導讀：目前，全國各個主要城市的商品房預售比例普遍在80%以上。

▲2015年5月4日，深圳南山區后海建設中的樓盤。（圖片來源：東方IC）

一項在中國房地產行業實行了22年的制度，突然迎來重大變化。

4月26日，深圳市土地房產交易中心公告顯示，深圳龍華新區擬出讓一宗商住用地，地塊土地面積3.57萬平方米，建筑面積14.6萬平方米，投標保證金9億元，土地使用期70年。

該地塊被確認為深圳市商品房現樓發售試點項目，也就是說，競得此地塊的開發商未來所建物業不能進行預售，需在項目竣工后并證件手續齊全后才能進行銷售。

巧合的是，深圳也是最早接觸預售制度的城市，但選擇此時進行現房銷售，對開發商和我們購房有何影響？

開發商會變得很缺錢

目前國內商品房均采用預售制度，房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給購房者，由購房者預先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產開發的門檻。

這個制度最早出現在中國香港，于上世紀80年代末傳入深圳，之后中國內地均采用這一方法。

1994年，中國內地出臺《城市房地產管理法》，正式建立預售許可制度。目前，各個主要城市的商品房預售比例普遍在80%以上。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為預售證制度的出現，其實很大程度上是為了解決房地產開發周期過長、資金成本過高等問題。

深圳為何此時要進行商品房現樓發售的試點？

過去一年，深圳房價經歷輪番暴漲，整體漲幅超60%，個別區域漲幅更兇猛，尤其是此次試點的龍華區地王頻現，對比2003年龍華地價上漲14.3倍，直追前海和后海，而龍華去年樓價漲幅在深圳各區居首位。樓價上漲帶熱土地市場，開發商紛紛以高溢價拿地，地價上漲將催生新一輪的房價上漲，如此循環，房價將漲無止境。

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，深圳樓市新政后，成交量出現了明顯的下滑，但成交價格處于博弈階段，價格保持平穩。對土地市場的調控是遏制房價暴漲的重要環節。此次深圳試點商品房現樓發售，傳遞了政府調控房價的決心。

嚴躍進認為深圳此次比較有魄力地進行了現房銷售的模式，能夠規避此前預售制度帶來的房企違規挪用資金、期房質量不過關、工程無故延期等問題，并且在這個過程中使得房企的成本約束性更強，堵上了房企通過預售方式來回籠資金的渠道。

現房發售一旦推廣，對開發商來說面臨更大的資金壓力，后續各類再融資和信貸等層面的融資模式會更加頻繁。而商業銀行和投資者也會更加注重從企業資質等角度來審視此類房企的還款能力?，F房銷售模式，將加大中小房企進入深圳市場的難度，一些實力雄厚的房企更有機會進入此類市場。

這也是市場進化論的必然結果，強者生存，弱者淘汰。

▲圖片來源：東方IC

對購房者有何影響？

如今，三四線城市樓市面臨較大庫存壓力，而一二線樓市火爆，對于促進開發、降低樓市準入門檻的商品房預售制度是否將面臨淘汰的命運，房地產現售時代是否悄然來臨？

對于深圳來說，目前可供應的土地面積不多，大多數集中在關外。

根據《深圳市土地利用總體規劃（2006-2020）》，至2020年，深圳全市建設用地總規?？刂圃?76平方公里以內。而現在，這個數字已達約940平方公里。而在這所剩無幾的新增建設用地中，住宅用地能分到的只是極少部分，即便加上存量用地，仍然很少。

深圳中原研究中心王飛在接受每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者采訪時候表示：

現行的商品房預售制度存在一定的問題，未來推廣現售的可能性很大，此次試點也是對后續推廣的一次探索，但還得看目前試點的效果。

嚴躍進還表示：

從大方向來看，一二線熱點城市都應該逐漸從期房銷售方式轉變為現房銷售方式。一二線城市的房企資金承受力較強。

樓市火爆，不需要通過期房銷售的方式蓄客?，F房銷售也使得購房者能夠降低購房到入住的時間，對于購房者來說其實是一個利好。

易居中國執行總裁丁祖昱今日（28日）在其公眾微信號上表示，深圳搞“現房銷售”誰都沒有好處，并給出了以下三點理由：

一、對緩解供求矛盾并無幫助?；境伺f改之外在深圳已很難取得宅地。好不容易有一塊宅地出來，不快點推出預售，還要搞現房銷售，只會進一步加劇供求矛盾。

二、對控制房價沒有幫助?，F房銷售自然成本更高，無論是自身的投入成本還是資金成本都會大大增加。成本的增加最終一定會在房價中體現出來，并轉嫁給消費者。

三、對維護市場秩序也沒有實質性影響。實行現房銷售的話，炒房及轉讓更加方便，現房買入后即可辦證，辦證后即可轉讓，事實上可以進行更短線的炒作。

那么，你愿意買風險更小，但是可能更貴的現房，還是等上幾年才收房？？