每經編輯 龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circie）

在房價、地價高漲的熱潮中，樓市即將進入下行周期的討論卻愈發濃烈。

一邊是中金公司、高盛高華證券等機構陸續“唱空”。一方面，漲得最快的3個二線城市——蘇州、南京、合肥，不僅各種限購傳言不斷、調研狀態緊張，據說還有一些未成文的“隱形”調控已經執行。

樓市仿佛已經進入“斗地主”模式，高價地有危險了...

限購令秘而不發

前段時間蘇州的地價和房價漲得十分明顯，隨即“限購了嗎？”成為熱議話題。

因為這背后，政府多次釋放相關信號。比如5月17日蘇州市政府舉行的例行會議上，有接近蘇州住建局的知情人士就向邦地產透露，控制高價地是蘇州當下的首要任務，限購政策暫緩執行。

無獨有偶，在房價高漲的合肥，5月17日下午，合肥市委書記以及合肥房管局局長就發聲了：合肥房地產要加強調控，在必要時候，不排除限購限貸的政策重新回歸。

合肥市房管局局長汪菊喜接受邦地產采訪時也表示，如果合肥的房價還得不到有效控制，那么不排除重啟限購限貸政策。

南京也是這樣，5月17日晚，網傳一位“南京市房產局局長秘書”稱，中央派人下來要控制南京房價，南京房產局的所有領導連夜開會，要出臺樓市新政策。此后，南京樓市動作不斷，雖不見限購落地，但可謂未行先火。

隱秘政策大行其道

雖然很多城市并未明確落定限購，但一些“不見發文”的措施，卻已在各大城市陸續落地。

隱秘政策一：控制網簽，推遲交易時間

以蘇州為例，龍湖蘇州一位熟悉政府政策的人士就透露，蘇州在限制房價漲幅和限制地價之后，又開始了新一輪的限制網簽，售價在25000元/平方米以上的項目，每天網簽的指標為五個，暫且執行到6月。

限制網簽意味著什么？每天5套的網簽指標，開發商一個月最多只能賣出約150套房，和開盤數相差甚大。以蘇州當代萬國府MOMΛ為例，蘇州搜房網信息顯示， 5月21日開盤，均價30000元/平方米，當天推套224套房源。以政府當前的網簽政策計算，該項目需一個半月的時間完成網簽。

網簽時間的拉長，不僅影響開發商的推盤節奏，更意味著風險。上述龍湖蘇州人士稱，交易的落地標準為蘇州住建部門的網簽合同為依據，不能網簽，對購房者的約束僅是定金合同，定金額度一般3～5萬，對開發商說違約的風險大。

網簽還是資金回籠的前提。對于希望快速回籠資金的開發商來說，不能網簽不僅僅是交易推后，同時帶來的還有資金回籠，網簽前，開發商無法獲取購房者交付的首付款，且房貸流程同樣推后。

據稱，這一類僅以口頭傳播和執行的“控房價”政策，在蘇州并不少見。

隱秘政策二：干涉項目定價

為控制房價，企業的定價行為在特殊時期受到了更多的行政指導。

以蘇州為例，3月18日蘇州政府對于房價的調控執行了“申報價格3個月內不宜調高,6個月內調高幅度不宜超過6%,12個月內不宜超過12%”的政策。為避免申報價格和實際售價之間價差空間太大，蘇州市在執行過程中，對此前的首次申報價格過高的現象做出修正，再次申報參考項目前一批次的實際售價。

南京則對項目價格申報做出嚴格的限制。5月27日，南京發文指導價格，要求物價主管部門在受理開發企業商品住房價格申報指導時，對土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設資金，不計入其房價的準許成本，不作為申報價格的組成部分。

海亮地產一相關負責人介紹，南京物價局對開發商提交的價格申報不再僅限于被告知，而是會考慮項目周邊的實際售價對項目價格進行指導。在開發商向物價部門價格申報時，地價過高加上建安等成本，價格超過周邊售價很常見，物價部門也不得不參考。

隱秘政策三：限制地價

在蘇州，2宗有望成為高價地的地塊因開發商的競價超出政府限價，以流拍告終；8宗“限價”地塊在政府設置的價格范圍內完成交易。

雖然這讓“限制最高地價”的舉措飽受爭議。但據中新網南京報道，南京市國土局的相關人士曾對“蘇州限制地價”做出過評價，而數天之后，南京就宣布跟進這一辦法，在熱點區域的住宅用地出讓時，由市政府設定地塊的土地出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結果無效。

毫無疑問，無論是限制最高地價、限制高價樓盤網簽數量抑或對項目申報價格進行行政指導，均是在房價、地價上漲的背景下，政府承受巨大壓力之下的臨時舉措，便于調整。

樓市將下行限購不會露天？

目前的限購只是“打晃子”的狀態，但人們關心的是，如果限購沒落定，樓市已先行轉向，限購會不會就此不會露天了？

這其實，是大概率事件。我們看到，2016年的房地產市場如期進入下行周期，小年行情或提前上演。中金在其關于地產周期的報告中認為，2005、2008、2011、2014 年的小年行情或提前在2016年上演，銷售周期或將提前進入下行通道，房價或存在同比下降壓力。

限購之后，伴隨的是樓市成交走低。以最近的兩個完整周期（2008年～2011年和2011年～2014年）為例，2011年和2014年的兩次低谷之前，樓市的行情均走出了成交小高點，像極了2016年樓市的火爆行情。樓市高點之后，限購隨之而來，繼而是樓市的迅速冷凍，如2011年和2014年。

▲2008年～2015年樓市走勢（上海為例）

圖表來源：中國指數研究院

樓市高點之后快速進入下行周期的背后是房地產開發投資和開工量的快速增長帶來的供應增加。

樓市供應已在路上，未來的一年，或成項目集中入市期。在追求速度的時代，一個項目由拿地到開工售出的時間大大縮短，長至1年，短則只需4-6個月。以此推算，年初開工的項目多數會在下半年或明年的上年集中入市。

大多開發商已覺察樓市的異動，上述城市都有了行動，比如捂盤惜售最為嚴重的合肥，已經開始放量推盤。預測，近幾月的房地產市場出現局部調整。

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