每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

先提一個(gè)問題：如果沒了17.36萬人，中國還能運(yùn)轉(zhuǎn)嗎？

很多人覺得這是廢話，咱們總?cè)丝?3.68億，日均死亡人數(shù)都接近兩千萬，“17.36萬”這個(gè)數(shù)字，恐怕連一場廟會都影響不了（每年的廣府廟會人流量都在百萬）。

但這個(gè)數(shù)字，放在澳洲就不一樣了。

十幾萬中國人的吃喝玩樂買買買，對地大人稀的澳洲來說，可能已經(jīng)到了“有則盛、無則衰”的狀態(tài)。

最具價(jià)值的客源國

今年1月份中國赴澳旅游的人次又激增了55%至11.43萬，2月份中國游客數(shù)量更達(dá)17.36萬。根據(jù)澳大利亞統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2015年中國赴澳大利亞旅客達(dá)到102.36萬人次，同比增長21.9%。

“1月份澳大利亞旅游人數(shù)增長率為兩位數(shù)（去年全年國際訪客人次增加9%），中國訪客人次就激了55%，十分驚人！” 澳大利亞旅游局局長約翰·奧沙利文就說：“我們很高興地看到，2016年初延續(xù)了2015年的強(qiáng)勁勢頭。

這個(gè)勢頭，顯然離不開中國人的貢獻(xiàn)。

在2015財(cái)年(2014年6月～2015年6月)，澳大利亞地接AOT集團(tuán)接待的中國赴澳大利亞的小包團(tuán)、自由行游客有120%的迅猛增長，平均每位中國游客每晚在澳大利亞的消費(fèi)為170至180澳幣，海釣、高爾夫以及當(dāng)?shù)乜捶客鶗沁@部分高凈值人群所鐘情的選擇。

澳大利亞旅游局4月13日公布的數(shù)據(jù)也顯示，2015年中國游客在澳支出總額超過77億澳元，同比增長43%，增長率比上年翻了一倍。

中國顯然已成為澳大利亞最具價(jià)值的客源國市場。

“十萬套”缺口

中國人對澳大利亞的貢獻(xiàn)當(dāng)然不止是旅游業(yè)，澳洲每年還要吸引50萬留學(xué)生，19萬新移民……當(dāng)然，它們旁邊還有個(gè)不容忽視的“大塊頭”——房地產(chǎn)！

說到買房，2013至2014年，中國已經(jīng)成為澳大利亞的第一大海外投資來源國，來自中國的資金高達(dá)277億澳元，其中超過40%的投資進(jìn)入了澳洲房地產(chǎn)市場。

而且，隨著赴澳旅游、留學(xué)、移民的中國人越來越多，國人在澳的房地產(chǎn)投資也得到了帶動(dòng)。

但這里面又有個(gè)問題，澳大利亞不像中國，它可使用的土地面積有限，可投資的房產(chǎn)面對這么龐大的中國投資客，可能不夠吧？

全澳洲新增房產(chǎn)的數(shù)據(jù)就顯示，2014至2015年，澳洲全國新增房產(chǎn)總數(shù)為11.876萬套，但需求卻是20萬套，完全供不應(yīng)求。

按照供不應(yīng)求的市場規(guī)律，后面的劇情會不會就是價(jià)格猛漲、搶房、相互抬價(jià)？

據(jù)邦爺了解，目前悉尼的樓市的確比較熱。比如上周六，悉尼房市的清盤率就達(dá)到77%，Mosman200萬澳元的房子溢價(jià)到258萬澳元成交，Box Hill某樓盤人頭攢動(dòng)。

但邦爺也想說，這其實(shí)只是“假象”~

澳洲房價(jià)要跌？

“來自中國需求正在下滑。”澳大利亞雪梨Matrix Property的負(fù)責(zé)人Andrew Antonas就說。

原因很多，首先，澳洲政府已經(jīng)讓各大銀行限制或停止向海外人士提供住房按揭貸款，我們外管局對個(gè)人拆分購匯管又監(jiān)管很嚴(yán)，國人赴澳置業(yè)門檻抬高了。

Andrew Antonas就說，中國人越來越難從國內(nèi)帶走資金，澳洲的借貸條件也更加嚴(yán)格。中國投資者想在這里通過本土銀行（中國的銀行）尋求貸款，本土銀行又不會借那么多錢給這部分人。而且銀行對新公寓的估值通常比買家支付的價(jià)格低5%～10%。

另外一方面，不是每個(gè)留學(xué)生、新移民都要在澳洲買房。而且數(shù)據(jù)顯示，70%的中國人更愛買100萬澳元以下的房產(chǎn)，且更愛公寓而不是獨(dú)立屋。

所以，房地產(chǎn)市場分析公司Core Logic的最新數(shù)據(jù)顯示，在截至4月的一年里，雪梨現(xiàn)房公寓銷售進(jìn)一步下滑18%，墨爾本的銷售增長1%。

Core Logic研究主管Cameron Kusher也說，公寓銷售和價(jià)值增速都減慢了。

價(jià)值型投資者Roger Montgomery表示，澳洲18個(gè)月以來的局部過剩房產(chǎn)數(shù)量已超過美國遭遇房市泡沫之前一年的過剩數(shù)量。

就連《澳洲金融評論報(bào)》在本月23日報(bào)道“未來2年墨爾本及悉尼周邊的郊區(qū)可能出現(xiàn)超過21萬套新公寓”時(shí)，也提醒投資者注意潛在的陷阱。

因?yàn)榘闹尬飿I(yè)市場面臨緩落、預(yù)售減少及貸款緊縮等問題，這個(gè)巨大的公寓市場中的成千上萬筆交易，可能開發(fā)商、承建商、地產(chǎn)中介和賣家都無法完成。

澳洲統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)就顯示，澳洲家庭數(shù)量預(yù)計(jì)將從2011年的840萬戶增長至2036年的1260萬～1270萬戶。可是公寓修建的速度更快，因此Montgomery判斷，到2016年底，澳洲過剩的房產(chǎn)數(shù)量將達(dá)到20萬套。

所以，現(xiàn)實(shí)是澳洲已經(jīng)“供過于求”，基本進(jìn)入庫存高企的時(shí)代了。

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