每經編輯 黃博文    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle）

很多城市都有這樣一句諺語“窮人翻身靠動遷。”

在一些大城市，動遷賠付非常驚人，一套房換六七套房的事不少見，有些“釘子戶”甚至可能再多拿幾套房。

但在深圳，以后當“釘子戶”可就越來越難了。

想當釘子戶？不行！

去年深圳市規土委就開始擬定《深圳經濟特區城市更新條例(送審稿)》，“條例”最近有了新動態：規土委回應稱，“條例”已報深圳市法制辦審查，其中擬設置拆賠比、強制售賣等制度仍在論證和完善，后續操作、執行層面仍需要進一步斟酌。

這份被稱為“對深圳城市更新項目有決定性影響”的條例，曾一亮相就備受爭議，而爭議焦點主要是第六十條【強制售賣申請】：

市場主體組織實施拆除重建類城市更新項目的，在少數權利主體拒絕與項目實施主體簽訂搬遷補償安置協議，而使得項目實施受阻的情形下，擁有項目范圍內95%以上（含95%）房地產權利的人，可以向項目所在地的區政府申請強制售賣項目范圍內全部房地產。

換句話說，拆遷項目95%以上的人都同意拆遷，剩下的只能乖乖同意，想當釘子戶？不行！

對深圳來說，這可是治“高房價”的奇招。為什么，聽邦爺慢慢道來~~

“城市更新”挑大梁

想平抑深圳的“高房價”，第一要義就是緩解深圳突出的供需矛盾。在深圳，這一仗得靠城市更新來打。

因為城市更新在深圳整體住宅市場的占比呈現“逐年增高”的態勢，“十三五”期間有望達到近8成的比例（深圳市規劃和國土資源委員會數據）。

數據顯示，2011年深圳城市更新項目供應商品房約91萬平方米，2012年約148萬平方米，2013年約290萬平方米，2014年約256萬平方米，占全市房地產市場供應總量比例分別為21%、23%、35%、35%。2015年，除回遷給原業主的物業以外，城市更新供應商品房約436萬平方米，占全市的47%。

“十三五”期間，深圳計劃供應住房建設用地800萬平方米，其中，商品住房用地590萬平方米（包括新供應用地40萬平方米，城市更新用地450萬平方米、征地返還用地100萬平方米）。

可見，城市更新釋放的土地，在深圳市場中占比已近76%。假設容積率為4.0，未來五年將會有2360萬平方米的住宅供應量，約30萬套商品住房，平均每年供應472萬平方米，每年約6萬套，占據市場大頭。

另外，根據深圳官方的統計，深圳現在有1000多個城中村，其中特區內有168個城中村。圍繞這些城中村有至少37萬棟違法建筑，總面積大約在4.2億平方米。

若能夠完成這些城中村的改造，深圳將有大量可供開發的土地釋放，有助于緩解供求矛盾。同時，項目更新完成后，可以使得其周圍的經濟更加活躍。

房企未來“主戰場”

對于想在深圳有所建樹的房企，城市更新是個避不開的的命題，因為這是他們未來角力的主戰場。

今年以來，無論是外來大鱷進軍深圳，還是本土房企的布局拓展，在城市更新項目上的布局明顯加速。

5月13日，恒大20億現金收購建滔數碼發展（深圳）有限公司全部股權，獲得龍華新區福龍路西側一塊土地開發權，可開發建設用地面積約8.57萬平方米。

4月27日，奧園22.9億收購位于坪山新區一住宅項目70%權益，樓面地價逼近15000元/平。

5月19日，融創44億收購萊蒙國際旗下8個公司的全部股權收益及償付貸款，其中的“深圳萊蒙.創智谷”是深圳龍華新區首個“工改工”項目，總建筑面積13萬平方米，集寫字樓、公寓、商業于一體，預計2016年入市。

5月26日，萬達入股位于深圳羅湖和龍崗區交界的草鋪的一個商住項目，但持股股權并未超過50%。

6月22日，華潤置地與天安數碼城集團舉行戰略簽約儀式，雙方將聯合各自優勢多方面展開合作，以龍華新區大浪中心區城市更新項目為合作起點，共同助力深圳城市產業升級。

對于很多房企來說，城市更新項目是塊大蛋糕，但更是個難啃的硬骨頭。因為從嚴苛的開發條款，到復雜的拆遷談判，都可以讓他們抓狂。

例如南山白石洲，2009年就開始研究舊改計劃，到如今都沒有正式實施。再例如羅湖的木頭龍，經過長達6年的“拉鋸戰”，目前已拆遷30%，已簽約業主超過1270戶，但還有60多戶沒簽約。

可見，大面積拆遷，難不在“大多數”而是在一些巋然不動的“釘子戶”，或許僅僅一兩戶，就足以阻礙整個計劃的執行，延緩城市更新的時間。

也因為涉及到拆遷談判問題，很多央企、國企不想涉足城市更新項目，比如中海，雖然在深圳開發項目殆盡，也不碰城市更新的項目。

可見，若《條例》能夠順利通過，無疑是一劑猛招，它或給整個深圳的城市更新帶來質的改變。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產立場無涉。