每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

在今天上午剛剛結(jié)束的土地拍賣(mài)中，上海嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)06-04地塊由新城控股+市北高新+中垠地產(chǎn)聯(lián)合體，以22.05億元獲得，折合樓板價(jià)24104元/㎡，溢價(jià)率201.30%。測(cè)算項(xiàng)目可售商品住宅樓板價(jià)2.54萬(wàn)/㎡，保本售價(jià)或超4萬(wàn)/㎡。

另一宗，嘉定新城E27-1純住宅地塊，則由建發(fā)地產(chǎn)以41.98億競(jìng)得，可售商品住宅樓板價(jià)3.8萬(wàn)/㎡，保本售價(jià)5.7萬(wàn)/㎡，成交樓面價(jià)30289元/㎡，溢價(jià)率68.27%。（有消息稱，這邊土地一拿，那邊建發(fā)就將泗涇的樓盤(pán)直接“封盤(pán)不賣(mài)”，只接受全款購(gòu)房。）

據(jù)悉，本次參加競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商多達(dá)16家，僅徐行鎮(zhèn)06-04地塊就經(jīng)過(guò)100多輪的競(jìng)價(jià)才定錘，非常激烈。更值得一提的是，中國(guó)人民銀行上海總部、上海銀監(jiān)局、市規(guī)土局位列觀察席，督促此次拍賣(mài)，這種情況也是此前未出現(xiàn)過(guò)的。

據(jù)了解，嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)06-04地塊南至新建一路，西至澄瀏公館，北至大理港，出讓面積76231.6/㎡，容積率1.2，可建面積9.15萬(wàn)/㎡，起始樓面價(jià)8000元//㎡，起拍價(jià)76231.6萬(wàn)元。

根據(jù)出讓規(guī)定：該地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的 60%，計(jì)5.49萬(wàn)平方米以上(中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米)。門(mén)檻不低！

而E27-1地塊東至永盛路，南至麥積路，西至合作路，北至封周路。該地塊緊鄰軌交11號(hào)線嘉定新城客運(yùn)中轉(zhuǎn)點(diǎn)，背靠瑞金醫(yī)院北院。

地塊出讓面積約86623.2/㎡，規(guī)劃容積率1.6，規(guī)劃建筑面積138597/㎡，限高60m，保證金4億9895萬(wàn)，起拍價(jià)24億9475萬(wàn)，折合樓板價(jià)18000元//㎡。

另根據(jù)市規(guī)土局公告，地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的80%，計(jì)11.09萬(wàn)平方米以上。也就是說(shuō)這個(gè)地塊住宅將以小戶型為主。

這塊地就在金地去年溢價(jià)96.93%耗資20億拿下的“地王”地塊（E26-1地塊）旁邊，樓板價(jià)18680元/平。

目前，該地塊周邊有已開(kāi)業(yè)的綠地嘉年華及建設(shè)中的中信泰富商業(yè)廣場(chǎng)。還有有藍(lán)湖香頌別墅、綠地頤景嘉園等成熟小區(qū)。此前均價(jià)均在3萬(wàn)/平左右。

之前龍湖上海公司負(fù)責(zé)人說(shuō)，上海現(xiàn)在的地價(jià)通常是新房?jī)r(jià)格1.2倍才拿得到地，今天情況看確實(shí)也是這樣。

開(kāi)發(fā)商為如何鐘情嘉定？

嘉定新城板塊可以說(shuō)是近年上海最火的板塊之一，作為上海重點(diǎn)發(fā)展的三大新城之一，嘉定新城與松江新城、臨港新城“齊名”，隨著11號(hào)線的貫通，房?jī)r(jià)相對(duì)較低、規(guī)劃良好的嘉定新城，更是使得大批購(gòu)房者蜂擁而至。

縱觀嘉定新城板塊近6年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，不難發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域房?jī)r(jià)呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，其中2012年到2013年期間以及2015年到2016年期間漲幅巨大。6年間的漲幅達(dá)到了66.6%。

與此同時(shí)，今年上半年，一二線城市“地王”頻出，尤以二線城市最為瘋狂。在這波拿地?zé)岢敝校瑩碛懈鼜?qiáng)資金能力的上市公司和國(guó)企成為了“地王收割機(jī)”。

援引中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年以來(lái)土地成交金額排名前十的城市中，二線城市占據(jù)8個(gè)名額，蘇州、南京、合肥，平均溢價(jià)率高達(dá)100%以上。媒體稱不少開(kāi)發(fā)商純粹看庫(kù)存量瘋狂買(mǎi)入，拍出天價(jià)地王。更有分析稱，照目前情況，房?jī)r(jià)要漲一倍，多數(shù)地王才能解套。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，按總價(jià)計(jì)，最高的50宗地王里，國(guó)企比例明顯處于歷史高位。整體看，50宗地塊合計(jì)成交總價(jià)為2013.29億元，其中27宗被國(guó)企獲得，合計(jì)成交金額達(dá)到了1094.9億元，占比約為54%。此外，在TOP 50總價(jià)地王里，42宗為上市公司獲得，合計(jì)金額為1682億元。

但據(jù)媒體報(bào)道，近日一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商透露，包括國(guó)資委在內(nèi)的多家監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對(duì)央企開(kāi)發(fā)企業(yè)約談，口頭下發(fā)通知，要求收斂在土地市場(chǎng)的追高拿地行為。這或許也是為何本次土地拍賣(mài)，受到銀監(jiān)局、央行、市土規(guī)局監(jiān)督的原因。

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