張歆

經過多方圍剿，首付貸看似消失于江湖，但是卻并未曾走遠。事實上，消費貸、抵押貸等各類幫助購房人湊首付的方式如今風頭正勁，只不過行事更為低調。

“這種消費貸款的年化利率是5.5%，與之前我們協助辦理的首付貸利率一樣，就是換個包裝，門檻也比較低，即使你現在還有按揭貸款沒還清也不影響批貸”，一位中介公司工作人員對《證券日報》記者表示，“但是這種貸款的缺點是額度比較低，一般也就20萬元-30萬元，期限不超過5年，適合首付困難，但是月還款能力比較強的客戶。”

此外，本報記者發現，在按揭貸款的流程中，首付類貸款并不是可能唯一藏貓膩的環節，客戶貸款需要提供的工資流水、收入證明都有著各自的“專業包裝線”。

多種貓膩聚焦首付

貸款買房，你以為的房貸計算公示很簡單，首套房首付與貸款“三七開”，拿起計算器用總房價分別一乘就萬事大吉。但實際上，關于房貸首付的故事和演繹顯然并非一個公式就能描述的。

在今年春節以前，首付貸還沒有被監管明確定性，幾乎可以說是高調存在的，而且由于部分P2P平臺的介入，首付貸還一度頂上了互聯網金融產品的光環。

但是，隨著首付貸杠桿風險被重視，有關部門負責人在“兩會”期間表示，對房地產中介機構、房地產開發企業以及他們與P2P平臺合作開展的金融業務開展清理和整頓，打擊提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。此后，首付貸遭遇多方圍剿，并逐漸式微。不過，即便是時至今日，仍有部分貸款推介將首付貸作為搜索關鍵詞以便導入更多流量。

《證券日報》記者在近日的連續暗訪中注意到，首付貸雖然已經上不了臺面，但是提供類似貸款功能的產品卻依舊存在。

“我們可以協助客戶申請一家股份制銀行的消費類信用貸款產品，年利率為5.5%，與之前我們做的首付貸的利率一致，只不過最短的貸款期限是半年，半年內不宜提前還貸，否則會收取提前償還金額的3%作為違約金”，上述中介公司人士告訴本報記者，“貸款額度一般也就20萬元-30萬元，期限不超過5年。”

本報記者查詢該款信用類貸款產品的詳細信息發現，該產品雖然看起來年化利率并不算太高（相較于P2P平臺的平均借款利率和信用卡的年化貸款利率），但是由于該產品通常要求借款人采取等額本息的還款方式，而且借款期限不得短于半年，因此借款人提前還款的利率高于5.5%。

以借款25萬元、五年期計算，等額本息還款的月供約4900元，由于等額本息還款法的特點是先還利息后還本金，因此前六個月內，客戶支付的利息已經逾7700元。

除了這類消費類貸款，《證券日報》記者還發現，抵押貸款的資金也可能流入樓市。北京地區一家擔保公司的工作人員對本報記者表示，“抵押自有房屋的貸款利率如果征信特別好基本上就是央行公布的基準利率，五年以上目前是4.9%左右，如果征信達不到要求，利率要上浮10%，資金用途需要擔保公司做一下包裝，但是肯定不會實際監管，錢完全可以用來買房做首付”。該人士還表示，擔保公司一般收取貸款金額的1.5%至3%作為手續費，具體要看客戶的資料以及包裝的難度。

“我近期正在看第二套房，屬于（北京市）西城區的學區房，為了湊首付準備將現在的房子抵押了”，家住大興區的小金對《證券日報》表示，“我的一位鄰居已經這么操作了。”

本報記者同時注意到，由于二手房交易可能涉及不同的稅費環節，為了避稅或湊首付款，房貸網簽價也脫離了真實成交價格，并被設定得彈性十足。

“如果房屋要繳納的稅費比較高，而客戶需要貸款的金額較低，我們就按照監管部門設定的最低評估價來進行網簽，因為部分房屋距離上次交易沒有滿5年，需繳納房價增資部分的20%作為所得稅，因此需要調整網簽價格，這樣也會要求客戶的實際首付比例比較高”，中介公司人士對本報記者表示，“另一種情況是，如果客戶的首付金額不足但差得不多，購房人資質比較好，可以通過將房屋的網簽價抬高的方式，提高貸款金額，這其中一部分貸款實際上會是首付款部分轉化而來的，房屋賣家通常對此也并不太計較。”

“我最初看房的時候設定的預算是房價不超過270萬元的小戶型，首付不超過100萬元，然而中介推薦過來的項目大多是總房價在300萬元左右，加上傭金、稅費等，首付也就被推高至120萬元以上，因此首付方面出現了30萬元左右的缺口”，購房人高先生對《證券日報》記者表示，“我開始以為自己是個案，后來無意中聽見中介的員工交流心得，才發現勸說客戶‘墊著腳向上夠著買房’也是一種話術。”

“專業代辦”流水

如果你以為住房按揭貸款業務的全部“心機”都用在首付方面，那么你就OUT了。據《證券日報》記者了解，在購房人繳納首付后的申貸和銀行的審貸環節，依舊暗藏貓膩。

銀行審批房貸時，通常要求購房人提供半年的工資流水、收入證明等材料，據《證券日報》記者了解，不同銀行對此的掌控尺度略有不同，部分銀行對于月供金額不足1萬元的貸款申請人不要求流水，只要求貸款申請人提供收入證明，而對兩項證明都要求的銀行則也會審核兩項證明的內容是否互相呼應——資金進出和公章來自同一家公司。

據本報記者了解，由于部分購房人拿不出符合額度要求的工資流水——工資流水通常需要為月還款額的2倍以上，因此有公司“專業代辦”工資流水、收入證明等材料。

“這類公司辦理的材料其實一樣能審核通過，因為他們非常了解銀行的審核要求和樣式，兩份證明辦下來幾千塊就可以搞定”，有了解相關情況的人士對《證券日報》記者表示，“部分公司與銀行審貸員的關系非常好。”

“銀行房貸業務量大而且瑣碎，逐一嚴格審核的難度確實很大，成本也高；更重要的是，沒有合格流水的客戶其實并不一定是不合格客戶，并不意味著一定違約，畢竟現在很多行業和公司為了避稅，工資發放的形式五花八門，以現在比較熱門的專車司機為例，北京地區專職的專車司機一個月如果做得好可以賺到接近兩萬元，但是他們也拿不出工資流水”，某股份制銀行人士對《證券日報》記者表示，“對于銀行來說，房屋抵押才是貸款追討的兜底資產，一線城市房貸業務的風險很小，甚至有銀行由于處置從斷供貸款人處獲得的房產而小賺一筆，因此銀行對于前期的一些審核也就睜一只眼閉一只眼了。”