每經編輯 杜冉樂    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle)

這年頭，全行業面臨“資產荒”，年化收益率又一降再降。

昨天，上海青浦的“吾悅廣場”搭乘東方證券“資產專項計劃”的資產證券化“快車”，卻獲得了2倍以上的超額認購，給予那些追求穩健收益的優先級投資人的預期收益率5.35%-6.5%。

投資眼光瞄回商業不動產，投資人將面對的顯示，會像理想一樣豐滿么？

個人買商用房貸款首付7成，一些城市還不給貸！

上述資產專項計劃，看著回報率挺眼饞，買的人也很多，但邦爺要告訴你，都是大資金的機構在買！普通投資人買不起！

更悲催的是，這兩天，一則關于工商銀行“加強個人商用房貸款風險管理（工銀辦發（2016）402號）”的消息在朋友圈瘋傳，說是“工行規定個人商用房款最低首付款比例將從50%調整為70%”。

工行成都某支行行長助理告訴邦爺，他們確實已接到工行總部經各級層層下發的那個文件，申請個人商業用房首付比例確實已提高到了70%。工行對市場風險最敏感，對風控也歷來都是最嚴格的。

雖然邦爺查詢工行官方網站發現，工行至今仍沒有披露任何相關內容。

但從網傳版的工行文件來看，工行總部通知要求下級單位，重點選擇北京、上海、廣州、深圳，以及直轄市、省會城市開發的項目辦理個人商用房貸款，意在加強對個人商業貸款合作機構和項目的嚴格準入。

工行這種謹慎放貸的做法，難道是要徹底困死一批三四線城市的商業地產項目？

商業地產風險逼近

邦爺為什么有這個疑問？因為最近第一太平戴維斯對外披露的《中國零售20城（2015-2017）》數據不明覺厲：

中國零售市場在2015至2017年將面臨挑戰與轉型，調查所涉及的20座城市購物中心年均供應增速約16%，而零售商擴張率預計將低于10%，且呈走緩態勢。2014年新增供應合計約950萬平方米，但2015年底，這一數字激增至1500萬平方米，這是一個更具挑戰的市場。

這20個城市主要指，北上廣深及天津、沈陽、大連、青島、南京、杭州、蘇州、寧波、武漢、長沙、成都、重慶、昆明、西安等。

其實，現實情況或許比研報表述得更嚴峻，從各地樓市尤其是二線樓市供給側改革的字里行間，比如“商改住”、“減少商業用地比重”、“大力發展住房租賃市場”等，都不難嗅到商業風險已逼近。

不過目前的情況來看，一二線城市會比三四線城市情況好些。畢竟即使是重慶、武漢、西安、蘇州這樣的區域中心城市，經濟基礎、人口基數、商業消費力幾大指標，還是能夠支撐商業地產吸納量的。

但邦爺勸大家，三四線商業能不買就不買吧。具體原因嘛，可以看看邦地產今日第四條～

＊文中觀點為作者評論，和邦地產立場無涉。