每經編輯 龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

“對各類區域新增建設用地提出限制。”

5月4日，國土資源部、國家發展改革委聯合印發的《京津冀協同發展土地利用總體規劃（2015-2020年）》中的這句話，一度挑動了樓市敏感的神經。

在很多人看來，這難道不就是再說“京津冀地區不再新增建設用地”了嗎？這時候，很多人擔心，土地越來越少，房價不就會漲得更猛？

首先，邦爺想說，土地和房價雖然理論上是“正相關”的，但正如北京市發改委主任湖盧彥所說，還要考慮人口因素。

北京是四大一線城市中，第一個明確提出“降低人口規模”的城市。未來五年內，北京城六區的常住人口每年都要下降2-3個百分點，到2020年將爭取下降15%。

人口規模大幅下滑后，住宅和商業用地的需求量絕對值將會減少，對房價的支撐力或不會像想象中那么大，土地的價值，或許也沒有想象中那么珍貴。

所以其實，現在北京的土地市場管理方向，已調整為“減量優化”。《國土資源“十三五”規劃綱要》中的“京津冀國土空間開發導向示意圖”就顯示，北京主城區將主要劃分為“減量優化區”。而此政策的核心之義，便是盤活存量用地，增加土地的價值。

為什么需要這樣，我們先來看看北京的土地現狀。

無地可增，北京加速進入存量市場

公開信息顯示，北京近幾年新增建設用地是遞減的。

2010年~2013年，北京實現約6000公頃新增建設用地，2015年和2016年新增建設用地規劃面積為2100公頃和1850公頃。另，由遞減規律推算可知，2014年北京新增建設用地至少實現2100公頃，由此可大概得出，2010年至2016年北京新增建設用地約1.2萬公頃。

而在“第二次全國土地調查”中，2010年到2020年的11年之間，北京可供占用的農用土地將僅剩1.24萬公頃。

要知道，《北京市土地利用總體規劃（2006~2020年）》明確規定了，北京耕地保有量指標為21.47萬公頃。

這已經是各種“踩紅線”的節奏了~所以“提高土地使用效率，加大存量土地挖潛力度”是既定之義。這也意味著未來北京將全面進入存量土地市場。

但要厘清的一個概念是，“減量”指的是減少“新增建設用地”。它其實是指——”符合規劃期間農村集體建設用地和未利用農村集體建設用地轉化為國有建設土地“，這還需要1~3年的整理收儲轉化過程，所以并非未來5年真的無一手土地出讓。

但在存量市場，擁有更多存量土地、擁有更強存量盤活實力的企業，才能有更好的發展效益。這也意味著，在北京這樣的市場，企業間的資源競爭、資本競爭將更加激烈，房企加速洗牌。

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