銀行與房企的關系，在2015年有些撲朔迷離——在總量持續增長的同時，“調結構”似乎也勢在必行。

《證券日報》記者根據4月底剛剛披露完的上市銀行2015年年報獨家統計發現，16家A股市場上市銀行去年合計的“涉房貸款”高達16.12萬億元(均采用集團或合并口徑相關數據)，較2014年年底的14.02萬億元增長了2.1萬億元，增幅為14.98%。

值得一提的是，銀行與房企原本極為緊密的關系在去年下半年已經出現了裂痕，商業銀行收緊了房企賴以安身立命的開發貸。本報記者統計發現，與此前增速或占比有所下降不同，去年下半年，16家上市銀行的開發貸合計4.25萬億元，較去年中期的4.28萬億元出現了絕對值的負增長。這也是多年以來上市銀行開發貸首現負增長，此前即便是多次被開發貸“停貸傳言”驚擾的2014年，開發貸的絕對值也是正向增加的。

開發貸規模、占比“雙降”

國有大行“最絕情”

曾經因為占比高、規模大等原因引發過房企與銀行“誰比誰先死”的網絡段子的開發貸，多年來雖然屢遭停貸傳言侵擾，但是一直也過著悶聲發財的好日子。但是，這種好日子似乎在2015年中期迎來了拐點。

據《證券日報》記者統計，截至2015年年末，16家上市銀行對公業務中涉及房地產業的貸款(開發貸)余額合計4.25萬億元，雖然較2014年年底的4.01萬億元增長了近6%，但是較2015年中期的4.28萬億元卻有所下降。

16家上市銀行中，雖然11家銀行的開發貸的絕對值均較2015年中期上升，但僅5家銀行的開發貸占比出現增長，另外11家占比下降。

值得一提的是，即便是多次被開發貸“停貸傳言”驚擾的2014年，開發貸的絕對值也是正向增加的。2014年2月，有關“多家銀行暫停地產開發貸”的傳言在二級市場引發恐慌，地產股領跌大盤，板塊指數跌幅超過5%。銀行方面也不得不紛紛對傳言進行回應；當時，商業銀行的集體發聲雖然平息了開發貸停貸傳言，但住房按揭“房貸荒”的傳言再次襲來，雖為傳言但言之鑿鑿，以至于監管部門不得不窗口指導要求銀行支持房貸個貸業務。然而，從占據了我國整個商業銀行業規模和利潤逾八成的上市銀行的數據來看，2014年所謂的停貸不過是單個銀行自行調整的舉動，從全行業來看，涉房貸款的各項指標均呈現出上漲態勢。

不過，從上市銀行的數據來看，去年下半年開發貸確實收緊了，雖然不是像曾經的傳言那樣一刀切的停止，但是也確實讓人感到涼意習習，而且這種涼意首先來自于國有大行的吹拂。

從規模來看，開發貸一向都是國有大行的天下。截至去年年底，中國銀行房地產業對公貸款的余額最高，為7605.11億元，占其貸款和墊款總額的百分比為8.32%；工商銀行、農業銀行和建設銀行的開發貸余額則均超過了5000億元，分別為5629.17億元、5483.88億元和5229.16億元，但是上述三家銀行該類貸款的占比并不算突出，分別僅為4.72%、6.15%和4.99%，在上市銀行中排名靠后。雖然規模依舊動輒千億元量級，但是四大國有銀行對于開發貸的態度整體開始轉向冷淡，四家銀行中，中國銀行、農業銀行、建設銀行2015年年底的開發貸較2014年年末和2015年中期均“雙降（余額和占比兩項）”，僅工商銀行屬于余額上升、占比下降的情況。

股份制銀行整體而言對于開發貸興致十足.截至去年年底，開發貸占比最高的6家銀行中有5家為股份制銀行，其開發貸占比在9.4%-12%之間。

在股份制銀行中，相對而言，招商銀對于房地產行業對公貸款則顯得意興闌珊，不僅規模排名排在民生銀行、浦發銀行、中信銀行之后，占比也在16家上市銀行中排名靠后，僅為8%。當然，這與招商銀行擅長零售業務的特點是相吻合的。

去年，上市銀行對于房地產貸款的質量把控依舊十分嚴格，房地產行業貸款的不良貸款率遠低于各行業平均數的。

《證券日報》記者查閱年報數據發現，開發貸的不良貸款率確實比較低。房地產業對公貸款占比(11.91%)在所有上市銀行中最高的民生銀行，房地產業不良貸款的占比僅為1.05%；而光大銀行房地產業不良貸款也僅占全部不良貸款的4.5%；興業銀行的開發貸不良貸款率更是僅為0.02%。相對而言，部分國有大行的開發貸不良貸款率較高，超過了1%，但是也均低于其各自銀行的行業均值。

此外，據《證券日報》記者此前測算，在所有商業銀行中，上市銀行涉房貸款的占比已經超過四分之三，可以說絕對具有行業“風向標”的意義。

按揭貸逼近12萬億元

“首尾差距”擴至逾1860倍

據《證券日報》記者統計，16家上市銀行2015年個貸業務中的房貸余額(按揭貸)合計為11.87萬億元，較2014年年底的9.64萬億元增長了23.13%，較2015年中期的10.58萬億元增長了12.19%。而且，從絕對值來看，涉房貸款中，按揭貸的余額遠遠高于對公開發貸的余額，去年年底甚至達到了對公貸款余額的2.79倍。

16家上市銀行對于房貸個貸業務的態度可謂迥異，最為極致的兩個樣本分別是建設銀行和寧波銀行。由于各自的業務傳統和發展模式不同，數據展現出來的局面是兩家銀行在“涉房貸款”領域展現出極大的區別。

截至去年年底，建設銀行按揭貸余額高達27972.26億元，占比高達26.7%，加上開發貸后涉房貸款合計占比31.7%，在所有上市銀行中排名第一，而中國銀行則憑借合計30.7%的占比排名第二。與上述兩家銀行不同，寧波銀行開發貸和按揭貸兩項業務的合計占比僅為9.98%，其中，個人住房按揭貸余額更是僅為15.02億元，占比僅為0.59%。對比計算可知，建設銀行的按揭貸余額高達寧波銀行的1862倍。

除了寧波銀行以外，民生銀行和平安銀行的按揭貸占比也不算高，均未超過6%，這也是兩家銀行近年來的一貫風格，其中，去年民生銀行按揭貸的余額和占比實現了雙升；而平安銀行則是較2014年年底和去年中期均“雙降”。

其余國有大行和多數股份制銀行還是仍然比較青睞房貸個貸業務。截至去年年底，貸款余額和占比的前四名都被工農中建四大行所包攬：國有大行絕對值的優勢毋庸置疑，合計高達9.4萬億元，業務占比均超過了21%。

其他上市銀行按揭貸款的業務占比分別分布在10%-18%之間。貸款余額緊隨四大行的銀行分別為交通銀行、招商銀行、興業銀行、中信銀行、浦發銀行、光大銀行、北京銀行；業務占比較高的則包括招商銀行、興業銀行、交通銀行、光大銀行、北京銀行等。

業內人士指出，2014年11月份以來央行多次宣布降息，商業銀行息差進一步收窄，相對于小微貸款等業務的短周期和高利率，住房按揭貸款長則三十年、短的也要五年左右，降低了銀行資金的流動性和靈活性，而且由于是低風險業務，利率水平不可能太高，對銀行來說不具備太高的吸引力。

“目前小微貸款的平均利率在7%左右，而房貸利率還不到5%，雖然相對而言風險較小，但是銀行也確實沒什么賺頭，就連銀行發行理財產品時給付的平均收益率還得4%-5%左右呢”，一位股份制銀行有關人士曾對《證券日報》記者表示。

既然是不賺錢的買賣，上市銀行為何又趨之若鶩呢？另一家股份制銀行副行長則對《證券日報》記者坦言，“按揭貸款利率折后的價格確實是不賺錢的，銀行大約還要賠進去8個百分點，但是這項業務也是銀行重要的獲客渠道之一，銀行不能只算單項業務的小賬，要算綜合服務的大賬。”

值得一提的是，國有大行和股份制銀行的資金成本并不一致，國有大行的付息率和信貸成本較低，股份制銀行雖然不盡相同，但整體而言要高于大行。因此，不同類型銀行對于“不賺錢”的房貸業務的承受能力以及給予的支持力度也肯定有所區別。

從全行業來看，央行今年一季度公布的《2015年金融機構貸款投向統計報告》顯示截至2015年年末，人民幣房地產貸款余額21.01萬億元，同比增長21%，增速比上年末高2.1個百分點；全年增加3.59萬億元，同比多增8434億元，增量占全年各項貸款增量的30.6%，比上年占比水平高2.5個百分點。其中，個人購房貸款余額14.18萬億元，同比增長23.2%，增速比上年末高5.7個百分點，比各項貸款增速高8.9個百分點；全年增加2.66萬億元，同比多增9368億元。

對比上述數據可以發現，上市銀行按揭貸的占比合計已經達到全行業的83%，涉房貸款合計占比則接近于八成，為76.7%。