進(jìn)入5月份以來(lái)，北京二手住宅市場(chǎng)走向理性。“坐地起價(jià)”現(xiàn)象已經(jīng)消失。多數(shù)業(yè)主接受了降價(jià)，商量余地變大。

值得注意的是，盡管交易量環(huán)比大幅下滑，但成交均價(jià)仍處于高位，平均每平方米輕松超過(guò)4萬(wàn)元。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，5月份第一周北京市二手住宅網(wǎng)簽量為3857套，較上周有43.3%的大幅回落，為2016年以來(lái)的最低水平；成交均價(jià)為40667元/平方米，環(huán)比上漲1.7%。

無(wú)獨(dú)有偶，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，一線和部分二線城市在政策調(diào)控下成交有明顯的回落，但是成交回落不等于價(jià)格也同樣的回落。房地產(chǎn)未來(lái)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，價(jià)格要出現(xiàn)大幅度的回落，幾乎是不可能的。

降量不降價(jià)？

事實(shí)上，縱觀北京的一、二手住宅市場(chǎng)，都處于成交量回落的態(tài)勢(shì)。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年第19周（5月2日-5月8日），北京新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽1884套，環(huán)比第18周回落37.5%，網(wǎng)簽量在第17周創(chuàng)下今年新高后，連續(xù)兩周下降。

前幾日，《證券日?qǐng)?bào)》記者在通州下發(fā)最嚴(yán)限購(gòu)令后走訪通州時(shí)也發(fā)現(xiàn)，運(yùn)河核心區(qū)的項(xiàng)目并未因限購(gòu)到來(lái)而降價(jià)，預(yù)計(jì)新開盤的房源定價(jià)仍要比前一期高，提價(jià)幅度高的甚至將近20%。

值得關(guān)注的是，對(duì)于二手住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，雖然5月份第一周網(wǎng)簽量跌破4000套，在客戶的觀望周期內(nèi)市場(chǎng)成交規(guī)模縮小，為2016年以來(lái)的最低值，但是成交均價(jià)依舊沒(méi)有下降。對(duì)此，鏈家研究院認(rèn)為，結(jié)構(gòu)性因素影響了成交均價(jià)，北京城六區(qū)的成交占比上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)；高單價(jià)的學(xué)區(qū)房成交占比上漲1.05個(gè)百分點(diǎn)。

連平昨日也指出，一、二線城市受到一定控制調(diào)節(jié)以后，房?jī)r(jià)會(huì)被控制住，或者說(shuō)有一定程度的調(diào)整，但是全國(guó)的房?jī)r(jià)總體上繼續(xù)回升，這是一個(gè)大趨勢(shì)。其還認(rèn)為，“房?jī)r(jià)高的地方，不見得就一定有很大的泡沫，房?jī)r(jià)低的地方，不見得就沒(méi)有泡沫。”

鏈家研究院則認(rèn)為，當(dāng)前二手房市場(chǎng)波動(dòng)，成交量出現(xiàn)較大降幅。但是目前購(gòu)房需求量依然保持在相對(duì)較高的水平，短期內(nèi)市場(chǎng)交易規(guī)模不會(huì)出現(xiàn)大幅縮水。價(jià)格方面，房?jī)r(jià)有筑頂回落的跡象，逐漸回歸市場(chǎng)價(jià)格，即便短期內(nèi)市場(chǎng)有升溫，后期價(jià)格也會(huì)延續(xù)平穩(wěn)回落的趨勢(shì)。

近六成業(yè)主接受降價(jià)出售

事實(shí)上，對(duì)于二手住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，成交量下滑帶來(lái)的最顯著變化是，業(yè)主不再漫天要價(jià)了，多數(shù)業(yè)主接受了降價(jià)出售。

《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，在市場(chǎng)熱度較高的3月份，北京通州某社區(qū)一位業(yè)主曾將其房產(chǎn)從春節(jié)前一路坐地起價(jià)，在3個(gè)月的時(shí)間里，該業(yè)主將一套105平方米左右戶型的房產(chǎn)報(bào)價(jià)從340萬(wàn)元一路漲到450萬(wàn)元，最終中介機(jī)構(gòu)怕該報(bào)價(jià)擾亂正常交易市場(chǎng)，將其下架。

不過(guò)，現(xiàn)在更多業(yè)主報(bào)價(jià)則趨于理性。記者根據(jù)鏈家網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，一般同一個(gè)小區(qū)內(nèi)同戶型同面積的房源，報(bào)價(jià)差距在10萬(wàn)元左右，這是根據(jù)裝修、樓棟位置及朝向?qū)е碌膬r(jià)差，可見業(yè)主已經(jīng)冷靜下來(lái)。

然而，業(yè)主冷靜，市場(chǎng)平穩(wěn)之下，購(gòu)房需求并不減。

據(jù)鏈家研究院表示，在入市的供需方面，5月第一周新增房源和新增客源在上周的低位水平上均有所增加，其中新增房源增幅為5.6%，新增客源增幅為51.9%，新增客源/房源上升到4.11，新增客源的漲幅較大。

鏈家研究院認(rèn)為，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的原因在于兩個(gè)方面：首先，購(gòu)房者經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)觀察后，政策未出、房?jī)r(jià)未降，之前退出市場(chǎng)的那部分需求重新釋放出來(lái)；其次隨著每年5月份各中小學(xué)招生計(jì)劃的發(fā)布，學(xué)區(qū)房的客戶明顯增多，使得新增客源有所增加。

另一方面，新增房源掛牌價(jià)雖然連續(xù)3周上漲，但是漲幅在逐漸縮小，5月第一周新增房源掛牌價(jià)環(huán)比增幅不足0.1%，可見誠(chéng)意出售的業(yè)主占比在增加，報(bào)價(jià)在逐漸向市場(chǎng)價(jià)靠攏。

更重要的是，鏈家研究院表示，在調(diào)價(jià)方面，調(diào)價(jià)中降價(jià)占比為58.8%，和上周基本持平，接受降價(jià)的業(yè)主占比增加，價(jià)格商量的余地較大。