每經(jīng)編輯 魏瓊    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

用時118天，簽約金額1000億。

當(dāng)4月27日晚，萬科公布一季報時，這樣的漂亮成績，讓很多人驚嘆。但讓人們“嘆”的不止于此，在一季報里，萬科堅決地表達了要和深鐵聯(lián)姻的決心。萬科曾表示，爭取在6月18日前公布重大資產(chǎn)重組方案。

但此前，華潤卻公開與萬科嗆聲，不僅反對萬科和深鐵的資產(chǎn)重組，還被曝出已經(jīng)在年前接觸了寶能系，欲收購后者持有的萬科股份。

萬科的此次重大資產(chǎn)重組，存在不確定性。“寶萬之爭”遲遲未解，讓萬科的長期發(fā)展也籠上了一層迷霧。

但此時，邦爺想問的是，為何萬科不顧華潤和寶能聯(lián)手阻礙，也要和深鐵在一起？ 

千億資產(chǎn)，誰能抗拒這塊肥肉？

根據(jù)3月14日萬科發(fā)布的公告顯示，萬科已與深圳地鐵簽署了一份合作備忘錄，深圳地鐵注入給萬科的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，初步預(yù)計交易對價在400億~600億元。

無論是400億還是600億，其實這都低估了深鐵能給萬科帶來的好處。

資料顯示，目前深鐵擁有的土地儲備中，已經(jīng)取得開發(fā)權(quán)的就有 10個，總建筑面積約377.46萬平方米（包括前海車輛段、蛇口西車輛段、塘朗車輛段、深大站、橫崗車輛段、深灣站、前海樞紐、車公廟交通樞紐、北站樞紐東側(cè)、北站配套建筑等上蓋物業(yè)項目）。

此前，深圳市政府已將地鐵二期、三期沿線及上蓋配套的土地，以土地使用權(quán)作價出資方式，注入深圳地鐵集團，并將配套土地資源形成的現(xiàn)金流用以解決地鐵建設(shè)的資金及折舊、利息等需求。而深圳市政府承諾配套給深鐵的物業(yè)開發(fā)用地，總占地面積約152.89萬平方米，開發(fā)建筑面積約541.48萬平方米。

以目前深圳商品住宅均價均價4.6萬元/平方米計算（P.S深鐵的物業(yè)價值普遍高于平均水平），深鐵所擁有的物業(yè)總貨值超1700億，也就是說，如果深鐵將整個物業(yè)開發(fā)公司打包，注入萬科的資產(chǎn)有望超過千億。

以車公廟站為例，該區(qū)域的東海國際公寓目前的銷售單價就已經(jīng)達到135000元/平，東方玫瑰園、莉林苑這類房齡15年以上的項目，二手房的掛牌單價也已經(jīng)超過了7萬元/平。而深鐵擁有的10宗項目中，大多數(shù)都是銷售單價可以超過10萬的優(yōu)質(zhì)儲備，資產(chǎn)含金量可見一斑。

不過，邦爺向萬科方面征詢深鐵注入資產(chǎn)究竟有哪些，后者表示尚不便公開，以公告為準(zhǔn)。

雖然如此，可以想象的是，如能“拿下”深鐵地塊，萬科無論是在深圳還是在全國，老大的地位和底氣，也都會大增。

要知道，萬科在深圳已經(jīng)是“被圍追”之勢。左手是2015年已吃下20個項目的恒大。其預(yù)計可售面積達741.3萬平方米，按照5萬元/平均價出售，總銷售額達3700億以上。4月份恒大的業(yè)績已追緊了萬科，如果這20項目入市，萬科“一哥”的位置岌岌可危。

右手則是深圳“地主”招商地產(chǎn)，土地儲備達2000萬平米（約50%在深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)）。

所以要想突圍，萬科必須拿到更多的優(yōu)質(zhì)地塊，要想達成所愿，深鐵絕對是不二人選。

地產(chǎn)金融，萬科不想一直做夢

如此優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)方，誰會排斥與它合作，更何況這起合作可能讓萬科實現(xiàn)另一個夢——萬億級地產(chǎn)金融巨頭。

萬科2015年業(yè)績會上，萬科董秘譚華杰就談到過萬科的這個夢想。在不少媒體看來，這次暢談隱藏著一些暗示的意味，暗示著，如果深鐵真能成為萬科的第一大股東，類似鵬華前海萬科基金的試驗性產(chǎn)品能得到深度開發(fā)和廣泛推廣，并有機會開拓其他金融產(chǎn)品，構(gòu)筑“地產(chǎn)金融夢”。

為什么這樣說？因為深鐵可以說是有“半個銀行家”基因的，其在建設(shè)過程中，早已突破單一的銀行信貸融資渠道，開辟了融資租賃、中期票據(jù)、企業(yè)債券、短期融資券和跨境人民幣貸款等渠道，并在融資工具上進行了多種創(chuàng)新，并已培育出多元的投融資模式。

比如，深鐵二期項目中的建設(shè)資金，來自財政投入的比重已降為50%，其余均通過融資解決。深圳地鐵三期7、9、11號線則采用BT建設(shè)模式這種項目融資的新模式。

BT建設(shè)模式，是基于政府利用非政府資金進行的基礎(chǔ)非經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)項目的融資，融資的資金可以是銀行的，也可以是其他金融機構(gòu)或私有的，可以是外資的也可以是國內(nèi)的，資金來源很廣泛。同時，有政府做底，而且是項目公司總承包（融資、建設(shè)驗收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項目總投資加上合理回報），移交時也不存在投資方在建成后進行經(jīng)營，獲取經(jīng)營收入，所以對投資方、業(yè)主方和承包方都有吸引力。

所以，不少人看好萬科通過與深鐵的合作，在融資渠道建設(shè)等方面得到更多發(fā)展空間。

可以說，萬科綁定深鐵做股東，是筆只賺不賠的買賣。但目前來說，“合作”還是美夢，能否實現(xiàn)尚不確定。

要知道，上述重組方案一旦通過，將稀釋寶能和華潤所擁有的萬科股份，并將深鐵送上第一大股東的寶座。但廣大中小股東未必買賬，畢竟多數(shù)定向增發(fā)案，都是按照停牌前十個工作日的平均價格的9折甚至85折定價，中小股東很難拿到好處。據(jù)了解，在萬科股東大會召開前，很多中小股東都是反對的。

此前的臨時股東大會上，有中小股東就對媒體表示，如果深鐵注入資產(chǎn)價值不高，將投反對票。 

不過，深鐵如果注入的上述貨值千億資產(chǎn)，僅僅只是六百億的對價，誰又會舍得反對呢？

即便是對萬科一直“垂涎三尺”的寶能系，也會動心，同意重組。畢竟利益面前，難于抗拒。

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