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深圳樓市進入調整期 是不是最佳入手時機?

每日經濟新聞 2016-05-03 14:23:03

深圳樓市已陷入無可爭議的觀望期。政府部門、多家中介機構數據均顯示,“3· 25新政”后,深圳樓市的成交量出現大幅下滑。有經濟學家認為,“是泡沫遲早會破”。而市場參與者則認為,“每一次的調整期都是最好的入手機會”。

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每經記者 白亞靜

政策調控房地產市場,短期效果立竿見影。數據統計顯示,“3·25新政”之后一個月時間,上海和深圳樓市呈現量價齊跌格局。這是房價上漲趨勢的終結,還是短暫停歇?對此,市場各方并未達成完全共識。有經濟學家認為,“是泡沫遲早會破”。而市場參與者則認為,“每一次的調整期都是最好的入手機會”。

本期房產周刊,《每日經濟新聞》記者以上海、深圳、廣州三個一線城市的市場狀況為案例,從政策層面、供給端、需求端等不同角度,詳細拆解樓市的這次調整,是不是買入機會。

深圳樓市已陷入無可爭議的觀望期。政府部門、多家中介機構數據均顯示,“3· 25新政”后,深圳樓市的成交量出現大幅下滑。

不過,對于持幣待購者而言,這仍是一段焦慮、迷茫的時期,恰若蟻居浮葉,不知水流處。雖然宏觀經濟學家不斷提示樓市泡沫,但是深圳諸多資深業內人士仍然認為,調整期恰是普通購房者最好的入市時機。

目前唯一可以觀測到的是,深圳市政府正在從多個方面遏制房價快速上漲,如需求端抑制信用膨脹,供給端加大保障房建設。4月26日,深圳市政府更在土地供應端推出了現房銷售制度。

觀望期爭辯

深圳規土委的數據顯示,3月26日至4月25日,樓市新政執行一個月內,深圳新房住宅成交總套數2667套,較3月的4461套下跌40%,較2015年月均成交5577套下跌52%,較2015年峰值7494套下跌64%。

二手房方面,Q房網統計稱,深圳樓市新政后的一個月里,幾乎所有區域的二手房成交量都在下滑,九成降幅超過50%,部分超過70%。中原經理指數則連續多周跌破50%枯榮線。鏈家的數據指稱,樓市新政之后的兩周,門店實際看房量和簽約量有所下降,但最近兩周開始出現回升。

經過這一輪瘋漲,深圳房價已站到歷史高位,現時價格已超過絕大多數剛需人群的購買力,令之商品屬性淡化,而成為資本避險的載體。

4月25日,經濟學家吳敬璉教授在深圳創新發展研究院演講時表示,“是泡沫早晚會破”,這一輪樓市泡沫的本質是貨幣超發、信用膨脹的結果,深圳市政府發布的“3·25新政”,從信用膨脹方面做出抑制成效初顯。

在他看來,資本市場不同于商品市場,資本市場“越強勢越漲,越漲越強,越跌越拋,越拋越跌”,因此經濟學家最好不要去預測資本市場走勢。

相較吳敬璉教授的宏觀角度,一位深圳本地國企高管則根據經驗認為,深圳房價的調整期歷來不會超過5個月,2007年亦如此,事實上每一次的調整期都是最好的入手機會。他預計這一輪的調整也不會超過5個月,下半年深圳樓市或開啟溫和上漲模式。

現房銷售能否遏制房價上漲?

“3·25新政”甫一滿月,深圳市政府又出招了。在房價“暴漲”區域,當地政府正試著將現房銷售與土地拍賣進行捆綁。此舉勢必增加房企成本,進而或對土地拍賣價格產生影響。

4月26日,深圳市土地房產交易中心掛出了一宗商住地塊。這宗地塊位于龍華片區,正是去年深圳房價漲幅最高的片區之一。從2014年10月至今,該片區不少樓盤達到一倍甚至更多的驚人漲幅。

觀察這個最先開啟深圳房價暴漲的片區,不難發現,正是一輪又一輪的“地王”,使得該片區交易活躍、投資客扎堆。2013年的龍華“地王”,土地樓面價為1.4萬元/平方米,與當時周邊房價大致持平,項目開盤后,龍華房價進入4字頭。

2014年的龍華“地王”復制了上任的傳奇,2.5萬元/平方米的樓面價也是與當時周邊房價大致相當,一年后,它將龍華房價陸續帶入5字頭、6字頭。

作為深圳近年商住用地主要供應片區,龍華“地王”不斷。然而,每一次“地王”都會帶動房價快速上漲,這顯然并非深圳市政府所樂見。

此次,深圳市政府在該片區推行現房銷售制度,房企快周轉模式將受到沖擊。根據國家統計局2015年的房企到位資金數據分析,目前,房企開發資金一般由自有資金、貸款、預售款組成,其中預售款約占四成左右。從預售到交房期間,這部分預售款相當于房企的無息貸款,若被砍掉,勢必增加房企財務成本。

至于成本具體增加多少,將視各家房企的融資能力而定。業內既有像中海、萬科等能拿到債券利率低至3個多點的房企,也有融資成本高達兩位數的企業。

不過,該宗地下月拍賣時,這些致使成本增加的因素,勢必都將反映在房企的舉牌價格上。而土地價格又將進一步傳導至樓市。

責編 劉思琦

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