每經編輯 魏瓊    

每經實習記者 魏瓊

5月1日凌晨，廣州第一張房地產行業增值稅發票在廣州市國際金融中心開出，廣州市房地產“營改增”試點全面鋪開。

2016年5月1日起，營改增的試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業。自此，現行營業稅納稅人全部改征增值稅，其中建筑業和房地產業適用11%稅率。

《每日經濟新聞》記者現場了解到，現場一共開出三張增值稅發票，分別為租賃增值稅專用發票、增值稅普通發票以及增值稅電子普通發票，稅率均為5%，稅額共計約22萬元。

需要注意的是第三張增值稅為電子票，稅務局將為每個納稅人提供一個電子憑證，納稅人可通過掃描專屬的二維碼獲得電子發票。出于安全考慮，每個二維碼只能第一個掃碼的人才能掃出發票內容，之后掃碼是掃不出任何內容的。另外，二維碼將會與納稅人個人信息綁定，拿到二維碼后需要進行個人信息的綁定，并不是任何人都能進入系統，一定程度上可以保障個人信息安全。

據了解，廣州市國稅局、廣州市地稅局聯合推出全面服務營改增試點納稅人十項措施提到將廣泛應用電子稅務，實現網上申請、網上推送、網上接收結果、網上查詢等251項涉稅事項辦理。

實施“營改增”后，房地產全行業稅負有望從3960億元減少至3340億元，下降幅度近15%。減輕稅負有利于房地產行業的良性發展，同時進一步提高行業的分工與專業化。

對購房者來說，改征增值稅可以消除住房銷售中的重復征稅問題，減輕購房者負擔，讓利于民。而在房地產行業中對個人影響最大的就是二手房屋交易，降低二手房交易的稅費成本。過渡政策規定個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，北上廣深以外的地區是免收，而北上廣深地區是以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

舉個例子：假設業主將購買不足2年的非普通住房對外銷售，取得出售住房收入100萬元，按原營業稅計稅方法計算，應納營業稅額為5萬元（100萬元*5%），而改征增值稅后，應納增值稅額是4.76萬元（計算公式是100萬元/105%*5%），稅改后大約少交了2400元。

就實施增值稅后對房地產行業的影響而言，越秀地產副總經理朱晨表示，需要具體項目具體分析。例如，針對現有的老項目，相比起營業稅負大概下降0.24%；如果是通過招拍掛取得的新項目，那么稅負相較營業稅大概下降20%左右，稅率從5%降到4%；針對三舊改造項目，由于拆遷補償款等不能抵扣抵扣進項稅，所以稅負會有較大提升。

朱晨認為實施“營改增”后會加劇土地市場競爭，項目毛利率在45%以下的流轉稅會下降，但是由于開發商拍地的時候會鎖定回報率，那么營業稅下降的幅度會變成土地競價的籌碼。征收增值稅后，開發商成本有一定的降低，但對房價的影響較小，主要是由市場以及供求關系決定。

朱晨認為“營改增”處于試點推廣階段，目前存在很多不確定性，短期內對于行業影響很難判定，不會立即產生看得見摸得著的效果，但是隨著產業成熟，“營改增”的作用會越來越大。