每經記者 白亞靜

政策調控房地產市場，短期效果立竿見影。數據統計顯示，“3·25新政”之后一個月時間，上海和深圳樓市呈現量價齊跌格局。這是房價上漲趨勢的終結，還是短暫停歇？對此，市場各方并未達成完全共識。有經濟學家認為，“是泡沫遲早會破”。而市場參與者則認為，“每一次的調整期都是最好的入手機會”。

本期房產周刊，《每日經濟新聞》記者以上海、深圳、廣州三個一線城市的市場狀況為案例，從政策層面、供給端、需求端等不同角度，詳細拆解樓市的這次調整，是不是買入機會。

深圳樓市已陷入無可爭議的觀望期。政府部門、多家中介機構數據均顯示，“3· 25新政”后，深圳樓市的成交量出現大幅下滑。

不過，對于持幣待購者而言，這仍是一段焦慮、迷茫的時期，恰若蟻居浮葉，不知水流處。雖然宏觀經濟學家不斷提示樓市泡沫，但是深圳諸多資深業內人士仍然認為，調整期恰是普通購房者最好的入市時機。

目前唯一可以觀測到的是，深圳市政府正在從多個方面遏制房價快速上漲，如需求端抑制信用膨脹，供給端加大保障房建設。4月26日，深圳市政府更在土地供應端推出了現房銷售制度。

觀望期爭辯

深圳規土委的數據顯示，3月26日至4月25日，樓市新政執行一個月內，深圳新房住宅成交總套數2667套，較3月的4461套下跌40%，較2015年月均成交5577套下跌52%，較2015年峰值7494套下跌64%。

二手房方面，Q房網統計稱，深圳樓市新政后的一個月里，幾乎所有區域的二手房成交量都在下滑，九成降幅超過50%，部分超過70%。中原經理指數則連續多周跌破50%枯榮線。鏈家的數據指稱，樓市新政之后的兩周，門店實際看房量和簽約量有所下降，但最近兩周開始出現回升。

經過這一輪瘋漲，深圳房價已站到歷史高位，現時價格已超過絕大多數剛需人群的購買力，令之商品屬性淡化，而成為資本避險的載體。

4月25日，經濟學家吳敬璉教授在深圳創新發展研究院演講時表示，“是泡沫早晚會破”，這一輪樓市泡沫的本質是貨幣超發、信用膨脹的結果，深圳市政府發布的“3·25新政”，從信用膨脹方面做出抑制成效初顯。

在他看來，資本市場不同于商品市場，資本市場“越強勢越漲，越漲越強，越跌越拋，越拋越跌”，因此經濟學家最好不要去預測資本市場走勢。

相較吳敬璉教授的宏觀角度，一位深圳本地國企高管則根據經驗認為，深圳房價的調整期歷來不會超過5個月，2007年亦如此，事實上每一次的調整期都是最好的入手機會。他預計這一輪的調整也不會超過5個月，下半年深圳樓市或開啟溫和上漲模式。

現房銷售能否遏制房價上漲？

“3·25新政”甫一滿月，深圳市政府又出招了。在房價“暴漲”區域，當地政府正試著將現房銷售與土地拍賣進行捆綁。此舉勢必增加房企成本，進而或對土地拍賣價格產生影響。

4月26日，深圳市土地房產交易中心掛出了一宗商住地塊。這宗地塊位于龍華片區，正是去年深圳房價漲幅最高的片區之一。從2014年10月至今，該片區不少樓盤達到一倍甚至更多的驚人漲幅。

觀察這個最先開啟深圳房價暴漲的片區，不難發現，正是一輪又一輪的“地王”，使得該片區交易活躍、投資客扎堆。2013年的龍華“地王”，土地樓面價為1.4萬元/平方米，與當時周邊房價大致持平，項目開盤后，龍華房價進入4字頭。

2014年的龍華“地王”復制了上任的傳奇，2.5萬元/平方米的樓面價也是與當時周邊房價大致相當，一年后，它將龍華房價陸續帶入5字頭、6字頭。

作為深圳近年商住用地主要供應片區，龍華“地王”不斷。然而，每一次“地王”都會帶動房價快速上漲，這顯然并非深圳市政府所樂見。

此次，深圳市政府在該片區推行現房銷售制度，房企快周轉模式將受到沖擊。根據國家統計局2015年的房企到位資金數據分析，目前，房企開發資金一般由自有資金、貸款、預售款組成，其中預售款約占四成左右。從預售到交房期間，這部分預售款相當于房企的無息貸款，若被砍掉，勢必增加房企財務成本。

至于成本具體增加多少，將視各家房企的融資能力而定。業內既有像中海、萬科等能拿到債券利率低至3個多點的房企，也有融資成本高達兩位數的企業。

不過，該宗地下月拍賣時，這些致使成本增加的因素，勢必都將反映在房企的舉牌價格上。而土地價格又將進一步傳導至樓市。