每經編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle）

西安的住宅庫存至少要賣20個月！

這是什么概念？

看看其他城市：合肥3個月、蘇州3個月、南京4個月、南昌7個月、深圳7個月、上海7個月、鄭州7個月、武漢9個月、濟南9個月、北京10個月、廣州11個月、寧波13個月、青島14個月、重慶14個月……

而且西安樓市的新增供應還在不斷推入市場，5月份就發了42個《商品房預售許可證》，共17185套房源。

作為一座千年古城，從帝王雄踞到新經濟時代，在西安，我們可以看到歷史和未來。可是邦爺認為，西安的未來里沒有房地產。

過去7年人口僅增25萬，誰來買房？

面對巨量的住宅庫存，城市需要人來消化。

但現在，西安常住人口870.56萬人，離千萬人口的超大城市還有一段距離。

成為超大城市一直都是西安的夢想，規劃了到2020年西安市域人口規模達到1070.78萬人。

但是，2008年西安常住人口數量為837.52萬人，7年后僅為862.75萬，只增加了25.23萬。

如今離2020年還有不到4年，顯然這種人口增速既無力達到規劃目標，也無力消化庫存。

房子貶值，不如存定期

我們一直都說如今銀行利率太低，存銀行等于讓人民幣貶值，不如做固定資產投資。但是，邦爺梳理發現，從2012年開始，西安商品房的增值速度甚至還不如存銀行定期。

數據來自西安市統計局、中國指數研究院，其中房價截取自當年6月數據。

現在銀行一年期存款基準利率1.5%，國有銀行一般會上浮20%，與西安的CPI增幅相比，幾乎都打不了平手。再看看房價的漲幅，要不還是算了，咱們存定期吧！

算個賬：如果你有100萬現金，存定期一年的利息至少有1.8萬，可如果2014年全款買了房，喵了個咪，一年后這100萬只剩了92.2萬了。

所以看看南京吧，在這樣的城市買房才叫資產配置，在西安買房只能叫“純自住”。

數據來自南京市統計局、中國指數研究院，其中房價截取自當年6月數據。

需要特別說明的是，中指院的房價數據包含了郊縣區域的房價樣本。

圖片來自中國指數研究院

看看全國，再看看西安，突然覺得這個古城很有個性！

西安陣痛什么時候結束？

邦爺發誓，以上數據皆來自西安年度國民經濟和社會發展統計公報

西安在2015年也過得并不好。當地統計局認為，“西安經濟正處于全方位的調整陣痛期”……

不得不承認，西安對流動人員的吸引力越來越弱。不僅無法與京滬等一線城市無法相比，而且早被成都、蘇州、武漢、廈門等城市拋在身后。

以上數據皆來自蘇州年度國民經濟和社會發展統計公報

好像蘇州人民這樣的生活水平的增長才是合理的。

當然，由于西安經濟外向度不高，加上西安基礎建設相對的滯后，西安對經濟增長回落和結構調整反應是相對滯后的。

要知道，西安的人口凈流入數據早被蘇州、武漢、廈門、寧波、杭州、南京、青島、太原、濟南、昆明、貴陽、長沙等城遠遠地甩在身后。

從國家規劃上，蘭渝鐵路和成蘭鐵路、成青鐵路和成格鐵路都是成渝地區甩開西安通向西北腹地的重要鐵路干線，也就是說，曾經的“西北腹地核心”已經讓西北腹地甩開它，直通兩廣。

同樣伴隨蘭渝鐵路和成蘭鐵路的通車，成渝在西南的霸主地位更加鞏固，雖然成渝也不大可能撼動西安的“西北王”地位，卻會降低西安對整個西北的影響。

但作為中國唯一一個內陸港，一帶一路中心城市，絲路起點，西安也具有別人不可比擬的優勢。包括軍工、航空航天的核心地位，三星電子、強生、微軟、中興等世界500強企業的入駐，西安在西北區域尤其獨特的價值。

可在老百姓眼中，山西有煤炭鋼鐵晉商，河南是交通樞紐，武漢是長江重鎮又是工業基地，重慶是三江之口，成都天府之國有長江便利...相比之下，西安的實體經濟似乎顯得太小，它也就只能和蘭州、銀川、貴陽比比了。

你覺得呢？

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