(huì)各界關(guān)注和熱議。

根據(jù)溫州媒體此前報(bào)道稱，當(dāng)?shù)匾徊糠质忻裾ＹI(mǎi)賣二手房后卻無(wú)法完成交易，原因是土地使用權(quán)到期了。如果要續(xù)期，必須再繳納土地出讓金，而這部分總額接近了房?jī)r(jià)總額約三分之一。

從全國(guó)整體而言，由于目前有關(guān)土地年限續(xù)期如何執(zhí)行仍沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，溫州上述風(fēng)波隨即引發(fā)“土地續(xù)期費(fèi)用為總房?jī)r(jià)的三分之一”標(biāo)準(zhǔn)誤解。“目前還沒(méi)有1例續(xù)期成功辦出，方案還沒(méi)有定論，目前也沒(méi)有傾向性方案。”4月17日，溫州市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)媒體采訪業(yè)務(wù)的人士在電話中給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者回應(yīng)。

實(shí)際上，房產(chǎn)的土地年限到期已有先例，2004年深圳也曾面臨這樣的問(wèn)題，但根據(jù)地方性規(guī)定，需要補(bǔ)繳地價(jià)數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，并按約定年期一次性支付，此舉大受市場(chǎng)歡迎。

溫州：好幾套方案上報(bào)

上個(gè)月，溫州多位市民在買(mǎi)賣二手房時(shí)發(fā)現(xiàn)，手中的土地證在今年3月初已經(jīng)過(guò)期，交易被迫中止。

這些購(gòu)房者從溫州市鹿城區(qū)行政審批窗口獲悉，要拿到新的土地證，必須補(bǔ)繳費(fèi)用延長(zhǎng)土地使用期限，其中有一套房，初步估算續(xù)期費(fèi)大約要30萬(wàn)元，而這套房子總價(jià)才65.8萬(wàn)元（因?yàn)榈貎r(jià)等原因，續(xù)期費(fèi)已經(jīng)超過(guò)1/3）。

“上述房產(chǎn)只是個(gè)案，不具有普遍性，更不是政策標(biāo)準(zhǔn)，目前我們已經(jīng)建議這套房子暫緩辦理，待政策明確后再行辦理。”上述溫州國(guó)土資源局負(fù)責(zé)媒體采訪人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，目前還沒(méi)有1例續(xù)期成功辦出。

另經(jīng)溫州國(guó)土部門(mén)初步摸排，單溫州鹿城區(qū)土地使用年限在2017年底到期的房產(chǎn)有600多宗（套），“這些快要到期的房產(chǎn)主要集中在鹿城區(qū)。”該溫州市國(guó)土資源局人士稱。

記者注意到，針對(duì)溫州房產(chǎn)土地年限到期如何續(xù)期有多種方案，其一，據(jù)浙江省內(nèi)媒體《都市快報(bào)》援引溫州市土地登記交易中心的工作人員介紹稱，在國(guó)家沒(méi)有出臺(tái)細(xì)則的情況下，如果還沒(méi)過(guò)期，可以在轉(zhuǎn)讓時(shí)按照優(yōu)惠價(jià)(土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的40%)繳納土地出讓金，重新取得70年土地使用權(quán)。但是一旦過(guò)期，就只能全額繳納土地出讓金。

另外還有媒體稱，目前溫州傾向于采用劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓的方式繳納標(biāo)準(zhǔn)，收取契稅2%的土地出讓金來(lái)完成續(xù)期，如果按照這樣的標(biāo)準(zhǔn)，總價(jià)100萬(wàn)元的房子續(xù)期只要繳納一兩萬(wàn)元的土地出讓金，“這只是選項(xiàng)之一，目前有好幾套方案已經(jīng)上報(bào)，沒(méi)有任何傾向性方案。”對(duì)于上述兩種方案，上述溫州國(guó)土資源局人士解釋。

另?yè)?jù)《溫州日?qǐng)?bào)》報(bào)道稱，4月14日，溫州市國(guó)土資源局土地利用管理處處長(zhǎng)張少清表示，溫州正在研究這個(gè)問(wèn)題，并采取了三個(gè)做法，一是積極向上面反映，但還沒(méi)有收到明確答復(fù)。“二是目前已著手起草政策建議的初稿，進(jìn)行討論后提交給上級(jí)；三是對(duì)于現(xiàn)在想要續(xù)期的市民，我們隨時(shí)歡迎，并給予優(yōu)先辦理。”

深圳：10年前補(bǔ)繳地價(jià)的35%

實(shí)際上，10年前商品房年限到期就引起了軒然大波。

2004年4月，深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）的通知，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長(zhǎng)土地使用年期，在剩余年期（國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)使用年期減去已使用年期）范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)繳地價(jià)數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，并按約定年期一次性支付。

公開(kāi)信息顯示，1980年8月，深圳特區(qū)正式成立，深圳國(guó)際商業(yè)大廈就在這個(gè)時(shí)候破土動(dòng)工。2000年左右，該大廈因土地使用權(quán)到期。事實(shí)上，在深圳，像國(guó)商大廈這樣使用“特區(qū)年限”的土地就有73平方公里。這些都是在1988年之前，依據(jù)深圳地方法規(guī)無(wú)償劃撥的。國(guó)際商業(yè)大廈的土地使用權(quán)只有20年，到2001年12月31日截止。

《規(guī)定》對(duì)此作了詳細(xì)規(guī)定，雖然不補(bǔ)繳地價(jià)并不影響使用，但這樣的房產(chǎn)無(wú)法出售過(guò)戶。同時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)不斷上漲（2006年出臺(tái)的基準(zhǔn)地價(jià)比2004年上調(diào)了30%~40%），早交地價(jià)成本更低，這也鼓勵(lì)業(yè)主及早繳納。據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道，《規(guī)定》受到了業(yè)主們的歡迎，因?yàn)椴辉偈?00%補(bǔ)地價(jià)，而是打了個(gè)3.5折。于是，不少開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐小區(qū)改造，羅湖區(qū)的老房子也“似乎是越老越值錢(qián)”。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，深圳此前的案例，其實(shí)本質(zhì)上和溫州是一樣的，即屬于非完全性質(zhì)、具有非典型性的產(chǎn)權(quán)屬性。對(duì)于此類物業(yè)的土地使用權(quán)延續(xù)做法，通過(guò)征收相應(yīng)土地價(jià)款的一部分或者征收房?jī)r(jià)的一部分，比較符合實(shí)際，是對(duì)此前土地增值部分的一個(gè)重新分配。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于70年產(chǎn)權(quán)住房來(lái)說(shuō)，考慮此類問(wèn)題為時(shí)過(guò)早，并不值得過(guò)于擔(dān)憂，因?yàn)閷?shí)際上很多住房的交易時(shí)間基本上也是在近20年。

浙江省社科院房地產(chǎn)研究所研究員王永太表示，中國(guó)土地出讓金之高，實(shí)際是永久使用權(quán)性質(zhì)，只是因?yàn)樗兄频南拗疲幌薅ㄔ?0年之內(nèi)。如果是70年產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)該無(wú)償續(xù)用，再延長(zhǎng)70年就行了。但是50年或者其他年限的，可以補(bǔ)交到70年產(chǎn)權(quán)，然后再延長(zhǎng)70年，“考慮到實(shí)際情況，還是應(yīng)該給一個(gè)折扣的，否則也不太合適。”

專家：普通民眾無(wú)需太擔(dān)心

事實(shí)上，房屋產(chǎn)權(quán)是由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成。其中，土地使用權(quán)在出讓時(shí)根據(jù)開(kāi)發(fā)類型分為不同的使用年限，民用住宅用地權(quán)屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。

而房屋所有權(quán)屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》（自2007年10月1日起施行）第六十四條，私人對(duì)其合法的收入、房屋不動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)，其年限是永久的。同時(shí)，第一百四十九條明確寫(xiě)到“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。但是，同年8月修訂通過(guò)的《城市土地管理法》第二十二條又規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回”。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

上海金融與法律研究院研究員聶日明日前撰文稱，理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但若要考慮未來(lái)有轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證是必要前提，或者在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。

新房開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)商在一級(jí)土地市場(chǎng)上競(jìng)價(jià)拍賣獲得土地使用權(quán)并支付土地出讓金，而土地使用權(quán)到期以后，續(xù)期的土地出讓金價(jià)格沒(méi)法采用拍賣競(jìng)價(jià)方式，各地實(shí)踐中，一般通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)計(jì)算土地出讓金。

只是應(yīng)繳的土地出讓金占房?jī)r(jià)比重如此之高，300萬(wàn)元的房產(chǎn)，要繳100萬(wàn)元的土地出讓金，相當(dāng)于京滬地區(qū)職工社會(huì)年平均工資的十幾倍。

聶日明認(rèn)為，未來(lái)住宅的土地使用權(quán)密集到期的年份，如果強(qiáng)行要求以現(xiàn)行土地出讓金的計(jì)算方式來(lái)繳納土地出讓金，恐怕會(huì)有不良影響。可行的解決路徑有兩種：第一，大幅度降低“續(xù)期”的土地出讓金；第二，以每年征收的房產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產(chǎn)稅全面開(kāi)征以后，對(duì)“續(xù)期”的土地使用權(quán)不再征收出讓金。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，對(duì)于70年產(chǎn)權(quán)的住房，主流的做法是后續(xù)用地使用權(quán)會(huì)自動(dòng)更新，而非補(bǔ)繳，所以普通民眾并不需要太擔(dān)心。而部分土地使用年限不清晰，或明顯短于30年，則補(bǔ)繳可能性比較大，尤其是一些市中心的用地用房，但此類物業(yè)估計(jì)比例不大。