每經編輯 杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

說到金融街，曾被眾多券商追捧為地產股“五朵金花”之一，但當下會否名實相副？

日前，金融街（000402，SZ）對外披露2015年年報，但多項業績亮紅燈，比如公司實現營收155.6億元，同比下滑逾29%，歸屬于上市公司股東凈利潤22.5億元，同比下降約23%，尤其是經營現金大幅流出大約128.4億元，同比上升大約3倍。

《每日經濟新聞》記者注意到，與同行相比，金融街對去年經營性現金流大幅流出所作出的解釋，仍難掩其模式背后的轉型困局。

金融街模式首遭業績之憂

去年，金融街賬面現金大約85.4億元，同比微增不足5億元，但去年短期負債高達152.5億元，同比暴增大約100億元。

2014年下半年以來，地產股再融資開閘，尤其是去年金融街對外融資177億元。但就其而言，一方面是增持和地產擴張需消耗資金，另一方面是賬面現金難以覆蓋掉短期借款，對其資金鏈壓力不容小覷。

16年前，北京金融街集團借殼重慶華亞紙業，將“北京金融城”業務模式推向資本市場，一度成為地產股中的“五朵金花”之一。

2010年，金融街借殼上市迎來10周年這一重要節點，開始調轉發展模式，由最初單純的土地開發向房地產開發轉變，再由房地產開發向“房地產開發+持有經營”轉變，逐漸形成具有金融街自身特色的發展模式。

記者注意到，與住宅市場較受多輪樓市調控的深刻影響，商業地產卻一路狂飆，迎來“井噴式”發展，比如金融街除了北京大本營之外，加速向上海、廣州、天津、重慶、惠州等城市擴張。

從金融街財報來看，2010年至2012年該公司營收與凈利潤均同步穩健增長，尤其是前兩年凈利潤增幅要高于營收增幅，2012年營收增幅反超凈利潤增幅。彼時，金融街一直以中國商務地產領導者自居。

不過，商業地產“井噴式”爆發也帶來了更多二線城市高空置率，基于其不同于住宅產品高周轉率的特性，比如反映到金融街2014年財報上，即為營收增幅10.8%，凈利潤微增1.24%，但去年多項業績指標集體下滑，較為罕見。

記者還發現，去年，金融街扣除非經常性損益后實現凈利潤僅為6億元，同比下滑高達70.9%。今年一季度，金融街實現營收43億元，同比增幅237%，基于銷售簽約與回款增加，經營性現金流入顯著增加，但歸屬上市公司股東凈利潤約7.8億元，同比下滑2.21%。

依此來看，金融街今年一季度明顯遭遇了“增收不增利”的被動局面，金融街某區域一位營銷中層表示，與不少房企一樣，他們也遇到了成長的煩惱，區域分化越來越大，加劇了其擴張風險。

記者向金融街董辦發去了采訪提綱，對方答應及時回復，但截至發稿仍未收到相關回復。

商務地產商何以突圍？

相對而言，立足于“上海金融城”而上市的陸家嘴（600633，SH），同樣主打商務地產開發與租賃，卻是另一番發展景象。

去年，陸家嘴實現營收56.3億元，同比增長10%，歸屬于上市公司股東凈利潤達19億元，同比增長18.6%，經營現金流由2014年凈流出近10億元轉為凈流入33億元。

記者發現，從近幾年來看，陸家嘴的營收、凈利潤、經營凈現金流入（除去2014年經營凈現金為流出）等關鍵指標均較為穩健增長，這主要得益于其深耕上海CBD等核心片區，明顯不同于金融街全國化擴張。

2015年，陸家嘴自持物業總建筑面積為154 萬平方米，尤其是優質甲級寫字樓自持逾百萬平方米，其中房地產租賃毛利率83.7%，但陸家嘴竣工、新開工與續建項目合計總建筑面積逾232萬平方米，去年地產開發毛利率42%。

去年，金融街自持物業總建筑面積為61.6萬平方米，其中寫字樓占了近40萬平方米，毛利率接近92%，而金融街儲備地產開發規劃總建筑面積914萬平方米，其中去年新開工與竣工面積累計278萬平方米，但地產開發毛利率僅為25.7%。

依此來看，金融街與陸家嘴作為國內商務地產標桿房企，高毛利率的商業租賃模式應是主流，但當前兩家自持量雖然仍在上漲，但相對于其較低毛利率的地產開發所占比重來說，仍然相對較低，特別是金融街表現較為明顯。

陸家嘴對外表示，從長期發展而言，融資模式單一和持有型物業占有大量資金，會導致資金鏈趨緊，影響規模化拓展，應變單純“同質擴大”為關聯產業“異質擴張”，向商業零售、金融投資擴張。

記者從金融街2015年財報發現，其新戰略是想從商務地產向住宅地產等細分領域跨界經營，但就當前地產股跨界情況來看，多數轉型實際成效并不明顯。