每經編輯 楊羚強    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle）

昨天，天津、合肥、成都多地出臺樓市調控政策。其中，合肥的新政，主旨是“限貸”，規定有過貸款紀錄，無論是否首次購買，首付比例就要提高到四成。

這些針對近期房價地價迅速上漲的政策，雖然看上去殺傷力很強，但依然有人覺得“不夠狠”，因為最有效的調控，還是像上海、深圳、北京那樣“持續限購”。

但很多人不知道的是，也是因為“限購”，讓開發商有了可趁之機：“多虧了限購，幫我們蓄客，開放后房價就快速飆升了。”

過去十年的房地產經歷，似乎總是如此：調控讓房價停滯，一個階段之后又迅速暴漲。

不要諷刺這些開發商高興得太早，因為這一階段，房價已經即將見頂！

M1走勢將拖累房價

這種判斷，已經得到M1走勢的支撐：

“ M1（狹義貨幣供應量）與房價有一定的相關性，但是由于房地產的流動性比較差，大約會出現3個月左右的滯后性。”長江商學院原副院長陳龍表示。

比如，2009年1月，M1增速為6.7%，住宅銷售價格到3月達到最低點98.1%，當2010年1月M1增速上升到39.0%，住宅銷售價格指數持續上漲到2010年4月的115.4%。

民生證券數據也顯示，商品房價格和M1走勢基本一致。

華泰證券首席分析師羅毅就判斷，從2016年3月開始，M1增速重回20%以上，并且從3月-5月在高位連續攀升達到23.7%，判斷M1高點已見，未來流動性趨于穩健，房地產調整壓力增大。

可見，2015年3月，M1增速開啟本輪上升周期，并于今年3月份突破20%，連續三個月上漲。此輪M1周期已經進入頂部區域，通脹預期正在形成，央行近期大概率將進行流動性調控以緩解通脹壓力。這也就是為什么端午節前后，各國央行實施新一輪的量化寬松政策，但我們國家的央行沒有立即跟風的原因。

如果M1在三季度見頂，房價就非常可能會在四季度出現回落。事實上，從克而瑞統計的五月份一二三四五線城市的房地產價格走勢可以看出，這一輪房價有明顯的二八分化，大幅上漲的只是少數核心城市，說明M1的快速增長，并不能像2009年那樣，支持全國性的房價上漲。

決策層調控的難點：怎么讓企業愿花錢？

但如果M1短期見頂，房地產去庫存壓力顯然就會變大。

國家統計局數據顯示，5月末，住宅待售面積比4月末減少721萬平方米；辦公樓增加7萬平方米；商業營業房增加105萬平方米。和去年同期相比，辦公樓待售面積大幅增長16.8%，商業營業用房面積增長23.7%。

5月全國房地產開發投資3.46萬億元，同比增長7.0%，增速比1-4月份回落0.2個百分點。增速回落的主要原因，就是非住宅的商用物業投資增速下降。數據顯示，非住宅開發投資增長7.5%，增速回落1.3個百分點。

顯然，針對商用房的刺激政策，很需要快速出臺。這其中還有一個理由，就是M1的增速過快，顯示出企業目前擁有大量的資金，卻遲遲沒有用于投資。

國家統計局新聞發言人盛來元曾解釋“地王”現象時就表示，房地產商的投資是比較謹慎的。有三個數據可以證明：

第一個數據是房地產投資增速，1-5月份房地產開發投資同比增長7%，比1-4月份回落0.2個百分點。

第二個數據是土地購置面積，1-5月份同比下降5.9%，雖然降幅比上個月有些收窄，但還是在繼續下降的。

第三個數據是土地成交價款，1-5月份土地成交價款同比增長4.7%，這個速度低于房地產的投資。

換句話說，開發商手里有大量的資金沒有地方投資（可能不僅僅只是開發企業，其他很多企業也有大量的資金沒有投資）。而長期讓企業留有大量的資金，顯然不利于經濟的增長，而且會成為引發通脹的“導火索”，這顯然會讓決策層很頭疼。

刺激政策：將鼓勵企業持有、購買商用樓

邦爺覺得，鼓勵企業更多購買商鋪、寫字樓投資兼自用，很可能是今年下半年房地產政策的主要方向。 

事實上，之前國務院的很多政策都已經隱含“利用商用房刺激消費”的意圖。比如，之前增值稅營改增時，鼓勵企業購買經營用房，抵扣增值稅；再比如，鼓勵開發商將所持有的部分商用樓宇，改為可供出租的公寓。這些作為住宅使用的商業物業，可以享受民用水、電、煤的優惠。

而各地的地方政府，在這方面更為積極。比如，上海要求購買商用土地的開發商，在開發完畢后，必須持有商用住房多少年，否則不能轉讓。允許銷售的面積不到20%。

不過，這些政策短期還很難刺激商用房市場升溫。邦爺覺得，國家下一步可能會在稅收、貸款等方面，給商用房更多的優惠政策以促進企業投資、購買。此外，還會有更多扶持政策，鼓勵大眾通過租賃、購買等方式運營存量商用物業創業。

要知道，目前商用房的稅費遠遠高于住宅，不僅增值稅沒有像住宅那樣可以免征，還要征收30%—60%的土地增值稅。很多投資過商用房的人說，商用房的稅費往往占了他們利潤的30%—40%，所以不愿意投資。個人投資者如此，企業投資者也是這樣。

所以，國家有可能在商用物業轉讓稅費上會給予一定的稅收優惠，甚至會給予免稅。同樣，在商用物業的貸款政策上，也會有一定的調整，以鼓勵企業貸款購買。另外，國家還可能商用物業的資產證券化來刺激購買。

開發商已經看到了這樣的趨勢。

比如，上海龍湖在規劃未來十年的戰略時，就提出不能只做住宅，而要有更多的Shopping  Mall，在未來五年他們計劃做到5個。

在易居沃頓中國房地產實戰研修課題發布會上，商業、金融課題組，倍受推崇。尤其是萬科萬丈資本CEO丁長峰說“中國房地產的黃金時代就是現在”，讓臺下的地產經理人激情澎湃。

在丁長峰眼里，那些已經竣工待銷售商用物業有機會通過存量資產的改造和運營，帶來更多的收益，并為很多創業者帶來機會。

同時，萬科上海公司已經通過上生所城市更新項目成功簽約，實質性改造和運營存量資產。

位于市中心的上海生物制品研究所有限責任公司，擁有大量地烏達克建筑、孫科別墅，萬科希望將他們改造為消費目的地、更多元化的城市客廳，有效提升資產收益和資產價值。

如果類似萬科、龍湖的戰略得到國家更多鼓勵。不僅僅商用房的庫存能夠有效去化，房地產也將真正有效地幫助實體經濟做大做強，而這幾乎是全社會的愿望。

邦爺非常看好下半年的房地產政策，它一定會比今年年初，更為精彩。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產立場無涉。

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