每經編輯 王杰    

每經記者 王杰

在房地產市場，有這樣一種邏輯，“新地王的東風，能讓老地王解套”。同樣，“地王”的出現，也可以使周邊項目應聲而漲。

早在2月26日，中駿置業以39.48億元，配建5萬平米公租房，競得門頭溝區龍泉鎮MC00-0003-0026等地塊，溢價率50%。據業內人士計算，剔除無償還建設的安置房和商業之外，純商品住宅部分實際樓面價高達4.1萬元/㎡。

門頭溝成交套數是去年同期4倍

地熱向房熱傳導，5月15日，金地在門頭溝的項目西山藝境兩棟樓取證，其中036-2#樓預售價93239元/平方米，這個預售價格創造了門頭溝新高，門頭溝也挺進9萬+時代。

據亞豪機構的統計數據，早在2012年1月1日到5月24日，門頭溝區商品住宅工成交22套，成交面積0.72萬平米，成交均價24568元每平米，成交金額為1.78億元；而在2015年1月1日到5月24日，門頭溝區商品住宅工成交447套，成交面積4.71萬平米，成交均價31300元每平米，成交金額為14.73億元; 2016年1月1日到5月24日，門頭溝區商品住宅工成交1949套，成交面積18.61萬平米，成交均價33900元每平米，成交金額為63.09億元。

5月24日，2016年剛剛過去145天，門頭溝商品住宅銷量高達1949套，同比爆增336%，創下歷史的同期銷量新高。門頭溝區今年1月1日到5月24日這個時間段的成交金額是去年同期的4倍。

在業內人士看來，門頭溝的熱度來源于區域規劃的利好。

據了解，北京市政府在2020年新城規劃中提出將門頭溝龍泉、永定兩鎮87平方公里的行政范圍作為西長安街新城規劃,預計2020年整個區域將有25萬常住人口。

關于金地本次預售價破9萬元的產品，金地華北區域營銷總監于海波表示，一方面該產品為示范區的現房聯排，現房較此前期房價格自然要高些；另一方面，這次推出的產品位于示范區核心位置，景觀資源非常好，花園庭院等附加值也更多。此外，該聯排產品為200平的聯排別墅，是市場極稀缺的產品類型。在上述多方面條件助力下，預售價破9萬也在情理之中。“金地（產品）一直是區域最高價，不會是低價快銷的。”

北京二手房占比高達86.3%

據了解，金地在京項目主要定位于改善和高端。今年在京新推的項目西二環金地華著和西長安街電建·金地華宸，還有未未來項目，持續銷售的項目包括中央世家、世家廣場、西山藝境、格林云墅和朗悅。除了同產品最高價的未未來和朗悅項目外，其余均為高端產品。

據中原地產研究部統計數據顯示：截至日前，北京年內二手房住宅簽約114408套，新房住宅簽約18226套，整體看，二手房占市場住宅成交比例高達86.3%，進入全面存量住宅時代。這一比例在過去幾年一直在70%上下。

上述機構的統計數據顯示：截至5月23日，北京房地產市場趨向改善化，以500萬元為界限，在2016年，已經成交的18127套商品房住宅中，套總價在500萬以上的合計有5124套，占成交比例為28.3%，成交金額達到了576億，占市場的比例高達64.2%。整體看北京已經進入了高端年，市場成交均價也明顯上漲，2016年成交均價為34765元每平米，這也是北京首次成交均價突破3萬的年度。

即便是產品日益高端化，但北京豪宅市場的競爭依然激烈。

對于高端產品如何營銷，于海波表示，營銷策略是靠產品和服務取勝，針對財富階層的營銷，未來會做一個高端客戶俱樂部。之前也在做金地世家私家宴、西山藝境山上朋友圈，以及入駐小區的客戶云服務。也會有專門的大客戶經理進行高凈值客戶（主要是2000萬以上的客戶），進行一系列的高端專屬服務，這種服務不以賣房為目的，主要以提高粘性和滿意度為目標。營銷講究平衡，不會為規模低價傾銷也不會為利潤高價滯銷。