每經(jīng)編輯 楊羚強    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-cirle）

年初，有接近上海市房管局的人士私下聊天時泄密：上海的限購可能在今年會取消。邦爺立即找了個地產(chǎn)行業(yè)的老法師求證，后者覺得可能性為零，因為限購政策要考慮一個重要因素——人口。

現(xiàn)在看來，他的判斷是對的，上海于3月25日出臺了最嚴限購令，要求購房者的社保必須連續(xù)交滿60個月，才能取得購房資格。

不過，不久后“限購令”的細則就進行了微調(diào)，允許那些中途因為換工作，有過短暫中斷社保繳納記錄的購房者買房。

而這也讓很多人覺得，上海的房地產(chǎn)限購政策，也許未來會繼續(xù)放松。

在這里，邦爺很負責任地告訴大家，限購放松的可能性確實存在，而且已經(jīng)有了明確的時間表。

這個時間表就隱藏在《上海市人民政府關于進一步推進本市戶籍制度改革的若干意見》（下簡稱《意見》）里。

有粉絲可能會說了～邦爺你不要欺負我讀書少，《意見》我前后讀了十來遍，哪有“限購政策退出”這幾個字？

聽邦爺慢慢道來…

人口規(guī)模的加減法

在《通知》中，邦爺看到一個條款：

【第三部分的第（五）條】加強實有人口信息化建設。以實有人口信息系統(tǒng)為基礎，進一步完善跨部門信息整合和共享，切實加強信息數(shù)據(jù)后續(xù)開發(fā)應用，實現(xiàn)人口信息動態(tài)監(jiān)測，為加強人口服務管理、制定人口發(fā)展戰(zhàn)略和政策提供支撐。

有人說，這個和上海的限購令何時退出有神馬關系？明明一個是戶籍政策，一個是房產(chǎn)政策好吧！

邦爺可以非常明確地告訴大家，這兩個政策不僅有關，而且關聯(lián)性極高。因為這些政策最終服務的都是一個目標“城市人口規(guī)模不超過2500萬人”。

在這個目標之下，房產(chǎn)政策、戶籍政策，乃至于上海的2015—2040年的城市總體規(guī)劃，都在疏散上海中心城區(qū)現(xiàn)有的常住人口。

上海今年初發(fā)布的《上海城市總體規(guī)劃（2015—2040）綱要概要》提到，考慮人口的動態(tài)變化性，通過監(jiān)測人口增速、人口結構變化等關鍵指標，對可能超出規(guī)劃預期目標的人口規(guī)模、結構、分布等變化做出評估和預判，評估建設用地供應、住房供應、公共設施配置、市政交通保障等方面的匹配度，及時進行政策調(diào)控。

換句話說，上海未來將能夠精確又及時地掌握不同時間、不同地點的人口數(shù)量。限購令最終是否退出，將不僅僅取決于房地產(chǎn)價格上漲的快和慢，更取決于上海的城市人口規(guī)模能不能確保不突破紅線。

這意味著，只要上海的城市常住人口總量，出現(xiàn)一定幅度的下降，并且房價漲速慢慢趨于平穩(wěn)，史上最嚴的限購政策就有可能降溫。

按照上海第六次人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)，部分城區(qū)限購令的解除時間很可能是五年后。 因為屆時上海本地戶籍適齡首次置業(yè)人群將比現(xiàn)在減少至少一半。

數(shù)據(jù)來源：上海市第六次人口普查數(shù)據(jù)手冊

人口的兩個疏散方向

具體來說，上海未來會有兩個“人口疏散”方向。

第一，是把中心城區(qū)人口疏散向青浦、奉賢、嘉定等新城疏散。主城區(qū)嚴格控制商品住宅用地規(guī)模，新增住宅用地供應向重要的新城傾斜。

將新城和重點新市鎮(zhèn)作為新增人口的主要空間載體，提升新城、新市鎮(zhèn)的人口密度、崗位密度。完善新城的公共服務、環(huán)境品質(zhì)與就業(yè)服務的配套。

換句話說，就是通過將大量的學校、醫(yī)院、就業(yè)崗位、商業(yè)服務設施遷到新城，讓越來越多的中心城區(qū)人口愿意去青浦、嘉定、松江等新城買房。

第二，則是向上海周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)進行人口疏散。

《規(guī)劃》提出，將位于重要區(qū)域廊道上、既有基礎較好的嘉定新城、松江新城、青浦新城、南橋新城、南匯新城，培育為長三角城市群中具有綜合性輻射、服務作用的綜合性節(jié)點城市，強化樞紐和交通支撐能力，加強其與周邊地區(qū)的組合、協(xié)作發(fā)展，提升新城的區(qū)域核心功能。

嘉定、松江、青浦、南匯、南橋等新城中心，承載文化和科技創(chuàng)新等全球城市部分核心功能，提升新城中心的綜合性服務功能和對于近滬地區(qū)城鎮(zhèn)的服務和輻射能力，使新城中心達到市級副中心的能級水平。

換句話說，會有大量的好學校、好醫(yī)院、包括知名的商業(yè)以及大量的工作崗位，將安排在上海的市郊，而這些資源不僅僅向新城本地人口提供服務，還將會向周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)提供服務。

這就告訴大家一個信號：現(xiàn)在去花橋、淀山湖、瀏河、平湖買房是聰明的，未來這些地方的很多公共服務和配套，會和上海城區(qū)差別不大。

邦爺認為，在這兩個任務都完成后，上海的住房限購政策，就會慢慢因為功能退化，而撤出歷史舞臺。

而在人口的疏解過程中，不排除主城區(qū)和新城的限購政策會呈現(xiàn)不同的調(diào)整方向。比如像急于導入人口的臨港，就不適宜過于嚴格地限購；而供應本就緊張的中心城區(qū)，有可能在現(xiàn)有的限購政策之上再升級。

編輯:王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波