每經編輯 歐陽捷    

歐陽捷

前些天，參加中房協舉辦的第八屆中國房地產科學發展論壇暨第三屆中美房地產高峰論壇，我就下半年住房市場走勢分享了幾個觀點。

2016年上半年市場火爆超出預期，1-5月，商品房銷售面積同比增長34.2%，銷售額同比增長53.4%，已經達到一個新的歷史高峰。市場是火了，但越來越多的人卻迷糊了，這樣的火爆局面還能維持多久？住宅市場會不會出現變局？或許，我們可以結合今年上半年住宅市場的表現，來預判下半年走勢。

今年上半年的住宅市場體現了六個主要特征：

特征一：銷售增速正在放緩。今年1-5月，商品住宅銷售仍在快速增長，但增速已經減緩，同比向下的拐頭很明顯。

特征二：房價普漲。今年1-5月，全國商品住宅平均房價漲幅14.2%。房價上漲不僅在熱點一二線城市，二線以下城市房價也在上漲（雖然仍有不漲和下跌的），這充分印證了我們去年8月的觀點：“一線領漲、二線普漲、三四線止跌企穩，少數城市仍有下跌”。整體上，房價在上臺階中趨于平緩。

特征三：去庫存并不理想。商品房待售面積雖然比1-4月的72690萬平米減少了521萬平米，但僅僅減少了0.7%，實在是不值一提，與去年同期相比更是增長了9.9%。新開工面積更是高于銷售面積1.1億平米，意味著庫存其實是在增加，而土地儲備面積直追去年同期。

特征四：城市分化加劇。北京、上海是當之無愧的超一線。深圳銷售量萎縮，但房價一騎絕塵，仍然具有風向標作用。廣州4-5月銷售量雖然上去了，但三年多價格幾乎沒變，遠遠落后于全國大勢，說是弱一線都有點勉強，無論是銷售量還是房價都不如一些強二線城市的影響力。武漢、南京、蘇州、天津銷售量與房價漲幅都是廣州所無法比擬的。

弱二線在今年如此好的市場中卻似乎置身事外，比如大連、溫州、福州等，銷售面積幾乎與包頭、海口、呼和浩特大致相當，房價走勢也幾乎與蘭州、烏魯木齊、呼和浩特一樣波瀾不驚。

特征五：銷售增速下降。5月商品住宅銷售增速已經減緩，但為什么會放緩呢？放緩的原因有五：

一是去年基數較低導致，去年5月之前負增長，到5月恢復為“正負零”，6月以后才開始正增長；二是市場火爆之后的冷卻，需求提前透支，房價過高抬高了購房門檻，導致看房客群有所減少；三是熱點城市調控政策擠出了剛性需求，抑制了改善性需求，限制了投資性需求，壓制了土地過高溢價，導致市場觀望；四是熱點一二線城市的房價上漲過快引發房價泡沫擔憂情緒蔓延，投資客觀望情緒上升；五是貨幣政策轉向適度收緊加劇了市場預期的調整。

特征六：投資增速減緩。5月商品住宅投資增速已經減緩，因為市場預期轉變，銷售增速逐漸減緩，三四線城市開發商仍在去庫存之中，投資增速也會同步減緩。

但減緩并不意味著市場發生反向變化。

首先，未來五年經濟下行趨勢難以改變，支撐GDP增長的只有房地產和金融業。經濟越不好，房地產越好，這已經成為一個難以化解的糾結。去庫存仍是政策大方向，樓市政策不會產生動搖。

其次，未來五年影響樓市的最大不確定因素，其實不是供給、不是需求，而是貨幣政策變化，以及政策變化引發的市場預期變化。很顯然，貨幣現象越來越主導房地產市場走向，貨幣增發量與房地產銷售同比呈現了正相關。

而權威人士批評大水漫灌，已經導致4月、5月貨幣轉向明顯收窄。但未來貨幣政策不可能真正收緊，畢竟中國經濟還沒有見底企穩，貨幣寬松是全球除美國之外的主要國家共同選擇，英國脫歐導致世界經濟秩序紊亂，歐盟、英國放水穩定市場，美聯儲年內幾乎難以加息。中國央行貨幣寬松還是會繼續的，但不會再過于寬松，今年預計M2增幅<12%。

第三，錢多了，錢就不值錢了，對應錢的一切東西都變得更加值錢，尤其是不動產。因此造成了少數熱點城市地王頻出、房價上漲、投資客入場、推動房價泡沫，這些城市會出臺調控政策，但樓市調控政策唯一的目標就是：控制熱點城市房價上漲過快。

l  基于上半年的這些特征，我們基本可以對下半年市場做出幾個結論性的預判。

第一，隨著5月以后去年銷售基數提高，今年下半年銷售增幅一定會逐漸收窄，市場預期會有所降溫，預計全年增長最終會在5-10%；

第二，整體房價還會繼續上漲，但漲幅會有所減緩，特別是貨幣政策會產生微妙影響；

第三，城市分化繼續加劇，地王現象會繼續蔓延到非熱點城市，蔓延速度放緩，政府會控制過熱；一些二線和三四線城市仍在去庫存中掙扎。

第四，新開工面積和投資增長不可持續，增速減緩甚至都有可能出現負增長。

（作者為新城控股高級副總裁）