每經(jīng)編輯 王浩也    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王浩也

上海5月首次土拍僅僅過去兩天，南京土拍立馬搶占頭條。據(jù)了解，南京此次土拍共7幅地塊，分別來自建鄴區(qū)、秦淮區(qū)、江寧區(qū)和六合區(qū)。其中，河西4幅地塊有3幅為住宅地塊，受到眾多開發(fā)商的關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計，此次土拍有近40家房企報名。

本次土拍，總價地王是世茂拍下的G11地塊，達(dá)88億元。樓面價地王是葛洲壩拿下的G14地塊，達(dá)45213元／平方米。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱這樣評論南京土拍：無法用理性數(shù)據(jù)論證了！

地王扎堆河西

據(jù)了解，最先開拍的是建鄴區(qū)G11地塊，經(jīng)過9家房企、88輪競拍，最終世茂以88億元拿下，溢價率114.6%，樓面價15058.2元／平方米，成為南京總價地王。

隨后建鄴區(qū)河西南G12、G13兩宗相鄰的純宅地迅速被電建地產(chǎn)和金茂合力拿下，兩地塊總價69.6億元，溢價率均已超過180%，其中，G12樓面價達(dá)37027元／平方米，G13樓面價為36890元／平方米。

隨后，前3輪拍賣一直未能得手的葛洲壩順利將建鄴區(qū)河西南G14號宅地拿下，成交價32.8億元，樓面價45213元／平方米，成為南京新的單價地王。

資料顯示，G11地塊出讓面積為62699.92平方米、地下出讓面積為4472.12平方米，屬于混合地塊。該地塊在售樓盤主要有金隅紫京府和宏圖上水云錦，價格在4.5萬元／平方米左右。G12、G13地塊周邊魯能公館樓面價14078元／平方米，招商雍和府樓面價13821元／平方米，大約只有G12、13地塊的一半。而南京單價新地王G14地塊位于青奧村板塊，處于河西南部商務(wù)商貿(mào)和高品質(zhì)住宅聚集地，緊鄰河西CBD二期成熟區(qū)，配套成熟，交通便捷。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴記者，4.5萬元的樓面價到時候保本價要賣7.5萬~8萬／平方米。

根據(jù)南京365樓事咨詢的數(shù)據(jù)，河西南幾個在售樓盤的市場均價在3萬元／平方米到3.8萬元／平方米之間，與幾天前的上海相似，這又是一個“面粉比面包貴”的例子。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來利好

盧文曦認(rèn)為，房企在南京瘋狂搶地與當(dāng)?shù)貥O低的去化周期有關(guān)。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》稱，興業(yè)證券曾指出，南京絕對庫存達(dá)到極低水平，去化周期僅2.5 月。南京新房絕對庫存水平自2015 年中開始持續(xù)下降，從最高點(diǎn)5.5 萬套已經(jīng)下降到當(dāng)前的3.1 萬套。從去化周期看，南京市目前平均去化周期為2.5 個月，可視為沒有庫存壓力。從銷售情況看，從2015 年下半年開始，南京單月銷售套數(shù)均保持在1 萬套以上，特別在2015 年11-12 月、2016 年3 月，單月銷售套數(shù)均超過1.5 萬套，遠(yuǎn)超歷史水平。南京的可售房源數(shù)量偏低，目前庫存統(tǒng)計的是3.1 萬套，降至2009 年以來的最低點(diǎn)。

不僅是庫存，上海復(fù)世投資管理有限公司合伙人鄒毅認(rèn)為，這跟城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展脫不開關(guān)系，“第一階段是農(nóng)民進(jìn)城；第二階段是人口從三四線城市往二線城市涌動。我們國家下一波城鎮(zhèn)化進(jìn)程是重點(diǎn)發(fā)展二線城市。一二城市會有人口進(jìn)一步遷移，這個可以參考美國、日本的城鎮(zhèn)化趨勢。”

鄒毅告訴記者，房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化的未來規(guī)律是中小城市往大城市遷移，一線城市或者一點(diǎn)五線城市下一步肯定是人口持續(xù)性流入，因此對房地產(chǎn)市場的預(yù)期還是會漲，“今后，除了北京、上海、深圳三個超級一線城市，中國還會出現(xiàn)很多區(qū)域性的中心城市，這些城市都會成為吸引資本和人流的主要地。”

在南京之前，二線城市中，蘇州、廈門、合肥、杭州在土地市場上的表現(xiàn)都相當(dāng)搶眼。鄒毅則表示，房企對二線城市的熱情可能會下降，“本身房價就是貨幣現(xiàn)象，如果貨幣政策逐漸收緊，房價的漲幅必然會下降，就會導(dǎo)致拍地承受力進(jìn)一步下降。”